El otorgamiento de créditos hipotecarios en Argentina atraviesa una transformación significativa tras el relanzamiento de las líneas del Banco Ciudad, que ahora permiten acceder a hasta $200 millones de financiación y extienden los plazos máximos de los préstamos hasta 25 años. Con una cuota inicial sensiblemente reducida para la compra de la primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, la entidad busca dinamizar un mercado que, según los últimos registros, sufrió una contracción del 47% en el volumen de operaciones y condiciones de acceso considerablemente más duras.
El rediseño de los créditos: montos máximos, plazos extendidos y cláusulas de acceso
El Banco Ciudad implementó una batería de medidas que redefinen el alcance del financiamiento hipotecario a familias y particulares en la actualidad. Entre los cambios más destacados se encuentra la suba del monto máximo de los créditos para adquisición de vivienda única de ocupación permanente, que ahora permite acceder hasta $200 millones, cifra que también aplica en zonas con tasa promocional como el Microcentro porteño y ciertos sectores del sur de la Ciudad (La Boca, Nodo Sáenz, Barrio Olímpico, sectores de Lugano). Para quienes buscan su primera vivienda en CABA, el techo es de $150 millones. A diferencia de esta última línea, que sí está restringida a la Ciudad de Buenos Aires, la línea de vivienda única de ocupación permanente tiene cobertura geográfica ampliada: además de CABA, incluye la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Río Cuarto, Mendoza, Tucumán y Salta.
El plazo máximo para la devolución del capital se llevó a 25 años y, para segunda vivienda, la línea habilita montos de hasta $150 millones en un período de hasta 20 años, también disponible en la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Río Cuarto, Mendoza, Tucumán y Salta, no solo en CABA. En todos los casos, se utiliza la denominación en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que vincula la evolución del capital adeudado a la inflación medida por el índice CER. La financiación ofrecida cubre hasta el 75% del valor del inmueble, siempre que la superficie no supere los 80 m² cubiertos y el precio por metro cuadrado esté por debajo de u$s2.800.
El Banco Ciudad, presidido por Guillermo A. Laje, estableció requisitos estrictos: la cuota mensual inicial no puede exceder el 25% de los ingresos totales del grupo familiar, aunque se admite sumar un garante para ampliar la capacidad crediticia. A modo de ejemplo, para un préstamo de $100 millones a 25 años, la cuota inicial se ubica en $710.000, lo que exige ingresos familiares superiores a $2,84 millones. Estas condiciones buscan equilibrar el acceso a la financiación con la solvencia crediticia de las familias. Laje explicó el sentido de la medida: «Ampliamos la accesibilidad brindando más plazo y montos, para que más familias puedan acceder a su vivienda». Y agregó: «El objetivo, junto al Gobierno de la Ciudad, es facilitar el acceso a la vivienda propia en un contexto de fuerte contracción del mercado».
📌 Ver más: Créditos hipotecarios Argentina 2026: por qué sigue difícil acceder hoy
Estructura de tasas y reducción de barreras para la primera vivienda
La diferenciación de tasas según destino y localización se convirtió en una de las principales herramientas del nuevo esquema. Para la compra de primera vivienda en CABA —donde interviene una bonificación del Gobierno porteño—, la tasa fija nominal anual se fija en 7,5%. Para vivienda única y ocupación permanente en otras regiones, la tasa sube al 9,5% nominal anual. En tanto, quienes incorporen propiedades en el Microcentro y áreas específicas del sur de CABA acceden a una tasa intermedia del 8,5%, siempre que respeten el máximo de $200 millones y el plazo extendido de 25 años.
La reducción de la cuota inicial para la primera vivienda en CABA, que cayó al 8% gracias a la extensión del plazo y el incremento en los montos financiables, representa una de las señales más claras de aceleración para los potenciales compradores en ese segmento estratégico, una política que el Banco Ciudad coordinó con la administración local para atender la crisis habitacional y reactivar zonas clave.
En el caso particular de la segunda vivienda, el crédito se limita a $150 millones, con plazo máximo de 20 años y tasa fija del 11,5% nominal anual. En todos los casos, las operaciones pueden gestionarse mediante canales digitales del Banco Ciudad, a través de la web institucional y del asistente virtual Bit en WhatsApp, lo que agiliza los procesos y reduce la burocracia tradicional asociada a estos productos.
📌 Lea más: Financiamiento y crédito hipotecario en Argentina 2026
Caída en operaciones hipotecarias y endurecimiento del mercado
El contexto en el que el Banco Ciudad decide relanzar estas líneas no es menor. El mercado argentino registra una caída abrupta de las operaciones hipotecarias, con una contracción del 47% en los volúmenes crediticios (Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano, 2026), atribuida en parte al endurecimiento de los requisitos de los bancos tras la aceleración inflacionaria y el deterioro de los salarios reales. Esta realidad afectó tanto a la demanda como a la oferta de financiación, dejando fuera del sistema de crédito a amplios sectores de la clase media y baja.
La implementación del nuevo esquema se da en paralelo con el desafío de los topes establecidos en el precio por metro cuadrado y las restricciones en la superficie de las viviendas que pueden ser objeto de financiamiento. Estos límites apuntan a concentrar los beneficios en los adquirentes de viviendas de tamaño medio y ubicadas en entornos urbanos estratégicos, exigiendo a los interesados un riguroso análisis de posibilidades y condiciones de ingreso.
El rediseño de condiciones y la segmentación en las tasas y los montos buscan responder a un escenario de incertidumbre marcada por la volatilidad macroeconómica y la caída en la capacidad de ahorro de los hogares. En la práctica, la posibilidad de presentar hasta un garante permite ampliar la base de aplicación, aunque los ingresos mínimos exigidos siguen siendo una barrera alta para los asalariados no registrados o con ingresos variables.
📌 Ver más: Pagos créditos hipotecarios: la revolución fintech sin comisiones ni horarios
Perspectiva para América Latina
Las reformas recientes en los créditos hipotecarios del Banco Ciudad reflejan un proceso de adecuación ante un entorno inflacionario y contractivo, tendencia que se repite en otros mercados de América Latina con desafíos similares. Países como México, Brasil y Colombia han experimentado en los últimos años ajustes en los plazos, límites de financiación y mecanismos de indexación de capital para adaptarse a la volatilidad económica regional. Sin embargo, la profundidad de la caída en la originación de hipotecas y el nivel de exigencias crediticias en Argentina son superiores al promedio regional, lo que convierte al país en un caso de estudio sobre los efectos de la inflación y la incertidumbre sobre la vivienda propia. Para inversores y propietarios en la región, el ejemplo argentino anticipa la centralidad de la regulación y la coordinación pública-privada para sostener el mercado de créditos a largo plazo.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
