En 2026, el mercado inmobiliario latinoamericano fue testigo de una operación inédita y emblemática: la alianza estratégica entre BBVA Spark y la proptech Habi en Colombia, que resultó en una línea de financiamiento de aproximadamente USD 40 millones. Esta decisión no fue solo una transferencia de capital. Simboliza el incipiente —y urgente— acercamiento entre la banca tradicional y plataformas nacidas de la lógica de fondos de private credit. Lo que hace apenas una década parecía improbable en la región, hoy sirve de faro para inversionistas, agentes y propietarios en búsqueda de posibilidades reales de fondeo, más allá de los esquemas tradicionales, en un mercado que exige velocidad y estructuras a la medida.
El caso BBVA Spark–Habi: detalles, montos y oportunidades abiertas
El protagonismo de esta alianza radica en su naturaleza dual. Por un lado, tenemos a un banco internacional con presencia en varios países de la región —BBVA Spark— lanzando una línea de crédito mayorista y con visión de riesgo para una empresa tecnológica con foco en el intercambio, compra y reforma de viviendas residenciales en Colombia. Por el otro, Habi representa la maduración del ecosistema Proptech latinoamericano, capaz de orquestar grandes volúmenes de transacciones inmobiliarias y administrar carteras de activos con herramientas de analítica avanzada.
Según GRI Hub, la operación involucró aproximadamente USD 40 millones en financiamiento, dedicado principalmente a potenciar el modelo de “iBuyer” en Colombia, donde Habi adquiere viviendas, las reforma y las vende, reciclando capital de forma ágil. El rol de BBVA Spark es clave, pues asume el tramo bancario asegurado bajo parámetros de risk management convencionales, pero flexibilizados, confiando en una originadora tecnológica capaz de filtrar y monitorear el riesgo específico de cada operación. Así, el banco no actúa como simple prestamista, sino como socio estratégico en el ciclo de inversión-recuperación, adaptándose a nuevas formas de diligencia y seguimiento del capital invertido.
Este modelo tiene implicaciones profundas. El capital privado (en este caso, la capacidad de originación y gestión de la proptech) se convierte en filtro y acelerador del riesgo, permitiendo que la banca tradicional escale su exposición en segmentos que, por sí sola, evaluaría con mayor rigidez o incluso descartaría por falta de agilidad. El acuerdo BBVA–Habi, por tanto, ilustra la síntesis del modelo norteamericano: la integración táctica de bancos y vehículos alternativos para catalizar flujos de crédito donde ambos actores —por separado— serían menos eficientes.
¿Un indicador aislado o la señal de algo estructural en el financiamiento inmobiliario de mercados avanzados?
En ATI observamos que, lejos de un experimento aislado, esta colaboración es la manifestación tangible en Colombia de una tendencia creciente en los mercados inmobiliarios más desarrollados. En los países anglosajones, la integración entre fondos de private credit y bancos ha dado lugar a un complejo ecosistema donde los bancos otorgan líneas mayoristas, financiamiento mezzanine y co-inversiones a fondos expertos en captar, estructurar y monitorear créditos con mayor tolerancia al riesgo.
Datos recientes del mercado norteamericano muestran que el private credit en real estate comercial (CRE) ya representa más del 20% del financiamiento total, con tasas significativamente superiores a las hipotecas convencionales y una flexibilidad mucho mayor en la estructuración del riesgo. El motivo es claro: los bancos quieren preservar —o recuperar— relevancia en la originación inmobiliaria, sin asumir solos el riesgo total de activos “difíciles” o en transición. Por ello, han pasado de competir con fondos privados a aliarlos, permitiendo absorber riesgos complejos mientras acceden a retornos adicionales y diversifican exposición.
El caso colombiano señala que, aunque todavía incipiente a escala regional, el movimiento ya tiene traducción local donde existen ecosistemas propicios y bancos con apetito para experimentar y colaborar fuera de los cauces tradicionales. Esta integración, que antes solo veíamos descrita por analistas como UBS y J.P. Morgan Private Bank en el contexto estadounidense, ahora se filtra en nuestra región con patrones similares de sinergia y reparto de riesgo.
Panorama latinoamericano y español: ¿existen paralelos verificables?
La pregunta crucial para propietarios e inversores en América Latina y España es: ¿hay más casos verificables y masivos de integración banca-fondo privado en el crédito inmobiliario, con cifras concretas? Según los datos recopilados por IMARC Group y la Asociación Peruana de Finanzas (APEF), el panorama es prometedor pero todavía limitado en ejemplos concretos y del mismo alcance.
En Perú, los fondos privados representan el 57% de los fondos de inversión y el patrimonio administrado asciende a 3 mil millones en activos; existe un primer fondo específico dedicado a financiar vivienda social con una meta de hasta PEN 200 millones. Si bien esto muestra una profunda penetración del capital privado en inversiones y crédito, los ejemplos de integración directa entre grandes bancos y fondos privados inmobiliarios aún no alcanzan la relevancia del caso colombiano presentado.
Para Chile, GRI registra múltiples estructuras de family offices y fondos privados canalizando recursos al real estate, pero no ofrece —al menos en los datos disponibles— una cifra única para colaboraciones directo con grandes bancos bajo modelos híbridos, como sí fue posible verificar para Colombia. En cuanto a México y España, aunque existen vehículos de capital privado activos (como las FIBRAs en México y los fondos europeos en España), no se identifica una operación concreta, reciente y cuantificada que encaje exactamente en el modelo de coinversión o sindicación bancaria–private credit en crédito inmobiliario comercial bajo la definición trazada aquí.
En suma, de acuerdo con los datos regionales, la integración real y medible entre banca y fondos privados en el crédito inmobiliario es todavía excepcional y encuentra su primera expresión clara —cifrable— en el financiamiento de USD 40 millones de BBVA Spark a Habi en Colombia.
Una lección organizadora: cómo aprovechar (y no frustrarse por la falta de equivalentes inmediatos)
¿Qué puede aprender un propietario o inversor de Colombia, Perú y Chile —los mercados más avanzados según la información verificada— de este caso?
Primero, que la oportunidad existe: una vez que los bancos reconocen la ventaja de aliarse con operadores fintech para filtrar y originar riesgo, emergen nuevas fuentes de financiamiento que premian la agilidad y sofisticación en la gestión del capital, en vez de solo el acceso patrimonial tradicional. Aunque la integración a escala aún es baja en el resto de la región, los flujos de capital privado vienen creciendo rápidamente y el mercado de inversión inmobiliaria latinoamericano ya suma USD 687,70 mil millones en 2024 —proyección de IMARC Group— con expectativa de casi duplicarse antes de 2033.
Segundo, que en mercados donde aún no existe el modelo BBVA–Habi, la razón suele ser la falta de escala, vehículos estructurados, madurez fintech, o aversión regulatoria al riesgo compartido. Por ello, los agentes y dueños de activos que deseen acceder a crédito deben observar de cerca el surgimiento de plataformas tecnológicas con foco en originación y gestión crediticia, y evaluar alianzas con bancos o fondos privados dispuestos a flexibilizar sus reglas de juego. Quienes abran estos canales en los próximos años liderarán el acceso a liquidez, especialmente en segmentos de multifamily, industrial y desarrollos residenciales institucionales.
En ATI identificamos que, incluso sin equivalentes idénticos en cada mercado, la lección clave es la anticipación: construir reputación y relaciones con actores privados y bancarios desde ahora posicionará a los propietarios y desarrolladores para recibir —en cuanto el crédito híbrido sea operativamente viable— los flujos de capital más ágiles y competitivos del próximo ciclo inmobiliario latinoamericano.
Fuentes consultadas
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
