Durante los últimos años, la transformación del sector de oficinas en los mercados occidentales ha puesto sobre la mesa una realidad incómoda: la reestructuración financiera ya no es una rareza, sino una posible vía de escape ante la presión de la deuda. Sin embargo, aunque este fenómeno tiene nombre propio en los mercados maduros —como demuestra la quiebra y restructuración total del Office Properties Income Trust (OPI) en Norteamérica—, su manifestación en América Latina varía sustancialmente según el entorno y la madurez del mercado. ¿Por qué algunos países experimentan la presión de las reestructuraciones de forma más inminente y aguda que otros? En ATI analizamos el contraste entre Brasil y México, dos de los protagonistas del mercado latinoamericano de oficinas —y representativos de estrategias y vulnerabilidades diferentes ante la ola de ajustes internacionales.
Brasil: un mercado resiliente, pero con señales de presión
Brasil encabeza el ranking regional de volumen y sofisticación en su segmento de oficinas. São Paulo, por ejemplo, cerró el segundo trimestre de 2024 con un alza intertrimestral del 34,4% en la absorción bruta de oficinas, de acuerdo con CBRE. Este crecimiento refleja una demanda latente y una dinámica positiva en el sector, impulsada principalmente por activos de alta calidad y bien ubicados.
No obstante, este dinamismo no vacía de riesgos al mercado. La estructura de los FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), análoga a los REITs en Norteamérica, otorga a Brasil notoriedad internacional. Los FIIs brasileños manejan una mezcla de financiamiento bancario local y emisión de instrumentos de deuda internacional. En los años recientes, la exposición a oficinas ha planteado desafíos: activos menos valorados, más antiguos o con tasas de vacancia elevadas son los primeros en sentir el chantaje de las tasas de interés elevadas y la cautela de los bancos ante renovaciones de crédito.
La experiencia en Brasil demuestra que, aunque el grueso del mercado mantiene niveles de absorción atractivos y rentas prime al alza (un 5,2% anual según CBRE para São Paulo en el 2T 2025), existe un segmento “gris” donde los ajustes de cartera, la presión sobre el apalancamiento y la búsqueda de ingresos estables propician mecanismos de reestructuración equivalentes al “manual OPI”: canjes de deuda por equity, venta de activos secundarios y mayor peso de fondos de crédito internacional.
México: entre la globalización financiera y la presión regional
México es el segundo mayor mercado de oficinas corporativas de la región, con un inventario de primer nivel impulsado por la Ciudad de México y Monterrey. El país se distingue por su temprana adopción de vehículos institucionales —las FIBRAs—, que concentran inversión nacional e internacional y han modernizado la gestión patrimonial en el sector.
Sin embargo, la coyuntura mexicana viene marcada por retos únicos. Según datos de JLL, la renta mensual en oficinas prime supera los US$3.200 en la Ciudad de México, situándola como la metrópoli más cara al sur del Río Bravo, incluso por encima de Buenos Aires o Montevideo. A pesar de estos valores elevados, la absorción neta está lejos del dinamismo absoluto: la recuperación avanza pero a ritmos diferenciados entre zonas, y los edificios de menor calidad o con contratos antiguos enfrentan un futuro incierto.
En el segmento de FIBRAs expuesto a oficinas, los mecanismos de reestructuración ya existen en los documentos legales, pero la presión no ha derivado aún en una ola visible de quiebras o restructuraciones totales como en el caso de OPI. La diferencia, en parte, radica en una estructura aún más atomizada del crédito y una menor sofisticación del mercado secundario de bonos corporativos en comparación a Brasil. Los refinanciamientos sí se han encarecido y la selectividad de los bancos mexicanos es cada vez más marcada, pero la conversión masiva de acreedores en nuevos propietarios aún no se observa como tendencia dominante en el país.
¿Qué explica la diferencia entre los mercados de Brasil y México?
La divergencia se fundamenta en varias capas. Por un lado, el tamaño y la internacionalización del mercado brasileño —con FIIs de gran capitalización y exposición a fondos de crédito extranjeros— facilitan procesos de restructuración formales, semejantes a los practicados en mercados norteamericanos. La tradición brasileña de reformas estructurales en su sector financiero, sumada a un volumen mayor de activos institucionalizados, permite acomodar los “shocks” de deuda con relativa agilidad, aunque siempre a costa de un ajuste en los precios de los activos secundarios y en la composición del capital accionario.
México, en cambio, opera en un ecosistema donde la banca local tiene aún un rol dominante, y la presencia de grandes inversionistas minoritarios atomiza el poder de negociación ante procesos de crisis. Si bien la legalidad de la conversión de deuda en equity existe, la toma de control por parte de acreedores no es, hasta ahora, el desenlace natural en situación de estrés: las renegociaciones de crédito y la prolongación de plazos tienden a ser la vía preferida.
La disparidad en la sofisticación y profundidad del mercado de capitales también es clave. Brasil ha recibido con mayor fluidez inversiones de fondos internacionales “distressed” —dispuestos a participar en restructuraciones a gran escala—, mientras que el entorno mexicano es más cauteloso y gradualista. Ambos mercados, eso sí, enfrentan la presión de las tasas globales, pero el grado de exposición directa al apalancamiento sí es estructuralmente diferente.
Lecciones para el inversor: lectura comparada y escenarios de decisión
Para quienes evalúan inversiones en oficinas en Brasil o México, el contraste es ilustrativo. La experiencia reciente sugiere que Brasil puede estar más preparado para absorber eventos de restructuración —con instrumentos legales, mercado secundario de activos distress y profundidad financiera—, aunque esto no garantiza inmunidad ante la erosión de valor en activos de menor calidad.
México, por su parte, ofrece rentas más altas en ubicaciones prime y una institucionalidad creciente, pero afronta el riesgo de que, en situaciones de presión, la recuperación de valor sea más lenta y menos transparente, debido a la escasa tradición en tomas de control por acreedores y a la reticencia de la banca local a ejecutar activos.
En ATI, nuestra conclusión es clara: la reestructuración financiera, en la línea del manual aplicado en los mercados de referencia, comienza a abrirse paso en los principales mercados latinoamericanos, pero lo hará a ritmos y con lógicas propias. El inversor debe ponderar no tanto si ocurrirá, sino cómo y en qué plazo el ciclo de presión crediticia, revalorización de oficinas prime y ajuste en edificios secundarios modificará el mapa de la renta corporativa en América Latina. Quien apueste por mercados con mayor profundidad —como Brasil— tendrá más mecanismos para mitigar shocks, mientras que en México la selectividad entre activos prime y secundarios será más crucial que nunca.
Fuentes consultadas
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