El doble terremoto que sacudió a Venezuela el 24 de junio de 2026 —de magnitudes 7.2 y 7.5, con casi 18.000 personas desplazadas de sus viviendas según reportaron medios como Banca y Negocios y Finanzas Digital— llevó a la presidenta encargada Delcy Rodríguez a decretar el Estado de Emergencia en todo el territorio nacional, mediante el Decreto N° 5.364 publicado en la Gaceta Oficial N° 7.039 Extraordinario. La magnitud del desastre reabrió una pregunta que muchos propietarios venezolanos —en particular los que viven fuera del país y mantienen alquilada la vivienda que dejaron atrás— no se habían planteado con esta urgencia: ¿qué pasa realmente con un contrato de arrendamiento cuando el inmueble resulta dañado por un evento de fuerza mayor? La respuesta, según las fuentes jurídicas especializadas que han analizado el caso, es más precisa y más acotada de lo que suele asumirse en medio de la emergencia.
El Decreto de Estado de Emergencia: qué habilita y qué no toca
El Decreto N° 5.364 declara el Estado de Emergencia en todo el territorio nacional con el objetivo de desplegar recursos técnicos, humanos, financieros y materiales para atender los daños causados por los terremotos, y crea una instancia de coordinación entre distintos despachos de gobierno —el llamado «Estado Mayor»—, según el texto reseñado por Finanzas Digital y Banca y Negocios. Se trata, en esencia, de un instrumento de gestión de emergencia y movilización de recursos del Estado.
Ese decreto no modifica el Código Civil ni declara nulos o disueltos los contratos de arrendamiento vigentes en el país. Lo que sí afecta de forma real a los contratos de alquiler son dos elementos distintos: la norma general del Código Civil sobre fuerza mayor —vigente desde mucho antes del sismo— y una nueva ley especial de arrendamiento, aprobada después, pensada específicamente para la emergencia habitacional. Ambas se explican a continuación.
El Artículo 1.272 del Código Civil: cuándo sí se suspende el pago del alquiler
La organización Acceso a la Justicia, especializada en análisis jurídico venezolano, publicó tras el sismo un análisis puntual sobre este tema: el terremoto no suspendió de forma automática la obligación de pagar el alquiler. Si la vivienda o el local arrendado puede seguir usándose con normalidad, la obligación de pago se mantiene igual que antes del sismo.
La excepción aparece cuando el daño causado por el terremoto vuelve inhabitable la vivienda, o cuando la edificación es declarada insegura por la autoridad competente. Solo en ese escenario, según explica Acceso a la Justicia, el inquilino queda liberado de pagar el canon mientras dure esa imposibilidad de uso, con base en el Artículo 1.272 del Código Civil venezolano —la norma que regula la causa extraña no imputable, categoría dentro de la cual se ubican el caso fortuito y la fuerza mayor—. Es esa norma, aplicada caso por caso según la condición real del inmueble, la que decide si corresponde o no suspender el pago.
Para un propietario, esto significa que el riesgo real no es que cualquier contrato quede automáticamente sujeto a revisión, sino algo más concreto y verificable: si el inmueble arrendado sufrió daños estructurales serios o fue declarado inhabitable, el pago del alquiler puede quedar suspendido por fuerza mayor mientras dure esa condición; si el inmueble sigue siendo habitable, las obligaciones de ambas partes continúan sin cambios.
La nueva Ley de Arrendamiento: el cambio con mayor alcance real
El cambio normativo de mayor alcance para propietarios e inquilinos no vino del decreto de emergencia, sino de una ley aprobada semanas después: el 31 de julio de 2026 el Parlamento venezolano sancionó, de forma unánime, la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, pensada específicamente para atender la emergencia habitacional que dejaron los terremotos, según reportaron Infobae y La Patilla. Entre sus cambios más relevantes: elimina la exigencia de adelantar hasta un año de pagos para poder alquilar una vivienda, fija el depósito máximo en tres meses de canon, prohíbe arrendar inmuebles en zonas declaradas de alto riesgo y exige que la vivienda cumpla condiciones mínimas de habitabilidad.
El interés de fondo entre propietarios venezolanos en el exterior —muchos de los cuales administran a distancia la vivienda que dejaron en el país— quedó reflejado en el material que motivó este artículo (@vestaliatovarm), que alertaba sobre la necesidad de revisar los contratos vigentes tras la declaratoria de emergencia. Esa preocupación tiene bases reales, aunque más acotadas de lo que suele circular: el Artículo 1.272 del Código Civil y, ahora, las reglas concretas de la nueva ley de arrendamiento son la referencia legal aplicable, no una disolución generalizada de contratos.
Para los propietarios que administran una vivienda alquilada a distancia, la recomendación práctica es la misma que ante cualquier evento de fuerza mayor: documentar el estado del inmueble con fotografías y, de ser posible, una evaluación técnica; verificar formalmente ante la autoridad competente si la vivienda fue declarada inhabitable; mantener comunicación directa con el inquilino; y apoyarse en asesoría legal venezolana actualizada antes de asumir que un contrato quedó automáticamente sin efecto. El caso venezolano —entre un decreto de emergencia, un artículo del Código Civil y una ley de arrendamiento recién aprobada— es un recordatorio útil para propietarios de toda la región: en contextos de desastre natural, la claridad sobre qué dice realmente la norma importa tanto como la rapidez para reaccionar.
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