Las restricciones para la adquisición de bienes raíces por parte de extranjeros en las zonas estratégicas de México continúan marcando la pauta para inversiones inmobiliarias en el país. Bajo la legislación vigente, cualquier extranjero que desee poseer inmuebles en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras o a menos de 50 kilómetros de la playa debe hacerlo a través de un fideicomiso inmobiliario mexicano, más conocido localmente como REIT (Real Estate Investment Trust), con la intermediación de una institución bancaria mexicana o un banco debidamente autorizado. Estos parámetros, actualizados en las principales normativas nacionales y estatales, plantean retos y oportunidades distintas para propietarios, inversores y gestores del sector para el año 2026.
La creciente demanda de transparencia y formalidad en la transmisión de derechos, así como la vigencia continua de reformas al régimen ejidal, ponen foco sobre la importancia de conocer y aplicar las regulaciones estatales y federales al pie de la letra. La combinación de leyes civiles estatales, normativas sobre condominios, restricciones al dominio y requisitos adicionales de registro, conforman un panorama legal que evoluciona con velocidad y cuya correcta interpretación y aplicación ya es diferencial para los actores del sector.
Los marcos regulatorios estatales y sus efectos prácticos
Cada uno de los 32 estados de México rige la propiedad y el uso del inmueble a través de su respectivo Código Civil. Las materias relativas a adquisición, transferencia, limitaciones y extinción del dominio se definen a nivel local, lo que impone la obligación de análisis legal específico para cada territorio. Por ejemplo, un contrato de compraventa celebrado en Jalisco puede estar sujeto a condiciones y formularios distintos a uno en la Ciudad de México. Además, cada entidad federativa implementa leyes especiales para regular los condominios y asociaciones de propietarios de vivienda, generando diversidad en la gestión de inmuebles, cuotas, asambleas y mecanismos de resolución de conflictos.
El Registro Público de la Propiedad, de competencia estatal, representa el pilar administrativo donde deben inscribirse todas las transmisiones, gravámenes, usufructos y ciertos arrendamientos de relevancia. En los últimos años, el debido cumplimiento de inscripción ha cobrado mayor importancia para garantizar la protección y oponibilidad de derechos frente a terceros y autoridades. El notario público funge como la figura clave en la formalización de estas operaciones, ya que la mayoría de las transmisiones de propiedad inmobiliaria requieren formalizarse ante notario para su validez y posterior inscripción.
Restricciones para extranjeros y particularidades de la propiedad agraria
México mantiene restricciones constitucionales a la adquisición directa de bienes raíces por parte de extranjeros en zonas estratégicas, una medida que preserva el control nacional sobre áreas de seguridad y desarrollo turístico. Cualquier inmersión de extranjeros en transacciones en la franja de 100 kilómetros desde las fronteras o a menos de 50 kilómetros del litoral debe estructurarse a través de un fideicomiso inmobiliario, donde el fiduciario es una institución financiera mexicana o autorizada. En este esquema, la entidad fiduciaria ostenta la propiedad legal, mientras que el beneficiario extranjero adquiere los derechos económicos y de disposición, reflejando la distinción entre propiedad legal y propiedad beneficiaria.
En contraste, las tierras bajo régimen ejidal presentan un marco normativo propio. El régimen, instaurado en 1917, otorga la propiedad de parcelas a individuos y familias pertenecientes al ejido y mantiene restricciones para la venta a terceros. Desde la reforma de 1992, existe la posibilidad de desincorporación de tierras del régimen ejidal siempre y cuando se respete el derecho de tanteo a favor de los miembros de la comunidad agraria. El proceso de debida diligencia (due diligence) resulta clave para inversores y compradores que deben confirmar, antes de adquirir terrenos, que los mismos no se encuentran sujetos a restricciones ejidales, lo que puede limitar o suspender la transmisión del dominio.
Usufructo, derechos inmobiliarios y exigencia de registro
El espectro de derechos inmobiliarios reconocidos en México no se limita a la propiedad. Destacan el derecho de posesión y el usufructo, éste último entendido como el aprovechamiento económico del inmueble. El usufructo debe formalizarse mediante escritura pública y, posteriormente, inscribirse en el registro público correspondiente para adquirir efectos ante terceros. En transacciones inmobiliarias sofisticadas, es común encontrar la segregación entre propiedad legal y propiedad beneficiaria, tanto a través de instrumentos fiduciarios REIT como por acuerdo de apoderamiento sin facultad de representación.
La formalidad caracteriza los actos de disposición sobre bienes raíces. La compraventa, la constitución de gravámenes y la transmisión de derechos deben realizarse ante notario público y cumplir los requisitos cada vez más estrictos de inscripción. Este refuerzo en la vigencia y cumplimiento de registros responde, en parte, al fortalecimiento del sistema de transparencia y de protección a la fe pública inmobiliaria.
Perspectiva para América Latina
Lo acontecido en el mercado mexicano evidencia la complejidad y fragmentación de la regulación inmobiliaria en sistemas federales o con fuerte autonomía local. Para inversores y propietarios en América Latina, especialmente en contextos como Argentina, Brasil o Colombia donde subsisten restricciones para extranjeros o particularidades respecto a la tierra rural, las tendencias mexicanas anticipan una mayor sofisticación en instrumentos fiduciarios y exigencias de registro. Mientras en algunos mercados sudamericanos la figura del fideicomiso sigue expandiéndose y gana protagonismo la inscripción pública, la experiencia mexicana advierte sobre la importancia de la debida diligencia y de la adaptación a los cambios legislativos continuos.
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