El riesgo de fraude en solicitudes hipotecarias es, desde hace años, uno de los indicadores observados con más atención en los mercados inmobiliarios más sofisticados del mundo. En el mercado estadounidense, el Índice de Riesgo de Fraude en Solicitudes Hipotecarias de Cotality subió 9,1% en el segundo trimestre de 2026, hasta una lectura de 132 puntos, lo que equivale a que aproximadamente 1 de cada 119 solicitudes hipotecarias mostró indicios de fraude. Según la propia Cotality, el repunte respondió al desplazamiento hacia préstamos de compra —72% de las solicitudes del trimestre, frente a 59% en el trimestre anterior— mientras las tasas hipotecarias elevadas mantuvieron rezagada la actividad de refinanciamiento; los préstamos de compra concentran, históricamente, más riesgo de fraude que los refinanciamientos. Este repunte ha puesto sobre la mesa hasta qué punto un entorno de tipos altos y mercado activo en segmentos de inversión o multifamiliar puede volver más vulnerable el proceso de originación de préstamos. Sin embargo, la forma como este fenómeno puede afectar a mercados hispanohablantes no es uniforme. ¿Por qué España y los principales países de América Latina, a pesar de compartir inquietudes sobre la digitalización y los riesgos de fraude, muestran diferencias tan marcadas en la medición y gestión pública de este riesgo?
España: reclamaciones como termómetro de riesgo, pero sin índice público específico
El mercado hipotecario español destaca por su alta bancarización y una digitalización significativa de los procesos, lo que facilitaría, en principio, la implementación de sistemas avanzados de detección de fraude similares a los de los mercados más maduros. No obstante, en la actualidad, no existen indicadores públicos comparables al índice Cotality —es decir, cifras o ratios que permitan saber cuántas solicitudes hipotecarias presentan indicios de fraude, ni un registro trimestral del riesgo operativo en la originación de hipotecas.
Lo más cercano, según la Memoria de Reclamaciones 2025 del Banco de España, es la estadística de reclamaciones vinculadas a productos hipotecarios. En 2025 se reportaron 30.970 reclamaciones, una caída del 44,8% frente al año anterior. El propio supervisor reconoce que el 48% de esas reclamaciones estuvieron asociadas a fraude, gastos hipotecarios o comisiones. Este dato ilustra claramente una franja latente de conflictividad en torno al crédito hipotecario y sugiere la existencia de prácticas irregulares o eventualmente fraudulentas.
Sin embargo, ese dato no distingue si el fraude se detectó en la solicitud, en la gestión posterior, en la ejecución contractual o en otros ámbitos del préstamo. Tampoco cuantifica el fenómeno como “1 de cada X solicitudes” de hipoteca, ni desglosa por tipo de operación. El resultado es que, para compradores, inversores y agentes, el panorama oficial está lleno de matices, pero sin la granularidad —ni la regularidad— del índice de un país de referencia.
España acusa, paradójicamente, una desconexión entre los desarrollos tecnológicos (modelos internos de scoring de fraude, procedimientos avanzados de verificación documental, recolección digital de solicitudes) y la transparencia estadística sobre el fenómeno. El dato público es difuso, reactivo (a la reclamación, a la queja) y no operativo (es decir, no sirve para anticipar tendencias o ajustar políticas de manera proactiva).
México: fragmentación estadística y menor visibilidad pública del riesgo
En contraste con España, México —uno de los mercados hipotecarios más grandes y activos de América Latina— enfrenta un escenario aún menos transparente en la medición y difusión del riesgo de fraude en solicitudes hipotecarias. Tras una revisión exhaustiva de cámaras inmobiliarias, asociaciones bancarias, bancos centrales y plataformas de datos del sector, no se han hallado publicaciones que cuantifiquen el fraude en originación hipotecaria con un índice estructurado, ni cifras que permitan la comparación directa con los reportes estadounidenses.
Existen datos dispersos sobre fraude financiero o problemas con créditos, pero dichos datos engloban desde robos de identidad y fraudes en otros productos hasta cuestiones de cobranza, y rara vez se desglosan específicamente para el proceso de solicitud hipotecaria. Tampoco los informes sectoriales de referentes como CBRE, Colliers, Idealista, Zonaprop ni los propios bancos centrales han publicado hasta la fecha un recuento regular, basado en metodología propia, sobre el riesgo de fraude en la originación de hipotecas.
Esta opacidad obedece, entre otros factores, a la segmentación regulatoria y la heterogeneidad estadística típica de América Latina. En México, así como en Brasil, Colombia y Chile, la tipología de prestamistas (bancos tradicionales, sofomes, fintech, financieras no bancarias) introduce una fragmentación de sistemas y reportes que dificulta la agregación nacional y la publicación sistemática de alertas específicas sobre el riesgo de fraude en hipotecas.
A pesar de que algunos bancos grandes y entidades tecnológicas probablemente aplican de puertas adentro modelos sofisticados para la detección de fraude, los resultados de esos sistemas rara vez trascienden como índices públicos. El resultado es que, para agentes, compradores e inversores, la gestión del riesgo sigue siendo una caja negra, operando más como defensa interna que como instrumento de orientación sectorial.
¿Por qué España y México divergen en la visibilidad pública del riesgo de fraude hipotecario?
La diferencia fundamental entre ambos mercados no reside, como podría creerse, en la tecnología o en la sofisticación interna de los bancos. Tanto en España como en México, las grandes entidades cuentan con procesos de revisión avanzados y detección de sospechas en la documentación presentada por solicitantes. La clave está en el marco normativo, el rol del supervisor y los incentivos de transparencia.
En España, la concentración bancaria y la tradición de supervisión centralizada facilitan la homogeneización de datos y prácticas reportadas al Banco de España. Sin embargo, la publicación de estadísticas sobre fraude sigue anclada en la lógica de la reclamación y la protección al consumidor más que en una óptica preventiva y operacional. El supervisor publica información sobre quejas, no sobre señales de riesgo en el origen, probablemente por un marco legal que privilegia la privacidad y la confidencialidad en la tramitación de expedientes.
En México, la atomización del sistema hipotecario, la coexistencia de múltiples tipos de prestamista y la menor tradición de reporte público sobre riesgos operativos (fuera de la morosidad y los impagos) hacen aún más difícil la aparición de un índice con la granularidad y visibilidad del de mercados desarrollados. Además, la integración tecnológica es muestrada (avanzada en algunos bancos, básica en otros) y la presión pública o regulatoria para publicar cifras de fraude específico en hipotecas sigue siendo baja.
En consecuencia, ni el incentivo a la publicación ni la homogeneidad de datos parecen estar presentes, y el resultado es un panorama donde la vigilancia del fraude es interna y disgregada, sin posibilidad de comparación a nivel nacional o internacional.
Implicancias prácticas para inversores y operadores que consideran ambos mercados
Para el inversor, agente o propietario que observe tanto el mercado español como el mexicano, el contraste en la visibilidad del riesgo de fraude hipotecario tiene consecuencias operativas claras. En ambos países, aunque la gestión interna del fraude por parte de los bancos sea cada vez más sofisticada, la falta de datos públicos con periodicidad fija limita la capacidad del sector privado para anticipar tendencias y adaptar procesos de due diligence.
En España, la alta digitalización y la presión regulatoria aseguran que el riesgo de fraude en hipotecas se vigila de cerca, aunque se reporte de manera agregada junto a gastos y comisiones. El mercado se caracteriza por robustos controles ex-ante, pero carece de alertas públicas inmediatas para operaciones complejas o ciclos de riesgo elevado, como sucede en los mercados de referencia.
En México, la fragmentación hace esencial que los operadores conozcan no solo su entidad bancaria, sino también las características y madurez de sus sistemas antifraude. La ausencia de datos públicos implica que el inversor no tendrá señales macro sectoriales, y deberá apoyarse en el escrutinio individual y en relaciones de confianza con los originadores.
En ATI identificamos que, ante la tendencia observada en los mercados maduros, una futura convergencia hacia la medición pública del fraude hipotecario en España parece más plausible (por presión regulatoria y cultura de reporte), mientras que en México y otros países latinoamericanos dicha evolución dependerá de la integración de sistemas de información y de reformas en materia de transparencia.
A corto plazo, el operador en ambos mercados debe asumir que el riesgo existe y que sistemas de chequeo e información adicional serán cada vez más relevantes para acceder al crédito, en particular en segmentos de inversión y multifamiliar. Una vigilancia proactiva de la documentación y la transparencia serán esenciales para evitar retrasos, exclusiones y reprocesos que, como muestra la experiencia de referencia, tienden a intensificarse en mercados dinámicos y periodos de mayor vigilancia regulatoria.
Fuentes consultadas
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