Dentro del mundo inmobiliario, una pregunta frecuente entre nuevos y experimentados inversionistas es si conviene más comprar terrenos o propiedades en planos. Ambas opciones tienen ventajas, desafíos y contextos ideales. En este artículo te explicamos sus diferencias clave, los factores que debes analizar antes de elegir y cuándo una alternativa puede ser más rentable que la otra.
1. ¿Qué significa invertir en terrenos y en propiedades en planos?
- Terrenos: consiste en adquirir un lote de terreno urbano o rústico con el objetivo de revender, desarrollar o mantenerlo hasta que aumente su valor.
- Propiedades en planos: implica comprar un departamento, casa o local comercial que aún no ha sido construido, a través de un proyecto inmobiliario con entrega futura (generalmente 12 a 36 meses).
Ambas alternativas suelen ofrecer precios iniciales más bajos que las propiedades terminadas, pero con distintos niveles de riesgo y horizonte de retorno.
2. Ventajas de invertir en terrenos
- Menor precio inicial por m²: especialmente si se trata de zonas en expansión urbana o aún no consolidadas.
- Potencial de valorización acelerada: cuando hay cambios normativos, nuevas vías, servicios o desarrollos cercanos.
- Flexibilidad de uso: puedes construir, subdividir, arrendar para uso temporal o simplemente revender.
- Menor mantenimiento: no hay que preocuparse por inquilinos, reparaciones ni servicios públicos inmediatos.
3. Riesgos y desventajas de los terrenos
- Liquidez limitada: puede tomar más tiempo venderlo si no hay desarrollo cercano.
- Falta de servicios básicos: algunos terrenos no cuentan con agua, desagüe, electricidad o vías de acceso.
- Cambios en la zonificación: puede afectar su valor si se restringe el uso o densidad.
- Falta de ingresos pasivos: no genera renta directa como un inmueble en alquiler.
4. Ventajas de comprar en planos
- Precio por debajo del mercado: las primeras etapas del proyecto suelen ofrecer descuentos importantes.
- Facilidad de financiamiento: se paga en cuotas durante la construcción, sin necesidad de un crédito inmediato.
- Mayor plusvalía durante la obra: en zonas de alta demanda, el valor puede subir 15% a 30% antes de la entrega.
- Alta demanda de alquiler al finalizar: ideal para generar ingresos mensuales desde el primer día.
5. Riesgos de comprar propiedades en planos
- Riesgo de incumplimiento del promotor: demoras, cambios en acabados o incluso paralización del proyecto.
- Variación de mercado al momento de entrega: el valor puede estancarse o bajar si cambia la demanda.
- Gastos de mantenimiento y gestión: una vez entregado, hay costos fijos que deben cubrirse.
6. Comparación de tiempos y retorno
- Terreno: suele requerir más tiempo para generar retorno. Puede pasar entre 3 a 10 años antes de obtener plusvalía significativa o ejecutar un desarrollo.
- En planos: la revalorización suele producirse entre el año 1 y 3, especialmente si se revende al momento de entrega o se alquila de inmediato.
7. Factores clave para decidir cuál te conviene
- Perfil del inversionista: si buscas ingresos pasivos inmediatos, los planos son mejor opción. Si prefieres largo plazo y bajo mantenimiento, los terrenos pueden convenirte.
- Tolerancia al riesgo: los terrenos en zonas nuevas son más especulativos. Las propiedades en planos en zonas consolidadas son más estables.
- Capital disponible: los terrenos pueden requerir menos capital inicial, pero es probable que no accedas a financiamiento bancario fácilmente.
- Conocimiento del mercado: quien conoce normativas, mapas de zonificación y proyecciones de expansión urbana puede encontrar verdaderas joyas en terrenos.
8. Tendencias 2025: ¿Qué está pasando en el mercado?
- Boom de terrenos periurbanos: en ciudades intermedias, crece la demanda de terrenos cerca de la ciudad para vivienda o almacenes.
- Auge de proyectos multifamiliares: los inversionistas minoristas están comprando en planos para alquilar por Airbnb o contratos corporativos.
- Mayor control a promotoras informales: las autoridades están regulando más los proyectos para evitar estafas.
- Proyectos mixtos en zonas emergentes: en lugar de solo vivienda, se desarrollan mini-ciudades con comercio, vivienda y oficinas en un solo proyecto.
9. Ejemplo comparativo
Con $50,000 puedes:
- Comprar un terreno urbano de 160 m² en expansión con proyección de duplicar su valor en 5 a 8 años.
- Comprar un departamento en planos de 50 m² a $1,000/m² con entrega en 24 meses y renta esperada de $400 mensuales.
La elección dependerá de tu objetivo: ¿capitalización a largo plazo sin ingresos ahora, o flujo de caja en el corto plazo con riesgo controlado?
