La desaceleración en el mercado de créditos hipotecarios de la Ciudad de Buenos Aires marca un giro notable, con una caída acumulada del 37,2% en las operaciones con estos instrumentos durante 2026. Este cambio redefine las reglas para propietarios, desarrolladores y agentes inmobiliarios acostumbrados a una era en la que las hipotecas alimentaban el volumen de compraventas, particularmente en los años de auge recientes.
La dinámica del mercado ilustra que el crédito barato y accesible ya no es el motor dominante de la demanda habitacional en la capital argentina. Las compraventas con financiamiento hipotecario retroceden y, en consecuencia, los jugadores del sector deben recalibrar expectativas, estrategias de comercialización y filtros para el perfil de los compradores.
El colapso en hipotecas impacta el mercado de CABA
Las operaciones inmobiliarias basadas en hipotecas registraron un descenso abrupto: entre enero y mayo se concretaron 3.387 escrituras con crédito en la Ciudad de Buenos Aires, un 37,2% menos que las 5.394 del mismo período de 2025 (Colegio de Escribanos porteño, 2026). El dato más reciente, correspondiente a mayo, profundiza la tendencia: sólo 587 operaciones con hipoteca versus 1.299 del mismo mes del año previo, un desplome del 54,8% interanual (Colegio de Escribanos, 2026).
El peso de estas operaciones sobre el total de escrituras también se redujo. En la actualidad, apenas representan el 10,8% del universo de compraventas, mientras que doce meses atrás alcanzaban casi el 23%. Esto implica que, prácticamente, solo una de cada diez transacciones inmobiliarias privadas recurre al financiamiento bancario.
No obstante, la caída de las operaciones hipotecarias contrasta con la dinámica de la compraventa general en la ciudad, donde la baja fue considerablemente menor: en mayo se firmaron 5.435 escrituras de compraventa, equivalentes a una variación negativa del 3,1% frente a las 5.610 de igual mes de 2025 (Colegio de Escribanos, 2026). En el acumulado entre enero y mayo, las 23.487 escrituras totales representan apenas un 1,2% menos que en el mismo tramo de 2025 (iprofesional.com).
Requisitos y tasas dejan fuera a la demanda potencial
El acceso al crédito hipotecario está más limitado que nunca. Para financiar una vivienda de u$s100.000, un matrimonio o pareja debe demostrar ingresos superiores a $4.000.000 y afrontar cuotas mensuales que arrancan desde los $750.000. Estas exigencias dejan fuera a buena parte de la demanda potencial, en un contexto donde el salario promedio resultó ampliamente superado por la inflación y la devaluación del peso.
Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señala que la experiencia actual difiere radicalmente de la ventana de 2017-2018, el ciclo hipotecario más alto de los últimos años, aún no igualado. Por entonces, las condiciones de acceso eran más flexibles y las tasas hipotecarias promediaban menos del 8%. Hoy, tras el ajuste monetario del último cuatrimestre de 2025 y la volatilidad financiera, las tasas alcanzan el 10%, según analistas del sector y relevamientos elaborados por Empiria Consultores y Econométrica.
El endurecimiento en la calificación y el encarecimiento financiero explican gran parte de la rápida caída en hipotecas. Sebastián Cao, economista de Econométrica, apunta además la demora en los procesos de otorgamiento: en condiciones normales pueden extenderse entre 60 y 120 días, pero la inestabilidad macroeconómica prolonga los plazos y desalienta la toma de créditos. Así, la mayoría de los compradores priorizan operaciones al contado y aplazan decisiones hasta que existan señales más claras de estabilidad.
Préstamos hipotecarios: crecimiento nominal sin avance real
El contexto de las líneas crediticias muestra una paradoja: crecen en términos nominales, pero sin verdadero impulso real. De acuerdo con First Capital Group, en abril los préstamos hipotecarios aumentaron un 2,5% en pesos, una variación que, ajustada por inflación, es prácticamente nula. Se trata de un mercado que no logra expandirse a ritmos sostenidos pese al alza de precios y la relativa recuperación de la actividad en otros sectores de la economía argentina.
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, sostiene que la reacción de la demanda ante la suba de tasas y los mayores requisitos es casi instantánea: la oferta de crédito está, pero la posibilidad real de tomarla se desploma. El ajuste de tasas, impulsado por la volatilidad del peso y la incertidumbre sobre la inflación futura, restringe aún más el universo de posibles acreditados.
Este escenario no solo incide en las operaciones concretadas, sino que también dificulta la planificación y la liquidez para propietarios interesados en vender propiedades, desarrolladores que requieren rotación y agentes inmobiliarios que deben adaptar su enfoque al predominio del comprador efectivo.
Perspectiva para América Latina
El freno en el financiamiento hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires expone desafíos que atraviesan varias plazas regionales: mayores tasas, salarios realmente deprimidos y requisitos cada vez más estrictos restringen el acceso al crédito formal para la vivienda. No obstante, mercados hipotecarios más robustos –como México, Chile o Colombia– muestran una resiliencia que la situación argentina no logra igualar, en parte por la estabilidad monetaria y el acceso a fondeo internacional. Para propietarios e inversores latinoamericanos, el caso de Buenos Aires advierte sobre los riesgos de depender exclusivamente del crédito y subraya la necesidad de estrategias flexibles ante volatilidades macroeconómicas recurrentes.
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