En el reciente informe Mortgage Monitor publicado por Intercontinental Exchange (ICE), se observa una situación inédita en el mercado de viviendas de Estados Unidos: la equidad acumulada por los propietarios alcanzó los 18 billones de dólares (18 trillions US$) al cierre del segundo trimestre del año, como destacó HousingWire. Este hito se explica por una subida pronunciada de los precios de la vivienda, que se ha producido en paralelo al aumento de la morosidad hipotecaria y de ejecuciones. El panorama es paradójico: mientras que el propietario promedio puede disponer de entre 200,000 y 215,000 dólares en plusvalía extraíble de su vivienda, en junio se reportaron 43,200 nuevas ejecuciones, el máximo de los últimos seis años, y la tasa de morosidad nacional trepó al 3,55 %, aunque continúa por debajo del nivel previo a la pandemia. Así, Estados Unidos presenta hoy una combinación inédita de patrimonio creciente junto con focos de vulnerabilidad financiera, obligando a repensar las estrategias de propietarios e inversores y a examinar la posibilidad de escenarios similares en España y Latinoamérica.
Repunte patrimonial y señales de presión financiera: cifras concretas en Estados Unidos
Impulsado por una apreciación del precio de la vivienda que en los primeros siete meses del año fue la mayor en 14 meses, el home equity alcanzó cotas históricas. ICE calcula que en el primer trimestre de 2024, la equidad total rozaba los 17 billones de dólares, con cerca de 11 billones como “tappable equity”, es decir, capital utilizable dejando un 20 % de resguardo de valor. Esto significa que un alto porcentaje de propietarios tiene la opción (al menos teórica) de obtener liquidez a través de fórmulas como el cash-out refinance o los HELOC.
Sin embargo, los datos muestran fisuras emergentes. La tasa nacional de morosidad subió 5 puntos básicos hasta el 3,55 %, aunque todavía menor que el 4,16 % que se registraba antes de la pandemia. Mientras tanto, el porcentaje de ejecuciones hipotecarias activas se elevó a 0,53 % del total de créditos, quedando apenas por debajo del valor del 0,57 % de junio de 2019. En términos absolutos, junio de 2024 fue el mes con más nuevas ejecuciones hipotecarias en seis años, alcanzando 43,200 casos. Pese a este repunte, la proporción de hipotecas con valor de mercado negativo (“underwater loans”) sigue entre el 0,6 y el 0,7 %, un nivel muy bajo históricamente, lo que acompaña la robustez patrimonial del promedio de hogares.
Esto configura una realidad de contraste: la mayoría de los propietarios estadounidenses goza de una sólida posición gracias a la apreciación de la vivienda y baja morosidad histórica, pero empiezan a verse tensiones crediticias reflejadas en la leve pero persistente subida de la morosidad y resurgimiento de algunas ejecuciones hipotecarias.
Estados Unidos como termómetro del ciclo en economías avanzadas
Lo que está sucediendo en Estados Unidos revela más que una serie de estadísticas coyunturales. Corresponde a una etapa particular del ciclo en mercados desarrollados donde la acumulación de plusvalía patrimonial en las viviendas coexiste con presiones de liquidez por alzas en tasas de interés, cambios en la refinanciación y freno económico.
Según la lectura de HousingWire y los datos de ICE, este doble movimiento de récord en capitalización y ascenso de indicadores de vulnerabilidad ya no se limita a casos aislados, sino que es un fenómeno sistémico: una década de subidas de precios dejó a muchos propietarios bien posicionados, pero quienes compraron en condiciones menos favorables o han visto mermados sus ingresos se encuentran más cerca del riesgo de ejecución.
Aunque la situación es menos crítica que en 2008, la experiencia actual demuestra que el sistema puede absorber cierta subida de morosidad sin precipitar una oleada de ejecuciones, por el colchón histórico de equidad. Sin embargo, esta tasa de “bifurcación” —mayor riqueza agregada pero con núcleos vulnerables— será decisiva en los años venideros para entidades financieras, inversores y profesionales inmobiliarios, que deberán identificar estos subsegmentos frágiles más allá del promedio nacional robusto.
Dónde se acerca (y se aleja) España de la experiencia norteamericana
En España, los datos tanto del Instituto Nacional de Estadística (INE) como del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) configuran una imagen distinta a la estadounidense. En el cuarto trimestre de 2024, las inscripciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas bajaron un 4,2 % interanual, según el INE, mientras que, en ese mismo periodo, las ejecuciones sobre viviendas habituales de personas físicas aumentaron un 11,5 % frente al mismo trimestre del año anterior. En el total anual de 2024, España cerró con 12,665 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, lo que supone un 3 % menos que en 2023 y el mínimo registrado desde 2014. Por primera vez en cuatro años, el número de ejecuciones sobre vivienda habitual bajó de las 9,000.
El CGPJ, en cambio, detalla que durante 2024 se iniciaron 23,164 ejecuciones hipotecarias en los órganos judiciales, representando un repunte del 18,3 % respecto de 2023 y rompiendo con la tendencia decreciente desde 2022. A pesar de este repunte, las cifras totales siguen estando muy por debajo de los volúmenes alcanzados durante la crisis entre 2010 y 2014, señalando así una etapa de “normalización” más que de crisis aguda.
En el caso de América Latina, el análisis de estadísticas oficiales y sectoriales revela que no existen datos verificables que puedan equipararse a los métricos norteamericanos, ni sobre equidad total, ni sobre morosidad hipotecaria segregada, ni sobre porcentaje de hipotecas por debajo del valor de mercado. La información disponible sobre cartera vencida en bancos tiende a agrupar diversos productos, incluyendo el crédito hipotecario residencial, lo que impide trazar una medición precisa de “home equity” regional. Por eso, en los países latinoamericanos no se encuentra hoy un escenario cuantificable similar al de Estados Unidos, aun cuando puedan detectarse dinámicas de morosidad y ejecuciones en ciertos segmentos o bancos.
Implicancias y recomendaciones para quienes operan en España y mercados hispanohablantes
La gran conclusión de contrastar el caso estadounidense con la evolución en España y el panorama latinoamericano es que monitorizar la riqueza acumulada en las viviendas se ha vuelto esencial para anticipar tanto oportunidades como riesgos, aunque el margen de acción depende de la transparencia y profundidad estadística disponible en cada país. Donde la información es precisa, como en EE.UU., se multiplican las opciones de refinanciamiento y generación de liquidez desde la vivienda; en mercados como España y, sobre todo, en Latinoamérica, la falta de registros específicos limita tanto la reacción del propietario como la sofisticación de los productos financieros.
Para los propietarios en España, el descenso continuado de ejecuciones hasta 2024 y la recuperación de precios de la vivienda refuerzan el escenario de mayor protección para familias con empleo estable y poco endeudamiento. Pero la subida puntual en ejecuciones sobre vivienda habitual, así como el repunte de procedimientos judiciales, alertan sobre la exposición de quienes cuentan con márgenes ajustados o ingresos inseguros.
Para agentes e inversores inmobiliarios, el mensaje es preciso: incluso en mercados con fundamentos sólidos y plusvalías acumuladas, resulta clave rastrear los segmentos con mayores riesgos de estrés financiero (donde las ganancias latentes pueden tornarse rápidamente en ventas urgentes o activos adjudicados) y sacar partido de mejoras en la información pública, como la que ofrecen INE y CGPJ, para detectar temprano estos cambios.
En la mayoría de los países latinoamericanos, el foco debe estar hoy en el desarrollo de sistemas estadísticos y de monitoreo de equidad y morosidad hipotecaria, ya que la prioridad inmediata pasa más por estabilidad laboral y control de tasas de interés que por la gestión avanzada de capital patrimonial. Así, la preparación para un futuro en el que estos mercados maduren y se acerquen a la sofisticación del análisis estadounidense dependerá del fortalecimiento de estas herramientas de medición y seguimiento.
Fuentes consultadas
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