En el reciente informe Mortgage Monitor elaborado por Intercontinental Exchange (ICE), el mercado estadounidense ha registrado un fenómeno sin precedentes: la equidad de los propietarios de vivienda alcanzó la impresionante cifra de 18 billones de dólares (18 trillions US$) en el segundo trimestre del año. Este récord, citado por HousingWire, se consiguió gracias a un fuerte aumento de precios en el sector que, al mismo tiempo, ha coincidido con un repunte de la morosidad hipotecaria y el volumen de ejecuciones. El contraste es notorio: mientras el propietario medio acumula entre 200.000 y 215.000 dólares de plusvalía posible a extraer de su casa, las ejecuciones hipotecarias iniciadas alcanzaron su máximo de los últimos seis años, con 43.200 nuevos casos en junio, y la tasa nacional de morosidad subió a 3,55 %, aunque sigue mejor que antes de la pandemia. Esta «pantalla partida» —riqueza y vulnerabilidad al mismo tiempo— está redefiniendo el horizonte para propietarios, inversores y agentes, y merece una mirada en profundidad para comprender por qué ocurre, si puede verse algo similar en mercados como España y qué lecciones pueden sacar los actores inmobiliarios de habla hispana.
Más allá del récord: detalles y cifras del auge y tensión en la vivienda estadounidense
El motor detrás del máximo histórico de equidad es la conjunción de varios factores: primero, durante los primeros siete meses del año el alza de los precios residenciales fue la más alta de los últimos 14 meses, elevando el valor en libros de las viviendas hipotecadas y generando un colchón patrimonial para millones de hogares. ICE calcula que solo en el primer trimestre de 2024 el total de home equity rondaba los 17 billones de dólares, de los cuales alrededor de 11 billones eran “tappable equity” —un capital potencialmente extraíble, manteniendo un colchón de seguridad del 20 %. Es decir, buena parte de los propietarios podía, teóricamente, convertir parte de su plusvalía en liquidez, gracias a instrumentos como el cash-out refinance o los HELOC.
Sin embargo, el mismo período muestra las primeras grietas: la tasa nacional de morosidad subió 5 puntos básicos para ubicarse en 3,55 %, todavía inferior al 4,16 % previo a la pandemia, según ICE. Más llamativo aún es que las ejecuciones hipotecarias activas subieron a 0,53 % del total de créditos, cerca del máximo de seis años, pero aún levemente por debajo del nivel anterior a la crisis sanitaria (0,57 % en junio de 2019). El repunte no es solo un número: en junio de 2024 se iniciaron 43.200 ejecuciones, lo que constituye el mayor flujo de nuevos expedientes en seis años. Pese al alza, la proporción de hipotecas en posición realmente negativa (debajo del valor de mercado de la vivienda, o «underwater») sigue siendo inusualmente baja: apenas entre 0,6 y 0,7 %, lo que subraya la resiliencia patrimonial del sistema.
La conclusión es un escenario dual: la mayoría de los propietarios estadounidenses ha acumulado riqueza significativa en sus viviendas gracias a la apreciación de los precios y bajos impagos históricos, pero al mismo tiempo, sectores específicos empiezan a sufrir estrés por el endurecimiento financiero, lo que se refleja en el suave pero claro ascenso de la morosidad y en la reactivación de ejecuciones hipotecarias.
¿Un caso aislado o síntoma de algo mayor en los mercados desarrollados?
En nuestro equipo en ATI vemos que lo ocurrido en el mercado norteamericano no es solo un fenómeno estadístico coyuntural. Es indicativo de una etapa distinta del ciclo inmobiliario en los países desarrollados, donde la riqueza acumulada sobre el papel puede coexistir —y de hecho convive— con tensiones de liquidez en los hogares por cambios en tipos de interés, condiciones de refinanciación y desaceleración económica.
La interpretación de HousingWire, respaldada por los datos oficiales que cita ICE, muestra que este “contrapunto” entre récord de equidad y repunte incipiente de estrés financiero no es propio únicamente de una localidad o segmento, sino que es una dinámica sistémica: el auge de precios de la última década ha dejado a la mayoría de los propietarios bien posicionados, pero quienes accedieron a crédito en condiciones menos favorables, o han sufrido caídas de ingresos, están más expuestos a la ejecución.
Este patrón, aunque menos extremo que en la crisis financiera de 2008, tiene implicancias de fondo. Sugiere que el mercado puede soportar aumentos moderados de morosidad sin traducirse de inmediato en una ola masiva de ejecuciones —precisamente por el colchón de equidad construido—, pero también subraya que la estabilidad patrimonial agregada no inmuniza a todos los segmentos. Esta “bifurcación” entre hogares con mucha capitalización y bolsillos vulnerables será clave en la toma de decisiones para bancos, inversores y agentes en los próximos años.
¿Existe un caso comparable en España o Latinoamérica?
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de España y del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el mercado español ofrece un paralelo parcial, pero no una réplica exacta del caso estadounidense. En España, las inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas bajaron un 4,2 % interanual en el cuarto trimestre de 2024, aunque, en ese mismo trimestre, las ejecuciones sobre viviendas habituales de personas físicas crecieron un 11,5 % frente al año anterior. A nivel anual, 2024 cerró con 12.665 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas en total, un 3 % menos que en 2023 según el INE, marcando el nivel más bajo desde 2014. Por primera vez en cuatro años, las ejecuciones sobre vivienda habitual se situaron por debajo de 9.000.
Sin embargo, el CGPJ informa que hubo 23.164 ejecuciones hipotecarias iniciadas en órganos judiciales de toda España en 2024, un repunte del 18,3 % respecto al año anterior, que interrumpe la tendencia descendente vigente desde 2022. Pese a este repunte, las cifras absolutas siguen situándose muy por debajo de las alcanzadas en el ciclo de crisis 2010-2014, lo que indica —como ya advertimos en ATI— una situación más cercana a la “normalización” que a un ciclo crítico.
Cuando pasamos la lupa sobre América Latina, según la revisión exhaustiva realizada en portales de estadísticas oficiales y sectoriales, simplemente no existen datos verificables directamente comparables con los estándares de ICE respecto a equidad total, morosidad hipotecaria residencial segregada ni porcentaje de hipotecas con capital negativo. Sí hay reportes agregados sobre cartera vencida en bancos, pero suelen mezclar crédito hipotecario residencial con otros productos y no permiten reconstruir una imagen precisa del “home equity”. Por esta razón, hoy por hoy, no es posible señalar un caso concreto en países latinoamericanos que reproduzca la magnitud ni las características del proceso estadounidense, aun si puede haber dinámicas de morosidad y ejecuciones a nivel micro.
Lecciones prácticas para propietarios e inversores hispanohablantes
La principal enseñanza que extraemos en ATI de la comparación del caso norteamericano con la realidad de España y América Latina es doble. Por un lado, el seguimiento sistemático de la “equidad” acumulada se ha convertido en una herramienta estratégica indispensable para anticipar tanto oportunidades como riesgos patrimoniales. Sin embargo, mientras en mercados maduros la estadística detallada abre la puerta a sofisticados productos de refinanciación, en España y sobre todo en Latinoamérica el margen de maniobra es menor porque esa información aún no se mide —y la posibilidad de monetizarla a través de líneas de crédito sobre la vivienda es limitada.
Para los propietarios en España, el descenso sostenido de ejecuciones hasta 2024, junto con la apreciación de los precios en los últimos años, apunta a una posición de relativa seguridad para los hogares bien apalancados y con empleo estable. Sin embargo, el repunte puntual de ejecuciones sobre vivienda habitual y el reimpulso en procedimientos judiciales deben ser señales de alerta para quienes estén altamente endeudados o dependan de ingresos vulnerables.
Para los agentes inmobiliarios y los inversores, la lección es clara: aun en mercados con indicadores sólidos, hay que vigilar los segmentos donde la tensión financiera puede convertir plusvalías en ventas forzadas o activos adjudicados, y aprovechar las mejoras crecientes en la estadística —como las del INE y CGPJ— para identificar estos nichos temprano.
Finalmente, en la mayoría de países latinoamericanos, la prioridad no es anticipar un ciclo estadounidense de “equidad récord y ejecuciones al alza”, sino impulsar mejores sistemas de medición y monitoreo para que, cuando los mercados maduren, los propietarios e inversores tengan a mano datos confiables y herramientas de gestión patrimonial más avanzadas. En el corto plazo, la estabilidad financiera en la región dependerá mucho más del empleo y de la evolución de tasas de interés que del valor acumulado bajo el techo del hogar.
Fuentes consultadas
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