El mercado industrial mexicano cierra el segundo trimestre de 2026 evidenciando una dinámica compleja: mientras el inventario nacional superó los 113 millones de metros cuadrados, la cautela se instala entre inversionistas y desarrolladores tras un ciclo de intensa expansión. El reciente reacomodo de grandes jugadores, como la adquisición de Fibra Macquarie por parte de Fibra MTY, refleja la etapa de consolidación en el sector, a la par que la actividad de arrendamiento mantiene el tipo en mercados estratégicos pese a la creciente incertidumbre.
Inventario y arrendamiento: expansiones y señales de cautela
Durante los primeros seis meses de 2026, México mantuvo un crecimiento anual de 5.3% en el inventario industrial, de acuerdo con el “Reporte Industrial Solili 2T2026”. A pesar de este avance, la tasa de vacancia aumentó hasta 5.2%, es decir, un incremento de 1.3 puntos porcentuales respecto al mismo periodo de 2025 (Solili, 2T2026). El volumen de arrendamiento acumulado fue de 1,263,000 metros cuadrados, un alza significativa de 35% sobre el año anterior, que sugiere comportamiento resiliente a la espera de nuevas señales económicas (Solili, 2T2026).
Monterrey se mantuvo como el principal polo industrial al contabilizar 21.5 millones de metros cuadrados de inventario y absorber 24% de la demanda nacional. La capital industrial del país sumó 1.8 millones de metros cuadrados adicionales en 2025, apuntalando su liderazgo y reafirmando su atractivo para inquilinos institucionales (Solili, 2T2026). La participación de la Ciudad de México llegó al 22% y Tijuana concentró el 11% del total del mercado de arrendamiento, aunque con distintas realidades: la ciudad fronteriza presentó la vacancia más alta del país, 9.7%, lo que equivale a un millón de metros cuadrados disponibles y representa una presión indirecta sobre los precios.
Construcción y consolidación: menor ritmo de nuevos desarrollos
La construcción industrial alcanzó los 3.8 millones de metros cuadrados en proceso al cierre del segundo trimestre, lo que confirma la continuidad de proyectos planeados en ciclos previos, pero también indica desaceleración en el inicio de nuevos desarrollos (“Reporte Industrial Solili 2T2026”). Prácticamente la mitad de esta superficie corresponde a la Ciudad de México, donde la apuesta por infraestructuras logísticas modernas ha sido prioritaria.
Monterrey registra 932,000 metros cuadrados en nuevas construcciones, seguido por Guadalajara con 340,000 metros cuadrados. En el Bajío y Occidente, 14 proyectos suman 247,000 metros cuadrados, seis de ellos en Guadalajara, apuntalando a la ciudad como polo emergente en manufactura avanzada y almacenamiento. Esta ralentización responde, en parte, a la cautela derivada por el inicio del análisis de revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) desde julio de 2026, contexto geopolítico que induce a promotores e inversionistas a operar con mayor prudencia, anticipándose a eventuales cambios en las reglas del comercio regional (Inmobiliare, julio 2026).
La fusión de Fibra Macquarie por Fibra MTY es un síntoma del reordenamiento estratégico de portafolios. Este movimiento incrementa la especialización y competitividad de los grandes operadores nacionales, consolidando un mercado cada vez más institucional.
Precios de renta y respuesta de los mercados clave
El segundo trimestre revela una tendencia divergente en los precios de alquiler industrial, marcada por la presión alcista en ciertas plazas y estabilidad en otras. La Ciudad de México registró el mayor incremento, con rentas en $10.38 dólares por metro cuadrado mensual, un avance de 8% respecto al año previo; un efecto de la demanda por naves logísticas de alta eficiencia y ubicaciones cercanas a nodos urbanos (Solili, 2T2026).
Tijuana, pese a la vacancia más elevada del país, mantiene precios estables en $8.68 dólares por metro cuadrado al mes. La plaza de Tecate, fronteriza con California, se sitúa en $8.06 dólares, mientras Monterrey, capital de la industria pesada y manufactura avanzada, opera en $7.08 dólares por metro cuadrado mensual. Esta dispersión de precios refuerza la segmentación entre mercados maduros con baja oferta de calidad y ciudades donde la sobreoferta presiona al propietario a flexibilizar condiciones para captar nuevos arrendatarios.
El aumento de tasas de vacancia —con excepción de la propia Ciudad de México y casos particulares como Guanajuato— fuerza a desarrolladores a modular riesgos al programar nuevas inversiones, optando por esquemas de pre-arrendamiento o mejorando incentivos para inquilinos. La tendencia sugiere menor apetito por proyectos especulativos y un regreso a fundamentos de rentabilidad en el largo plazo.
Perspectiva para América Latina
La dinámica observada en México guarda paralelismos con otras plazas industriales latinoamericanas donde la prudencia de los desarrolladores y la consolidación de portafolios definen el pulso del mercado. Países como Brasil y Colombia también enfrentan aumentos leves en vacancia y cautela en nuevas construcciones, mientras los precios de renta muestran mayor volatilidad según grado de institucionalidad y oferta de infraestructura logística. Para propietarios e inversores latinoamericanos, el caso mexicano ofrece la advertencia de ajustar estrategias ante cambios regulatorios y la conveniencia de anticipar ciclos de sobreoferta que presionan rentabilidades y condiciones de contratación.
El entorno exige análisis preciso y estrategias flexibles para navegar un ciclo en que la cautela prevalece, pero las oportunidades persisten en segmentos logísticos y centros regionales con perfil institucional.
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