La propuesta para reformar la Ley de Inquilinato en Ecuador pone bajo el foco el cálculo y la devolución de garantías en contratos de arriendo, un tema que tradicionalmente ha descansado en acuerdos informales entre arrendadores e inquilinos. Presentada por el asambleísta Keevin Gallardo ante la Comisión de Justicia y Estructura del Estado el 4 de junio de 2026, la iniciativa busca establecer directrices técnicas para la gestión de garantías. El avance de este debate en la Asamblea Nacional representa un giro frente a la ausencia de regulación específica en la legislación ecuatoriana actual.
La garantía en la práctica y el vacío legal actual
En Ecuador, aunque la ley vigente no obliga al inquilino a entregar una garantía al firmar el contrato de arriendo, la práctica comercial ha instaurado el depósito como una norma casi universal. Por lo general, esta garantía equivale a uno o dos meses del valor del arriendo. Sin embargo, la falta de una disposición legal clara genera conflictos al momento de la devolución del depósito, especialmente cuando surgen desacuerdos por supuestos daños en el inmueble.
Actualmente, tanto el monto como las condiciones de la garantía dependen principalmente del acuerdo privado entre propietario e inquilino. Esta situación ha permitido que, en algunos casos, los propietarios exijan depósitos elevados o dificulten la devolución del dinero amparados en criterios poco objetivos sobre el estado de la vivienda.
Cambio normativo: procedimiento y justificación obligatoria de descuentos
El proyecto presentado por Keevin Gallardo propone modificar el artículo 7 de la Ley de Inquilinato para eliminar la discrecionalidad actual en torno al monto y la devolución de la garantía. Según la iniciativa, el valor no quedaría fijado como un número específico de mensualidades, pero sí deberá guardar relación con el costo de posibles reparaciones derivadas del uso y desgaste del inmueble, estableciendo así un anclaje técnico para su determinación (El Comercio, 2026).
Un cambio fundamental es que los gastos por reparaciones o afectaciones en el inmueble, que el arrendador quiera descontar del depósito, deberán justificarse con facturas. El derecho del propietario a cobrar por daños comprobados se mantiene, pero la facultad de descontar montos sin prueba documental desaparece. Además, los reclamos relacionados con la devolución de la garantía se canalizarían por el procedimiento sumario previsto en el Código Orgánico General de Procesos, lo que, de acuerdo con la propuesta, acortaría los tiempos judiciales para ambas partes.
La reforma también busca proteger al arrendatario ante la imposición de depósitos excesivos al inicio del contrato y garantiza un recurso expedito ante la negativa injustificada del propietario a devolver el dinero.
Efectos previstos para propietarios e inquilinos
De aprobarse la reforma, la administración de garantías en los contratos de arriendo se volvería más transparente y menos sujeta a conflictos. La iniciativa obliga a los propietarios a documentar con facturas cualquier daño que motive un descuento del depósito, aportando una mayor claridad jurídica y desincentivando abusos. Al mismo tiempo, los inquilinos contarían con un procedimiento más ágil para reclamar la devolución en caso de negativa o demora.
El proyecto no impone un monto fijo para la garantía, favoreciendo cierta flexibilidad negociadora, pero exige que la suma guarde real correspondencia con el potencial costo de reparaciones. Esta perspectiva incorpora al ecosistema ecuatoriano una tendencia presente en legislaciones comparables de la región, donde el cálculo de garantías y su devolución responden a criterios objetivos, no solo a la voluntad de las partes.
La propuesta, impulsada desde la Comisión de Justicia y Estructura del Estado junto con la Asamblea Nacional, responde a una demanda de mayor seguridad jurídica en el segmento de arriendos residenciales, buscando equilibrar la protección tanto del arrendador como del arrendatario.
Perspectiva para América Latina
La discusión sobre la regulación de garantías en contratos de arriendo no es exclusiva de Ecuador, sino que refleja un debate recurrente en varios países latinoamericanos donde los propietarios suelen fijar condiciones rígidas y, a menudo, unilaterales. Si bien algunas legislaciones —como en Chile, Colombia o México— ya incluyen mecanismos para la devolución obligatoria y la justificación de descuentos, existen diferencias en la eficacia del proceso judicial y la transparencia documental. La reforma propuesta en Ecuador puede servir de referencia en la región para armonizar la protección de derechos entre las partes y reducir la litigiosidad, una tendencia creciente a medida que la profesionalización del alquiler se consolida en América Latina.
Propietarios y administradores que busquen anticiparse a las mejores prácticas regulatorias en materia de garantías pueden encontrar ventajas en conocer las reformas en curso.
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