En junio de 2024, Stonemont Financial Group y PCCP cerraron la adquisición de una de las carteras industriales más emblemáticas del año: compraron a Link Logistics (propiedad de Blackstone) un total de 38 edificios logísticos por un valor aproximado de 1.000 millones de dólares. La operación, que abarcó unos 5,9 millones de pies cuadrados distribuidos en mercados estratégicos como Austin, Florida central, Dallas, Phoenix y Charlotte, refleja un cambio de paradigma en la demanda de espacios industriales. Al corazón de la transacción está un fenómeno que redefine este nicho: la explosión de la economía de datos, encabezada por el crecimiento de los data centers, la inteligencia artificial y los servicios cloud.
La operación Stonemont–Link Logistics al detalle: datos y motores de cambio
La magnitud del acuerdo salta a la vista, pero el trasfondo es aún más relevante para quienes observan tendencias inmobiliarias globales. Los activos adquiridos son fundamentalmente naves de tipo bulk y light-industrial, mayoritariamente arrendadas a inquilinos de largo plazo que dependen de un flujo logístico constante.
Sin embargo, el factor diferenciador —y el principal motivo de interés para los compradores— es la presencia creciente de inquilinos vinculados al sector de los data centers y la infraestructura digital. Según cifras reportadas por Link Logistics, aproximadamente el 15 % de las nuevas operaciones de alquiler industrial en los últimos nueve meses corresponden a actores conectados directa o indirectamente con la economía de datos. Este fenómeno tiene su correlato en las estadísticas de Cushman & Wakefield: proyectan que para 2025, la participación de las empresas del ecosistema de data centers alcanzará el 14,4 % del total de la nueva demanda industrial en seis de los principales mercados estadounidenses, lo que supone un aumento del 44 % interanual en el espacio arrendado por estos ocupantes.
El impacto va más allá de simples transacciones de alquiler. De acuerdo con investigaciones internas de Link Logistics, la construcción de cada gigavatio (GW) de capacidad en data centers genera una demanda adicional de unos 2 millones de pies cuadrados en inmuebles industriales. Es significativo que el 80 % de esa superficie no está limitada a la obra inicial, sino que se absorbe para operaciones de soporte y logística a largo plazo.
El auge de la inteligencia artificial, el nearshoring y el comercio electrónico ha llevado a que más del 24 % de las compras recientes de suelo industrial en el mercado norteamericano estén asociadas al desarrollo de data centers. Simultáneamente, la superficie en construcción de naves industriales en el segundo trimestre ya supera los 305 millones de pies cuadrados, según Cushman & Wakefield, reflejando un crecimiento acelerado del sector.
¿Estamos ante un caso aislado o la punta del iceberg en los mercados maduros?
Desde nuestro análisis en ATI, la operación entre Stonemont, PCCP y Link Logistics dista mucho de ser un hecho aislado. Por el contrario, representa el síntoma más visible de una tendencia estructural en la industria: la convergencia entre infraestructura inmobiliaria tradicional y los nuevos requerimientos de la economía digital.
Este comportamiento no es casualidad ni responde solo a estrategias de portafolio institucional. Los datos muestran una transformación de fondo: hasta hace poco, el motor de la demanda industrial era el e‑commerce y el retail. Hoy, la potencia informática, la gestión de datos y la IA son los grandes generadores de absorción adicional en mercados clave. El fenómeno es cuantificable: en menos de tres años, la participación del ecosistema de datos en la absorción de naves industriales ha pasado de cerca del 10 % a valores ya superiores al 14 %, según métricas de Cushman & Wakefield y Link Logistics.
Además, la combinación de crecimiento poblacional, comercio transfronterizo y la presencia de hubs digitales se ha convertido en criterio central para tomar decisiones de inversión y rotación de carteras a escala institucional. Es decir, el caso Stonemont-Link Logistics ilustra cómo el perfil “ganador” en real estate industrial ya no es solo el bien ubicado frente a autopistas, sino el que puede adaptarse (o ya lo hace) a la demanda de proveedores tecnológicos y operadores de data centers.
¿Hay casos comparables en España o América Latina?
Para valorar si mercados como España o países latinoamericanos experimentan una dinámica similar, es imprescindible mirar las cifras. Según el informe de CBRE España, en 2024 la contratación de superficie logística superó 1 millón de metros cuadrados, lo que supone un incremento del 10 % anual. Además, solo en el último trimestre se absorbieron más de 340.000 metros cuadrados, con un aumento notable respecto al año anterior.
Sin embargo, estos datos —si bien positivos y reveladores para el sector en general— no discriminan cuánta de esa demanda proviene específicamente de la economía de datos, los cloud providers o el desarrollo de infraestructura de IA. Tal como destaca el informe citado, no existe un desglose numérico que permita identificar qué porcentaje corresponde a la actividad de data centers versus el e‑commerce tradicional, la logística de retail o la manufactura ligera.
En el caso de América Latina, tras un análisis minucioso de estadísticas disponibles en la conversación, no se han hallado datos verificables que permitan cuantificar la relación entre el auge de data centers y la absorción de naves industriales. Ni en México, Brasil, Chile ni en otros mercados clave se dispone al día de hoy de cifras oficiales sobre cuántos metros cuadrados industriales se destinan a operadores del ecosistema de datos, o algún ratio concreto equivalente a los reportados para el mercado estadounidense por firmas como Cushman & Wakefield o Link Logistics.
En conclusión, si bien existen indicios y anuncios de inversión en infraestructura tecnológica tanto en España como en polos latinoamericanos, ningún caso públicamente documentado alcanza aún la escala, el detalle analítico y la integración sectorial mostrada por este referente norteamericano.
La lección práctica para propietarios, agentes e inversores en mercados emergentes
En mercados como España y ciertas grandes capitales latinoamericanas, la aceleración del sector logístico es ya un hecho, y la presión de los grandes usuarios tecnológicos comienza a notarse cualitativamente en ciertos polos. Sin embargo, la ausencia de estadísticas específicas sobre la relación directa entre el auge de los data centers y la demanda de naves industriales plantea una gran oportunidad, pero también un desafío en materia de análisis y medición.
Para propietarios, la experiencia estadounidense deja claro que anticipar el movimiento de mercado hacia la economía digital puede significar captar inquilinos de mayor estabilidad y valor añadido. Adecuar activos a los requerimientos técnicos de estos usuarios —potencia eléctrica, seguridad, conectividad y logística de precisión— será clave en los próximos años.
Desde el ángulo de los agentes inmobiliarios, se abre un nicho en la intermediación con proveedores de infraestructura digital, integradores de hardware y empresas tecnológicas, que tradicionalmente no eran objetivo directo en el brokerage industrial. La coordinación con utilities y reguladores planteará retos adicionales, pero quienes los aborden antes podrán captar cuotas de mercado aún no disputadas.
Para inversores institucionales y desarrolladores, la rotación de carteras observada en el caso Stonemont-Link Logistics demuestra que anticiparse a los polos de crecimiento digital puede ser una vía para optimizar rentabilidad y reducir vacancia en ciclos altamente competitivos. Aunque la escala sea menor en España o América Latina, la lección reside en seguir de cerca los anuncios de grandes inversiones tecnológicas y en adoptar una medición interna proactiva para monitorear el peso real del ecosistema de datos sobre la absorción industrial, aunque las cifras oficiales aún no existan.
Finalmente, la principal lección es la necesidad de que organismos estadísticos y cámaras inmobiliarias en estos países adapten sus métricas para poder identificar, de forma rigurosa, cuánto de la demanda de espacio logístico ya proviene de la economía digital. Solo así propietarios, agentes e inversores podrán tomar decisiones estratégicas informadas, alineadas con las tendencias que ya dominan el mercado norteamericano y que, lentamente, comienzan a dejar su huella en los mercados emergentes.
Fuentes consultadas
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