El acelerado avance de la inteligencia artificial (IA) en el mercado inmobiliario comercial de países de referencia está generando expectativas y presiones en otros mercados, pero la realidad de América Latina y España dista mucho de ser homogénea. Aunque la IA se presenta como una condición mínima para competir en el sector inmobiliario corporativo global, no todos los países exhiben el mismo ritmo o profundidad en su adopción. Nos preguntamos: ¿Por qué el impacto de esta tendencia resulta tan dispar entre España y mercados latinoamericanos? Analicemos la evidencia disponible para comprender cómo se manifiestan estas diferencias y qué implican para propietarios, agentes e inversores que operan en ambos escenarios.
España: visibilidad creciente en IA y desarrollo desigual
En España, la IA comienza a permear el ecosistema inmobiliario, aunque de manera parcial y más visible en ciertos nichos que en la operativa cotidiana de las empresas. Un dato relevante proviene de Surfeo, que elaboró en 2024 un ranking de visibilidad de empresas inmobiliarias en ecosistemas de IA. En este ranking, Idealista, el principal portal inmobiliario español, alcanza el 5.º lugar con una puntuación de 55 sobre 100, mientras que CBRE Madrid figura en el 23.º lugar con 19 sobre 100. Este indicador no mide directamente la adopción operacional de IA, sino la presencia y posicionamiento de estas empresas en sistemas de IA y plataformas tecnológicas, es decir, su huella digital relevante.
Estas cifras sugieren que los grandes portales y consultoras empiezan a posicionarse como referentes en el ámbito IA. Sin embargo, aún no existen, según datos disponibles en este momento, estadísticas oficiales que permitan conocer qué porcentaje de inmobiliarias comerciales en España utiliza IA en tareas como la gestión de contratos, mantenimiento predictivo o underwriting de inversiones.
No obstante, la presión llega tanto de multinacionales que aplican estándares globales en tecnología como de la propia competencia entre portales de datos y grandes asesores. La presencia de firmas como CBRE y JLL con operaciones en el país implica que las soluciones de IA que se masifican en economías desarrolladas probablemente acaben incorporándose, al menos en las carteras institucionales y los activos premium. Además, portales como Idealista van integrando mejoras en valuación y recomendación a partir del aprendizaje automático, lo que repercute en la expectativa de digitalización de toda la cadena de valor inmobiliaria.
En ATI identificamos que esta dinámica favorece un ecosistema en el que los grandes actores marcan el ritmo y los propietarios e inversores medianos deben adaptarse progresivamente. Esto genera una brecha que puede ampliarse según el tamaño de la organización y su acceso a recursos tecnológicos, mientras que la capacitación del personal y la integración efectiva de la IA en las operaciones continúan rezagadas respecto al discurso estratégico.
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América Latina: ausencia de cifras y una brecha difícil de acortar
El contraste con América Latina, al menos en lo que puede verificarse con fuentes públicas y consultoras reconocidas, es marcado. A pesar de la influencia global y la presencia de multinacionales y grandes consultoras en mercados como México, Brasil, Colombia o Chile, no se dispone actualmente de datos cuantitativos sobre adopción de IA específicamente en el segmento inmobiliario comercial. No existen, por ejemplo, cifras verificadas sobre el porcentaje de empresas inmobiliarias comerciales en la región que utilicen IA para la gestión de portafolios, mantenimiento de edificios o gestión documental y contractual.
Esta ausencia no significa necesariamente que no haya iniciativas ni pilotos. Es probable que las filiales regionales de los grandes actores estén replicando, aunque sea en pequeña escala, las soluciones que sus casas matrices implementan en mercados desarrollados. Sin embargo, la falta de estadísticas publicadas por organismos como cámaras inmobiliarias, bancos centrales o consultoras líderes como CBRE o Colliers, impide confirmar ese proceso y dimensionar su alcance.
En consecuencia, la percepción desde ATI es que la IA en el inmobiliario comercial latinoamericano se mantiene, por ahora, como una promesa más que una realidad tangible a gran escala. Los principales portales regionales (Zonaprop, Properati, VivaReal y otros) sí incorporan tecnologías de recomendación y valoración, pero no existen reportes confiables sobre adopción de IA en áreas críticas como la gestión integral de activos, la optimización energética o la reducción de riesgos contractuales.
En los hechos, los actores locales enfrentan desafíos particulares: menor digitalización de inventarios, menor disponibilidad de talento especializado en IA, y presupuestos más limitados para inversión tecnológica. Además, los propietarios e inversores de tamaño medio y pequeño suelen tener menos incentivos o capacidad para adoptar herramientas avanzadas, salvo que gestionen activos para clientes internacionales que exijan estos estándares.
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¿Qué explica la diferencia entre ambos mercados?
Comparando el contexto español con el latinoamericano, emergen varios factores estructurales que explican la brecha en la integración de IA en el sector inmobiliario comercial.
Por un lado, España se beneficia de una mayor madurez del ecosistema digital. Esto se refleja en la visibilidad que tienen empresas locales y multinacionales en rankings tecnológicos, así como en la presión competitiva ejercida por portales consolidados y la influencia de capital extranjero acostumbrado a operar con altos estándares tecnológicos. La existencia de actores como Idealista y CBRE Madrid en el ranking de Surfeo muestra un entorno capaz de participar, aunque con distintos grados de profundidad, en la economía digital emergente.
En cambio, las principales economías latinoamericanas enfrentan obstáculos persistentes: la falta de datos comparables revela en sí misma un menor nivel de sistematización tecnológica y menor presión para la transparencia en procesos operativos. Muchos mercados siguen muy fragmentados, con predominancia de actores locales y regionales de menor tamaño, lo que dificulta la difusión de herramientas avanzadas como la IA salvo cuando surgen exigencias de grandes tenedores internacionales.
Otro elemento diferencial es la infraestructura tecnológica y regulatoria: la calidad de los sistemas de gestión de datos, la conectividad y las normativas sobre privacidad y seguridad impactan directamente en la viabilidad y velocidad de adopción de IA. Así, mientras en España se observa una evolución paulatina hacia la adopción estratégica de IA (aunque aún no masiva), en LATAM el proceso es más lento, selectivo y menos cuantificable.
Nuestro análisis editorial sugiere que, aunque la presión competitiva global terminará llegando a ambos mercados, la distancia inicial determina un efecto de “cinco años de diferencia” en la integración efectiva de IA, especialmente en operaciones fuera del segmento de activos prime o institucionales.
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¿Qué significa esto para el inversor entre ambos mercados?
Para un inversor, propietario o agente que evalúa oportunidades y estrategias tanto en España como en América Latina, la comparación resulta clave. España, aunque rezagada respecto a mercados de referencia, ya muestra signos de entrada de la IA como elemento diferenciador, incluso si el grueso del sector aún no la adopta de forma estructural. Por lo tanto, apostar por activos, equipos o partners que exhiben experiencia verificable en tecnológicos y una mayor visibilidad en IA puede convertirse en ventaja competitiva a mediano plazo.
En América Latina, la situación exige cautela y realismo: el discurso global sobre el rol ineludible de la IA debe ponderarse frente a la realidad de una adopción limitada, fragmentada y aún opaca. Si bien es de esperar que, a mediano plazo, las multinacionales y grandes consultoras empujen un salto tecnológico en las principales capitales, hoy la capacidad de diferenciarse por integración de IA dependerá mucho más de la relación con actores globales que de una presión sistémica en el mercado local.
El mensaje para el inversor es claro: quienes apuesten temprano por la profesionalización y digitalización en España podrán capturar externalidades positivas cuando la IA se consolide como estándar. En Latinoamérica, la oportunidad reside principalmente en alianzas con actores internacionales y en preparar capacidades internas, sabiendo que, por ahora, el entorno ofrece ventajas para quienes puedan anticiparse a la tendencia antes de que se convierta en condición mínima.
Fuentes consultadas
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