Un fondo líder del sector inmobiliario estadounidense, Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), vendió recientemente una participación de 1.020 millones de dólares en un portafolio de unas 120 propiedades de vivienda asequible, buscando liquidez tras recibir una avalancha de solicitudes de rescate de inversores minoristas. Este movimiento, motivado por la tensión entre asegurar la liquidez y evitar ventas a precios deprimidos, plantea una pregunta inevitable para quienes operan en mercados en desarrollo: ¿puede suceder algo similar en España, donde la inversión institucional en residencial ha crecido en los últimos años y empiezan a verse vehículos de grandes dimensiones? Analicemos el panorama español con datos propios y contrastes importantes respecto al caso estadounidense.
Las “ventas de emergencia” en el mercado estadounidense: qué ha pasado y por qué es relevante
En los últimos años, los fondos inmobiliarios no cotizados, especialmente aquellos abiertos a inversores minoristas, han enfrentado presiones inéditas por la subida de tipos de interés y el descenso de valoraciones en ciertos segmentos. SREIT, que administra activos por entre 22 y 22,5 mil millones de dólares, fue un caso emblemático: a medida que miles de inversores solicitaban rescates de su dinero, los gestores redujeron drásticamente las ventanas de liquidez, pasando de permitir salidas mensuales y trimestrales acotadas (0,33 % al mes, 1 % al trimestre) a endurecerlas aún más conforme vendían activos.
En 2025, las solicitudes de reembolso sumaron unos 850 millones de dólares, muy por encima de la capacidad de pago del fondo: apenas el 4 % del volumen solicitado podía satisfacerse en cada periodo, y el balance de efectivo se veía en jaque. Frente al riesgo de tener que liquidar propiedades de calidad —incluido un centro comercial en West Palm Beach que vendieron por parte de la presión—, SREIT optó por vender a Apollo Global Management una participación del 41,5 % en su conglomerado de vivienda asequible. Así, recibió un balón de oxígeno de 1.020 millones de dólares para reducir deuda y mantener liquidez.
La clave de este episodio está en la tensión entre la promesa de liquidez a miles de pequeños ahorradores y los obstáculos para vender activos inmobiliarios en mercados difíciles sin grandes descuentos. La solución de “vender parte del portafolio a un inversor mayorista” puede aliviar momentáneamente la situación, pero implica cesión de valor futuro y, muchas veces, la pérdida parcial de control.
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España: una foto de la inversión institucional y liquidez en el sector residencial
Si miramos a España, la apreciación reciente de la inversión institucional en residencial es innegable. Según informes sectoriales recopilados por consultoras como CBRE y Colliers, en 2024 la inversión en residencial en alquiler (build-to-rent y multifamily) se acercó a 2.700 millones de euros. Solo en el primer semestre de 2025, las operaciones superaron los 700–900 millones de euros en multifamily, concentradas en ventas de carteras de promociones destinadas al alquiler y traspasos entre fondos y aseguradoras.
Sin embargo, hay diferencias importantes respecto al modelo estadounidense. Los estudios disponibles apuntan una ralentización en los volúmenes de inversión respecto a los años récord de 2022 y 2023, atribuida sobre todo a los tipos de interés elevados y a un contexto de mayor cautela en la selección de activos. Lo que no aparece hasta ahora en estos reportes es un caso documentado de “venta de participación mayoritaria en portafolios residenciales para financiar rescates masivos de partícipes minoristas”, de la escala del caso SREIT–Apollo.
En el marco español, las denominadas socimis y vehículos “build-to-rent” han ganado tracción y sofisticación, pero la presencia de fondos no cotizados dirigidos a más de 100.000 minoristas con promesas explícitas de rescate rápido sigue siendo limitada. En consecuencia, el riesgo de “cascadas de rescates” con ventas de emergencia a la magnitud vista en mercados maduros parece menos inminente, al menos con la estructura actual. A diferencia de Estados Unidos, donde los inversores minoristas pueden acceder fácil y masivamente a fondos con liquidez prometida, España todavía muestra predominancia de inversores institucionales y procesos más controlados. Por tanto, la presión para hacer grandes ventas por motivos de liquidez se canaliza de manera distinta.
De acuerdo con CBRE y Colliers, la desaceleración del mercado en España durante 2024–2025 ha tenido más que ver con una mayor selectividad y expectativas ajustadas de retorno, que con urgencias desatadas por rescates masivos. Hasta ahora, no hay pruebas públicas y verificables de ventas por miles de millones en portafolios de vivienda exclusivamente para cubrir salidas de capital minorista, ni suspensiones masivas de rescates a la americana.
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Qué significa para propietarios y agentes en España: implicaciones prácticas
Desde el punto de vista de propietarios institucionales y grandes gestores (socimis, fondos y aseguradoras), la lección de SREIT resulta clara: cualquier promesa de liquidez rápida en vehículos inmobiliarios debe ir acompañada de una cautelosa gestión de riesgos y endeudamiento. El caso estadounidense señala que, si el acceso de los partícipes a su dinero no se gestiona realísticamente frente a los ciclos de mercado, los gestores pueden verse forzados a vender participaciones significativas en activos de calidad, perdiendo parte del valor y control futuro del portafolio.
Para quienes ya controlan carteras importantes de vivienda en alquiler, estas circunstancias exigen pensar en protocolos de contingencia ante shocks de liquidez: desde líneas de crédito preferenciales hasta acuerdos pre-negociados con inversores institucionales para recapitalizaciones rápidas, si fuera necesario. Sin embargo, el contexto español, al no estar dominado por vehículos abiertos a miles de minoristas con liquidez diaria o mensual, reduce —por ahora— el riesgo de pánico de rescates en cadena.
Para agentes y brokers, la fase de ajuste y selectividad sí genera una ventana de oportunidad: con operaciones de venta o recapitalización entre fondos y aseguradoras, la necesidad de estructurar complejos acuerdos de “joint venture” o venta de carteras podría crecer. Es un momento propicio para los intermediarios especializados capaces de añadir valor en procesos de negociación, análisis de portafolios y gestión integral de contratos.
Por otro lado, los inversores —tanto institucionales como sofisticados minoristas— deberían examinar cuidadosamente las características de los vehículos donde invierten: política de rescates, compromisos de liquidez ante emergencias y alternativas de venta en mercados secundarios. La transparencia sobre estos aspectos, que ya es regla en mercados anglosajones, irá cobrando peso en España en la medida en que los vehículos multipropietario y las plataformas masivas sigan creciendo.
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Indicador clave a observar en España en los próximos meses
En ATI identificamos que el termómetro más fiable para anticipar posibles tensiones de liquidez en el setor residencial español es la evolución trimestral de las transacciones de carteras propias entre fondos y aseguradoras, tal como la reportan CBRE y Colliers. Si a lo largo del año se observa un incremento sustancial en ventas forzadas, cambios en los descuentos sobre valor en libros o la entrada de nuevos socios capitalistas en plataformas de build-to-rent, podría ser señal de que elementos del modelo estadounidense empiezan a aflorar. Por ahora, la prudencia sigue predominando, pero la vigilancia rigurosa de este indicador es esencial para anticiparse a nuevas dinámicas en el mercado institucional español de vivienda en alquiler.
Fuentes consultadas
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