En los últimos doce meses, el sector inmobiliario colombiano movió $51 billones en la comercialización de 146.899 viviendas nuevas, según el más reciente informe de Ciencuadras.com en alianza con El Libertador —elaborado con base en el índice ELDRI (El Libertador + Davivienda) y liderado por Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras— un volumen histórico para el mercado residencial del país. Pero el propio informe advierte que la tendencia se invirtió en el primer semestre de 2026: las ventas de vivienda nueva cayeron 8,3%, con apenas 66.759 unidades comercializadas, mientras la vivienda usada y el arriendo se consolidan como los segmentos que ganan terreno como refugio de valor para los colombianos.
La vivienda nueva pierde fuerza en el semestre
El propio informe de Ciencuadras, elaborado en alianza con El Libertador, revela una caída de 8,3% en las ventas de vivienda nueva durante el primer semestre de 2026: apenas 66.759 unidades comercializadas en todo el país, muy por debajo del ritmo que sostuvo el acumulado histórico de $51 billones y 146.899 viviendas de los últimos doce meses. La desaceleración marca un quiebre respecto a los períodos anteriores y obliga a desarrolladoras y compradores a repensar sus estrategias.
Tres factores explican la presión sobre el segmento nuevo, según el informe: una inflación de 5,8% registrada en mayo, un incremento de 6,3% en los costos de construcción, y el ajuste de las tasas de interés del Banco de la República al 12% en julio. La combinación encarece tanto la producción de vivienda como el acceso al crédito hipotecario, golpeando directamente la capacidad de compra de los hogares colombianos.
Sin embargo, el desplome no es uniforme dentro del segmento nuevo: la vivienda de interés social (VIS) representa el 59% de las ventas totales de vivienda nueva en el país, con 39.548 unidades comercializadas, un desempeño que matiza la narrativa de una vivienda nueva en caída generalizada. En cuanto a la oferta disponible, apenas el 5,7% de las unidades nuevas terminadas permanece sin vender —8.233 viviendas nuevas listas para entrega inmediata—, una cifra que sugiere que el reto no es de exceso de inventario sino de ritmo de colocación. De cara a lo que viene, el propio Mauricio Torres Romero proyecta que las tasas hipotecarias podrían converger hacia un 2% efectivo anual a 30 años, un alivio que podría reactivar la demanda de vivienda nueva en los próximos trimestres.
Para las constructoras, el efecto se traduce en inventarios que tardan más en rotar y en la necesidad de ajustar precios o incentivos comerciales para sostener el ritmo de ventas. Para los compradores, el escenario implica mayores exigencias de las entidades financieras al momento de aprobar un crédito, en un contexto donde cada punto adicional de tasa reduce el poder adquisitivo real.
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La vivienda usada gana terreno por su entrega inmediata
Mientras la vivienda nueva pierde impulso, la usada se posiciona como la alternativa más buscada por quienes necesitan resolver su vivienda sin esperar los tiempos de construcción. El informe reporta un precio promedio de $2,95 millones por metro cuadrado y concentra el 71,45% de las búsquedas de apartamentos en el país, impulsada precisamente por la posibilidad de entrega inmediata frente a los plazos de las obras en desarrollo. En el caso de las casas usadas, la proporción de búsquedas alcanza el 25,26% del total, un complemento natural al fuerte protagonismo de los apartamentos dentro de la vivienda usada.
El desplazamiento hacia la vivienda usada responde a una lógica simple en el contexto actual: con tasas de interés más altas y costos de construcción en aumento, comprar un inmueble ya construido evita la incertidumbre de los cronogramas de entrega y permite a los compradores fijar condiciones de financiamiento sobre un activo tangible desde el primer momento.
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El arriendo se consolida como refugio de valor
El otro gran ganador de este reacomodo es el arriendo. Según el informe, los cánones de arrendamiento subieron 7,3% para casas y 6,4% para apartamentos en el último año, en ambos casos por encima de la inflación. El fenómeno no se limita al arriendo residencial: los arriendos no residenciales también muestran alzas significativas, con oficinas subiendo 7,7%, bodegas 7% y locales comerciales 5,6% —una señal de que el mismo apetito por activos con flujo de caja inmediato se extiende al segmento comercial e industrial—. Esa brecha positiva convierte al arriendo, en palabras del propio informe, en «uno de los negocios más sólidos» del sector inmobiliario colombiano, con rentabilidad real para los propietarios.
El fenómeno tiene una lectura directa para quienes ya tienen un inmueble en alquiler o evalúan destinar uno a ese fin: en un ciclo donde comprar vivienda nueva se encarece y se hace más lento, el flujo constante de ingresos por arriendo —con incrementos que superan la inflación— ofrece una cobertura de valor más inmediata que la esperada valorización de una unidad en construcción.
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Qué significa esto para propietarios e inversores en LATAM
El caso colombiano ilustra una dinámica que otros mercados de la región enfrentan en distinta medida: cuando las tasas de interés y los costos de construcción presionan la vivienda nueva, el capital no desaparece, se redirige hacia los activos que ya existen —vivienda usada— y hacia los que generan flujo de caja inmediato —el arriendo—. Para propietarios e inversores en América Latina, el mensaje es claro: en contextos de tasas altas, la rentabilidad de un inmueble ya construido y arrendado puede pesar más que la expectativa de valorización de un proyecto en obra.
El monitoreo de estas señales —tasas de interés, costos de construcción y comportamiento de los cánones de arriendo— se vuelve clave para decidir entre comprar, esperar o priorizar el alquiler como estrategia de protección patrimonial en el corto plazo.
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