Rentabilidad de Alquiler
Mete los números reales de una propiedad -- precio de compra, alquiler mensual y gastos operativos -- y calcula tu Rendimiento Bruto, tu Ingreso Operativo Neto (NOI) y tu Rendimiento Neto (Cap Rate). La diferencia frente a cualquier calculadora de cap rate genérica: comparamos tu resultado contra el rendimiento de alquiler real que Indicadores Urbanos ya reporta para tu país, con datos de Numbeo.
Completa tus datos arriba y presiona «Calcular» para ver tu rendimiento.
Cómo funciona esta calculadora
Esta calculadora usa 3 métricas estándar de la industria inmobiliaria -- cada una responde una pregunta distinta sobre la misma propiedad:
Rendimiento Bruto
El cálculo más simple: el alquiler que cobras en un año dividido entre el precio de compra de la propiedad. No resta ningún gasto -- por eso siempre da un número más alto que el Rendimiento Neto. Sirve como primer filtro rápido para comparar propiedades a simple vista, no como el número final para decidir.
Rendimiento Neto (Cap Rate)
Divide el Ingreso Operativo Neto (NOI) entre el precio de compra. El NOI es el alquiler anual menos los gastos operativos reales (predial, seguro, mantenimiento, gestión, vacancia) -- pero, importante, el NOI NUNCA resta la cuota de la hipoteca. El Cap Rate mide qué tan rentable es la propiedad en sí misma, sin importar cómo la financies, precisamente para poder comparar propiedades distintas en igualdad de condiciones.
Cash-on-Cash Return
Solo aplica si activas la casilla de financiamiento. En vez de medir el retorno sobre el precio total de la propiedad, mide el retorno sobre el efectivo que de verdad pusiste de tu bolsillo (cuota inicial + gastos de cierre). Se calcula restándole al NOI la cuota anual del préstamo -- lo que queda es tu flujo de caja -- y dividiendo ese flujo entre tu inversión en efectivo. Por eso puede quedar por encima o por debajo del Cap Rate, según la tasa y la cuota inicial que uses.
El Ingreso Operativo Neto (NOI) nunca incluye la hipoteca -- es una convención estándar de la industria, para poder comparar propiedades entre sí, financiadas o no, en igualdad de condiciones.
El promedio real por país (rendimiento de alquiler y relación precio/alquiler) viene de Numbeo, el mismo dato que ya usan el Índice de Oportunidad Inmobiliaria y el Marco de Indicadores Clave -- se actualiza semestralmente.