La dinámica del mercado inmobiliario argentino vuelve a marcar diferencias respecto de otros ciclos económicos recientes. El valor de las propiedades cayó un 5,56% interanual, alterando las expectativas de quienes venían invirtiendo en ladrillo como resguardo de valor. Sin embargo, en simultáneo, crecen las señales de reactivación en el volumen de compraventas.
Los precios de las propiedades siguen en baja
Luego de varios años de correcciones a la baja, la tendencia no muestra señales de modulación. El retroceso anual del 5,56% en el valor de propiedades (Ámbito) confirma la presión de una demanda todavía debilitada frente al escenario macroeconómico argentino. Este descenso refleja tanto la persistente dificultad de acceso al crédito hipotecario como el cambio de prioridades de muchas familias ante la inflación.
La baja en los precios nominales, acelerada en 2023 y 2024, sucede mientras muchos propietarios que mantuvieron sus inmuebles en espera de mejor contexto se ven obligados a revisar expectativas de valores de cierre. El segmento de departamentos usados y viviendas familiares concentra el núcleo de la baja, aunque los segmentos premium también debieron corregir valores para lograr ventas efectivas.
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Aumento de la actividad en compraventas
Pese al contexto de retracción de precios, las operaciones de compraventa muestran un repunte. Si bien el resumen no aporta cifra precisa de crecimiento, el movimiento al alza ha sido sostenido durante el último semestre. Esta actitud responde a varios factores: la nueva relación entre precios y rentabilidad, el ajuste de expectativas por parte de los propietarios y la posibilidad de acceder a mejores ubicaciones con menor desembolso.
Especialistas inmobiliarios consultados coinciden en que el reacomodamiento de valores empieza a reactivar el interés de compradores que, cautos hasta ahora, perciben cierto piso en los precios y buscan oportunidades. El mercado se revitaliza especialmente en segmentos medios, tanto para vivienda única como para inversión de resguardo, mientras se consolidan ventas directas que evitan intermediaciones costosas.
Argentina muestra rentabilidad de alquiler superior y la menor accesibilidad hipotecaria de los 15 países del Índice
El mercado argentino destaca por una rentabilidad bruta del alquiler de 5,45% anual y una relación precio/alquiler de 18,4 años, ambos en el puesto 7 de los 15 países del Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI. Estos valores son más favorables que la mediana regional de 5,02% y 19,9 años respectivamente, lo que significa que, en el contexto regional, invertir para renta resulta relativamente atractivo en Argentina. Este escenario puede incentivar la actividad de inversores que buscan aprovechar el ajuste de precios y la mejora en la relación entre compra y alquiler.
Sin embargo, la accesibilidad a la vivienda y la carga hipotecaria continúan siendo los principales obstáculos: la cuota hipotecaria típica equivale al 705,2% del ingreso familiar y el índice de accesibilidad es de 0,14, ambos en el puesto 15 de 15 países y en una posición menos favorable que la mediana regional. Para propietarios y compradores, esto implica que, pese a la baja de precios y el repunte en operaciones, el acceso a la vivienda financiada sigue siendo el mayor desafío del mercado argentino. Más detalles y comparativas pueden consultarse en el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI.
Qué implica el nuevo escenario para inversores y propietarios
El descenso acumulado del 5,56% en el valor de las propiedades obliga a ajustar estrategias de fijación de precios, tanto para quienes buscan vender como para quienes consideran sumar activos inmobiliarios a largo plazo. Los inversores encuentran un terreno propicio para negociar, con vendedores prestos a recibir ofertas concretas, en tanto los plazos de cierre tienden a acortarse por la necesidad de liquidez.
Para administradores y agentes inmobiliarios, el repunte en la cantidad de operaciones exige acelerar los tiempos de respuesta y afinar los filtros para captar clientes calificados. La ventana de recuperación del dinamismo puede ser acotada y dependerá de la evolución de la macroeconomía, el crédito y las condiciones laborales de los potenciales compradores.
El actual ciclo de precios a la baja, pero con mayor actividad, reclama una evaluación precisa de las oportunidades y riesgos bajo el nuevo equilibrio de oferta y demanda en el mercado argentino.
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