Río Uruguay Seguros (RUS), una aseguradora cooperativa con sede en Concepción del Uruguay, Entre Ríos, prepara la colocación pública de un fideicomiso inmobiliario al que se podrá entrar desde US$100. El fideicomiso financiero RUS Futuro emitirá certificados de participación por un valor nominal de hasta US$8.877.516, respaldados por 16 inmuebles que la propia aseguradora seguirá ocupando como única inquilina.
El prospecto se presentó el 22 de septiembre, pero las fechas de licitación, emisión y liquidación todavía no están definidas: se informarán en un aviso de suscripción. CFA Compañía Fiduciaria Americana actuará como fiduciario y emisor; ARG Capital, como organizador; Tarallo, Integrar y Arpenta Valores, como colocadores, y AFLA, una sociedad controlada mayoritariamente por RUS, como administradora de los inmuebles.
Qué compra el inversor con US$100
La suscripción mínima es de 100 certificados de US$1 cada uno, y los montos mayores se integran en múltiplos de US$1. El inversor no compra una propiedad ni una cantidad de metros cuadrados: adquiere el derecho a participar de la renta neta de los alquileres y del dinero que se obtenga al vender o recomprar los inmuebles al final.
El fideicomiso durará 10 años desde la emisión y después entrará en liquidación, prevista por 12 meses y prorrogable. Pagará dos tipos de flujos: la renta de los alquileres, que se distribuirá cada trimestre después de descontar los gastos, y la devolución del capital, que dependerá de la venta o recompra de los inmuebles al cierre. Los certificados están denominados en dólares y se pagan en dólares dentro de Argentina; cuando el fideicomiso cobre alquileres en pesos, el fiduciario deberá conseguir los dólares con operaciones de títulos al tipo de cambio MEP u otros mecanismos permitidos. Podrán listarse en Bolsas y Mercados Argentinos y negociarse en A3 Mercados, aunque el prospecto advierte que su liquidez puede ser limitada.
El vehículo no parte de cero: RUS y CFA lo crearon en octubre de 2025 y en junio de 2026 firmaron su ampliación, cuando la inversión mínima era de US$1.000. Algunos inversores de esa etapa privada podrán canjear sus certificados de las series 1 y 4 por los nuevos títulos.
Los 16 inmuebles y quién paga el alquiler
La cartera incluye seis departamentos del edificio GUAY I, en Concepción del Uruguay, valuados en US$815.586, y diez unidades comerciales (oficinas, locales y sedes operativas) que suman US$8.061.930. Las comerciales están en la Ciudad de Buenos Aires (avenida Córdoba 612 y Larrea 1324), en Paraná, Gualeguaychú, Gualeguay, Concordia y Concepción del Uruguay, en Entre Ríos, y en las ciudades de Córdoba y Corrientes.
RUS será la inquilina de todos los activos. Por las propiedades comerciales pagará un canon inicial de US$65.000 mensuales desde el 1 de octubre, en un contrato de 10 años que se abona en pesos al dólar MEP, y además asumirá servicios, impuestos, tasas, expensas y las reparaciones por uso habitual. Si deja de pagar dos meses, consecutivos o alternados, el fiduciario podrá resolver el contrato. Los seis departamentos tienen otro contrato, vigente desde el 1 de abril de 2026 hasta el 30 de marzo de 2029, por US$4.500 mensuales. En conjunto, el canon inicial es de US$69.500 por mes, y más del 90% de la renta estimada proviene del contrato comercial.
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Tres escenarios de rentabilidad y una recompra obligatoria
El prospecto proyecta tres escenarios. En el base, la tasa interna de retorno anual es de 7,97%, con una mora equivalente al 3% de los alquileres, sin vacancia y con la venta de los inmuebles al final por el mismo valor inicial; los pagos acumulados llegarían a US$15.952.530. En el pesimista, con una mora de 10%, una baja de 10% en el alquiler de los departamentos en cada renegociación y una venta final al 90% del valor inicial, la tasa sería de 7,17% y los pagos sumarían US$14.987.819. En el optimista, sin mora, con alquileres residenciales 10% más altos y una venta final al 110%, la tasa llegaría a 8,71% y los pagos, a US$16.918.486. El documento aclara que ni el fiduciario ni el administrador pueden garantizar el resultado de la inversión.
Al terminar el plazo, RUS tendrá un derecho preferente para igualar o mejorar las ofertas de terceros por los inmuebles, con 15 días hábiles para ejercerlo. Si no aparecen ofertas superiores, deberá recomprar las propiedades que queden en la cartera a un precio fijado por la última tasación vigente, con un piso equivalente al valor del escenario pesimista.
Los estados contables incluidos en el prospecto muestran pérdidas de la aseguradora en los ejercicios cerrados en junio de 2023, 2024 y 2025: 25.687 millones, 29.353 millones y 27.972 millones de pesos, respectivamente. A junio de 2025, RUS tenía activos por 189.422 millones de pesos, pasivos por 115.720 millones y un patrimonio neto de 73.702 millones, expresados en moneda de junio de 2026.
Argentina, con un alquiler que rinde más que la mediana y la hipoteca menos asequible del Índice
En el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, Argentina obtiene 53,4 puntos sobre 100, en la banda Neutral y en el puesto 9 de 15 países. Con datos de Numbeo del primer semestre de 2026, la rentabilidad bruta del alquiler es de 5,45% anual, por encima de la mediana de 5,02%, y la relación precio/alquiler es de 18,4 años, por debajo de la mediana de 19,9: en ambos indicadores ocupa el puesto 7. En cambio, la cuota de una hipoteca típica equivale al 705,2% del ingreso familiar, frente a una mediana de 138,8%, y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 0,14, frente a 0,72: en los dos, Argentina está en el último lugar de los 15 países. El FMI proyecta para 2026 una inflación de 30,4%, la segunda más alta de los 13 países con ese dato.
La tasa interna de retorno del fideicomiso y la rentabilidad bruta del Índice no se comparan de forma directa: la primera es una proyección en dólares que descuenta gastos e incluye la devolución del capital al final; la segunda solo mide el alquiler anual frente al precio de compra de una vivienda en el centro de la ciudad.
Para quien evalúe invertir, el próximo dato será el aviso de suscripción, que fijará las fechas de licitación y emisión de los certificados.
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