España quiso durante años que más hogares vivieran de alquiler, y lo consiguió. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 20,2% de los hogares vivía de alquiler, frente al 13,9% de 2007, y la propiedad bajó al 73,3%, el nivel más bajo de la serie. El problema es que la oferta de viviendas no creció al ritmo de la demanda, y alquilar se volvió cada vez más difícil.
El impulso al alquiler quedó escrito en 2009, en el preámbulo de la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, que destacaba sus ventajas: facilitar la movilidad geográfica de los trabajadores, reducir el endeudamiento de los hogares y dar flexibilidad ante cambios en los ingresos familiares.
La demanda creció más rápido que la oferta
Para José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, el problema no fue intentar recuperar el alquiler, sino «la velocidad» con la que tuvo que hacerse. Tras la crisis de 2008, el crédito dejó de estar disponible en las mismas condiciones y buena parte de la demanda de vivienda terminó en el alquiler, en un país casi sin parque de alquiler social y con poca construcción privada. «Aquí no hay colchón público», resume.
El Banco de España sitúa en 2015 el inicio de la subida de los alquileres, más intensa en las grandes áreas urbanas. La construcción se recuperaba, pero lejos de sus niveles previos: en 2019 se visaron 106.266 viviendas nuevas, apenas una octava parte de las más de 865.000 de 2006. Mientras tanto, el saldo migratorio exterior se multiplicó por más de cinco desde 2016 y superó las 454.000 personas en 2019. Para el sociólogo Jesús Leal, en los años previos a la pandemia «se agudiza de forma extrema y permanente la crisis del acceso a la vivienda en alquiler».
Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, ubica el punto de aceleración en 2021 y 2022, «cuando el número de nuevos hogares empezó a superar netamente el número de viviendas construidas». En 2022, el saldo migratorio llegó a unas 727.000 personas, según el INE.
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Salarios 7,4% más altos, alquileres 29,4% más caros
Antes de la pandemia, España ya destacaba en Europa por el esfuerzo de sus inquilinos: en 2020, el 35,9% de quienes alquilaban a precio de mercado destinaba más del 40% de su renta disponible a los gastos de vivienda, frente al 25,8% en la Unión Europea, según Eurostat. Entre 2021 y 2024, los salarios ofertados subieron 7,4% y el precio del alquiler, 29,4%, según un estudio de InfoJobs y Fotocasa.
Un estudio reciente de la OCU encontró apenas 13 viviendas en alquiler por menos de 700 euros al mes en Madrid y nueve en Barcelona. Con un presupuesto de 1.000 euros, la cifra subía a 543 en Madrid y 150 en Barcelona, donde el 84% eran alquileres temporales. El alquiler de habitaciones creció 85,4% desde 2022, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, y una habitación tenía un precio medio de 425 euros mensuales en el segundo trimestre de 2026, con 600 euros en Barcelona y 550 en Madrid, según idealista.
Más oferta en alquiler, no más estímulos a la compra
Montalvo no cree que la salida sea volver a fomentar la compra: en un mercado con oferta insuficiente, incentivar la demanda acabaría subiendo todavía más los precios. «Ninguna medida de aumentar la demanda es una medida que va a la raíz del problema», sostiene. Su propuesta es aumentar la oferta de vivienda en alquiler, «sobre todo, asequible y, sobre todo, social». Esa visión choca con propuestas recientes para estimular la compra, como el plan de vivienda con ayudas fiscales para jóvenes que anunció el líder del PP, Alberto Núñez Feijóo.
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España, en la mediana de rentabilidad del Índice de ATI
En el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, que compara 15 mercados de América Latina y España, el país obtiene 54,5 puntos sobre 100, en la banda Neutral y en el puesto 8. Con datos de Numbeo del primer semestre de 2026, la rentabilidad bruta del alquiler es de 5,02% anual y la relación precio/alquiler, de 19,9 años: en ambos indicadores, España está justo en la mediana de los 15 países.
Donde se separa del resto es en la compra con hipoteca: la cuota de una hipoteca típica equivale al 58,2% del ingreso familiar, la más baja de los 15 países, frente a una mediana de 138,8%. La comparación es con mercados latinoamericanos, donde la carga hipotecaria es mucho mayor, y no cambia que el esfuerzo de los inquilinos españoles sea alto dentro de Europa.
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