El dinamismo del mercado de alquileres residenciales en Costa Rica contrasta con la escasa expansión en el registro de contribuyentes obligados a tributar por rentas inmobiliarias. Para 2025, más de 360.000 viviendas eran alquiladas en el país, pero los registros tributarios apenas anotaban poco más de 32.000 contribuyentes activos por este impuesto. La disparidad reaviva las dudas sobre el alcance y la eficacia del control fiscal en un segmento clave del mercado inmobiliario.
Los datos de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) muestran que las personas que dicen recibir ingresos por algún tipo de alquiler llegaron a 120.500 en 2025, un 28% más que cinco años antes, y que las viviendas alquiladas crecieron un 25% en el mismo periodo. La base de contribuyentes por rentas de capital inmobiliario, en cambio, casi no se movió, y la recaudación tampoco ganó dinamismo. Conviene leer las cifras con una advertencia: ambos datos no son 100% comparables, porque la Enaho incluye alquileres de bienes muebles, como vehículos, y deja fuera otros inmuebles, como lotes, oficinas o locales comerciales.
El estancamiento en el registro de contribuyentes y su impacto fiscal
Pese al crecimiento sostenido del alquiler residencial, el Ministerio de Hacienda apenas registró un aumento de 0,3% en contribuyentes activos por rentas inmobiliarias en el último quinquenio: de 32.291 en 2020 a 32.373 al cierre de 2025. En detalle, el padrón de 2025 se dividió entre 14.441 personas físicas y 17.932 personas jurídicas. Más aún, entre 2021 y 2024, el número de inscritos cayó por debajo de los 30.000, recuperando la cifra de 32.000 solo a finales de 2025.
Tomando solo las 360.000 viviendas alquiladas, los 32.373 contribuyentes registrados tendrían que manejar en promedio unas 12 casas cada uno. Eso no significa que haya más de 300.000 propietarios evadiendo impuestos: una misma persona física o jurídica puede poseer varias propiedades, la Enaho y Hacienda miden universos distintos y algunos ingresos por alquiler pueden tributar bajo otras categorías de renta, por ejemplo dentro del impuesto sobre utilidades. La distancia entre ambos grupos sí abre preguntas legítimas sobre el cumplimiento tributario.
Elian Villegas, exministro de Hacienda, considera que el número de contribuyentes registrados no es razonable frente al tamaño del mercado y calificó el sector como “un campo opaco”: “Tributación tendría que darse una revisada importante” y “por ahí se están escapando recursos bastante importantes”. Fernando Rodríguez, investigador de la Universidad Nacional y exviceministro de Ingresos, coincide en que la cantidad registrada no parece razonable y señala que muchos arrendadores pueden permanecer “ocultos” para efectos tributarios cuando el inquilino no necesita factura para deducir el gasto.
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Recaudación estable frente a un mercado que crece
La recaudación del impuesto sobre rentas de capital inmobiliario se mantuvo estable en el quinquenio más reciente: expresada en colones de 2025, osciló entre ¢72.500 millones y ¢77.500 millones entre 2021 y 2025 y terminó apenas un 5,4% por encima del nivel del primer año. En 2025 generó ¢76.500 millones, un 3,1% de la recaudación total por rentas de ese año.
Los datos disponibles no permiten saber cuánto de esa diferencia responde a las reglas del sistema y cuánto a incumplimiento. Sí muestran que el crecimiento del mercado de alquiler no se tradujo en más contribuyentes inscritos ni en una recaudación mayor.
La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9635) exime del IVA a los alquileres de vivienda que no superan 1,5 salarios base, pero eso no libera de declarar: quien recibe ingresos por esos alquileres sí debe declararlos y pagar el impuesto correspondiente. Según Rodríguez, el problema es más pronunciado en los alquileres residenciales que en los comerciales, donde el inquilino suele necesitar el comprobante para efectos del IVA o para deducir gastos.
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El cumplimiento, bajo presión internacional
La OCDE advirtió en su estudio económico sobre Costa Rica, publicado en 2025, que alrededor del 43% de los contribuyentes obligados a facturar no cumple ese requisito, y el Fondo Monetario Internacional ha señalado que el país parte de una base tributaria relativamente pequeña, erosionada por numerosas exenciones y brechas de cumplimiento. Ninguno de los dos organismos se ha referido específicamente al caso de los alquileres.
El sistema tributario costarricense se rige por un principio de autodeterminación: corresponde al contribuyente registrar sus operaciones, determinar su obligación y presentar su declaración, y Hacienda cumple un rol de control posterior, como explicó el director general de Tributación, Mario Ramos. Ese diseño vuelve un reto detectar los alquileres en los que el inquilino no tiene incentivos para exigir un comprobante. Rodríguez añade que fiscalizar actividades pequeñas y dispersas puede resultar costoso para una administración con recursos limitados.
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Oportunidad inmobiliaria y dinámica del mercado residencial en Costa Rica
Según el Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI, Costa Rica ocupa la primera posición entre 15 países, con 90,2/100 y banda “Oportunidad Alta”. Su rentabilidad bruta del alquiler es de 8,19% anual, por encima de la mediana de 5,02% (puesto 2 de 15), y comprar equivale a 12,2 años de alquiler, por debajo de la mediana de 19,9 años (puesto 2 de 15).
La cuota de una hipoteca típica equivale al 106,2% del ingreso familiar, por debajo de la mediana de 138,8% (puesto 4 de 15), y el índice de accesibilidad de la vivienda es de 0,94, por encima de la mediana de 0,72 (puesto 4 de 15): ambos indicadores son más favorables que los de la mayoría de los países. El detalle está en la página de indicadores de mercado y precios de ATI.
Estos datos de vivienda describen un mercado con rentabilidad de alquiler por encima de la mediana regional; la base de contribuyentes registrada, en cambio, no ha seguido el ritmo del mercado.
Para quien alquila una vivienda en Costa Rica, el punto práctico es que el ingreso por alquiler debe declararse aunque el contrato esté exento de IVA, y que los especialistas consultados ven espacio para mejorar el control tributario sobre este segmento.
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