El sector inmobiliario, hotelero y de la construcción en México y Latinoamérica ingresa a un nuevo ciclo de expansión impulsado por el nearshoring, la urbanización y el crecimiento de la clase media. Así lo afirma el informe “Perspectivas del sector inmobiliario en Latinoamérica hacia 2026”, presentado por EY en marzo de 2026, que sitúa a estos factores como los motores de la demanda regional en los próximos años. Para propietarios, administradores y agentes, la evolución de la demanda se refleja en oportunidades tangibles en vivienda, logística, industria, servicios, comercio y hotelería.
El nearshoring —el traslado de operaciones empresariales a países cercanos para aprovechar ventajas logísticas y de costos— se consolida como acelerador clave y condiciona tanto la localización de proyectos como los retornos esperados. El ciclo de normalización de tasas de interés, la reactivación turística y el acceso a infraestructura crítica resultan esenciales para sostener la dinámica de expansión y capturar el valor de las transformaciones de mercado.
El nearshoring dispara una nueva ola de inversión en industria, logística y vivienda
EY identifica al nearshoring como el motor más relevante para el crecimiento inmobiliario en la región hasta 2026. Desde México hacia el sur, la reconfiguración de cadenas de suministro y la relocalización de inversiones industriales incrementan la demanda de naves, centros logísticos y parques industriales, rubros en los que México destaca como epicentro. Sin embargo, los efectos multiplicadores ya se expanden a segmentos residenciales, hoteleros, comerciales y de servicios, extendiendo el impacto en corredores estratégicos.
La migración de operaciones manufactureras hacia México y otros destinos latinoamericanos, motivada por la búsqueda de seguridad y eficiencia logística, implica presión inmediata sobre la oferta de infraestructura urbana y habitacional. El déficit crónico de vivienda y el rápido crecimiento de la clase media, que se mantienen como fuerzas estructurales en la región, refuerzan el atractivo de segmentos residenciales y mixtos. En este contexto, los desarrolladores y propietarios se enfrentan a la necesidad de ofrecer productos de calidad adaptados a inquilinos corporativos y familias que demandan nuevas formas de vivir y trabajar.
El informe de EY destaca la relevancia de invertir no sólo en metros cuadrados, sino en activos capaces de atraer contratos de mayor duración y perfiles de inquilinos más resilientes. Al mismo tiempo, la competencia y concentración de operadores logísticos y usuarios finales imponen retos en la gestión de riesgos de vacancia y mantenimiento de retornos.
El ciclo inmobiliario depende de normalización monetaria y fortalecimiento de infraestructura
Si bien el nearshoring actúa como catalizador, la materialización de inversiones inmobiliarias hasta 2026 encontrará vientos de frente: la evolución de las tasas de interés y la calidad de la infraestructura urbana y productiva determinarán la profundidad y sostenibilidad del ciclo. La normalización monetaria iniciada tras los picos inflacionarios de 2022-2023 genera un entorno más predecible para la financiación, pero los diferenciales de tasas (spreads) y el acceso al crédito siguen como desafíos para inversionistas privados, family offices y operadores institucionales.
En paralelo, el informe subraya la importancia de robustecer infraestructura crítica —agua, energía, conectividad— para evitar cuellos de botella en áreas industriales y núcleos urbanos receptores de inversión. El avance del nearshoring revela carencias históricas en redes eléctricas, plantas de tratamiento y conectividad digital que pueden limitar la conversión efectiva de demanda en ingresos brutos operativos. La calidad y duración de los contratos, la profesionalización de la administración y la diversificación de la base de inquilinos emergen como requisitos para reducir riesgos y apuntalar la atracción de capital institucional.
La recuperación turística es otro vector relevante. Aunque la hotelería y el turismo todavía no recuperan plenamente los niveles previos a la pandemia, la demanda acumulada y el regreso de grandes eventos regionales son una oportunidad para el sector hotelero de lujo y el desarrollo de nuevos formatos, desde hoteles boutique hasta proyectos mixtos adaptados al viajero corporativo.
Institucionalización y calidad de activos definirán los retornos hacia 2026
Frente a la competencia creciente y los cambios en las preferencias de los usuarios, la institucionalización del mercado es considerada por EY como clave para sostener el atractivo de la región. Los propietarios enfrentan presión para elevar estándares en la gestión de activos, certificación de propiedades y transparencia contractual. El informe advierte que la concentración de inquilinos en ciertos activos o en portafolios poco diversificados incrementa la exposición a ciclos de vacancia y ajustes abruptos de renta.
La calidad constructiva, la ubicación estratégica y la adaptación a demandas de eficiencia energética y tecnología se perfilan como diferenciadores a la hora de asegurar contratos más largos y menor rotación de inquilinos. En los corredores industriales y urbanos donde el nearshoring y la urbanización convergen, los activos con mejor dotación de servicios y conectividad capturarán rentas superiores y mayor valorización frente a propiedades menos institucionalizadas.
Finalmente, la capacidad para estructurar alianzas público-privadas y gestionar inversiones en infraestructura acompañando la expansión de proyectos inmobiliarios será un diferencial decisivo. El dinamismo previsto hasta 2026 será más sólido en mercados que logren traducir la demanda creciente en calidad operativa y retorno financiero sostenido, evitando los cuellos de botella históricos.
La reconfiguración inmobiliaria e industrial en México y Latinoamérica abre oportunidades concretas para quienes sepan anticipar la migración de demanda y adaptar sus activos a la nueva escala de exigencia. Propietarios primerizos tendrán que invertir en ubicaciones con potencial de demanda empresarial y habitacional sostenida; los administradores deberán implementar mejores prácticas y tecnología para garantizar contratos de largo plazo y baja rotación; los agentes inmobiliarios, captar oportunidades en nuevos corredores logísticos, industriales y turísticos donde la institucionalización y el acceso a infraestructura serán diferenciales críticos.
La ventana de oportunidad hacia 2026 estará en manos de quienes puedan responder con velocidad y calidad al ritmo impuesto por el nearshoring, la expansión urbana y el fortalecimiento de la clase media, en un mercado cada vez más competitivo, selectivo y regulado.
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