El 19 de abril de 2024, en uno de los mayores fallos registrados sobre fraude inmobiliario en la costa oeste de Estados Unidos, un árbitro concedió US$1.340 millones a Mohammad Honarkar y su compañía 4G Wireless Inc. La sentencia respondió a un complejo fraude que provocó el colapso del portafolio inmobiliario comercial de Honarkar en el sur de California. Entre las propiedades estuvo el icónico Hotel Laguna. Honarkar fue defraudado por Mahender Makhijani y entidades asociadas a Continuum Analytics mediante maniobras contractuales, ocultamiento de información, financiamiento irregular y, como agravante, ejecución indebida de derechos sobre los inmuebles. Este caso marca un antes y un después en la percepción de riesgo legal y la importancia de la debida diligencia en inversiones inmobiliarias sofisticadas.
El caso Honarkar en detalle: cifras, actores y modus operandi
Todo comenzó en 2021, cuando Honarkar, agobiado por el vencimiento de un préstamo de US$195 millones y los impactos financieros de la pandemia, buscó un socio para refinanciar sus activos. Ingresó a una sociedad conjunta donde supuestamente recibiría una aportación de capital de US$30 millones y apoyo para reestructurar la deuda. Sin embargo, el capital prometido nunca llegó como se pactó.
En cambio, el árbitro determinó que Makhijani y sus empresas usaron los propios activos de Honarkar como garantía para conseguir financiamiento, presentándolo engañosamente como “aporte de capital”. Se documentó ocultamiento sistemático de información, autoría de operaciones con conflicto de interés, retención de registros financieros y, finalmente, abandono de responsabilidades clave: dejaron de pagar hipotecas e impuestos, mientras transferían control real de los activos. Todo esto derivó en la caída en recepción judicial (receivership) y la ejecución de hipotecas sobre propiedades esenciales del portafolio.
Las consecuencias han sido devastadoras: la mayor parte de los inmuebles, incluido el Hotel Laguna, cayeron en activos adjudicados o en riesgo de liquidación forzosa. El caso sigue abierto, pues mientras los abogados de Honarkar buscan ejecutar la sentencia, Makhijani enfrenta también acusaciones federales por fraude bancario relacionado con la manipulación de garantías hipotecarias. El proceso ha desnudado no solo la vulnerabilidad de estructuras conjuntas poco vigiladas, sino la facilidad con la que se pueden manipular los contratos y los registros internos cuando no hay una auditoría oportuna y profunda.
¿Es este caso representativo de tendencias más amplias en mercados maduros?
En ATI consideramos que este episodio, aunque extremo por su escala, es ilustrativo del creciente escrutinio y judicialización que experimenta la industria inmobiliaria global —y en especial en mercados sofisticados donde la financiación de grandes portafolios pasa por complejos circuitos de préstamo, reestructuración y vehículos societarios.
Las cifras y procedimientos del caso Honarkar resuenan con señales de alerta detectadas en otras geografías avanzadas: mayor litigiosidad por incumplimientos, presión sobre fiduciarias e intermediarios, y la expectativa de máxima diligencia en la formalización de capital y condiciones del contrato. La crisis sanitaria y la volatilidad en tasas y préstamos han tensado la operativa de fondos y promotores, aumentando tanto el riesgo de quiebras como de fraudes vinculados al apalancamiento irregular.
No es un hecho aislado: entidades como la FBI y grandes bancos en la costa oeste han intensificado auditorías y demandas contra actores que, como Continuum Analytics, diseñan arquitecturas de inversión cada vez más difíciles de rastrear. La repercusión mediática del caso Honarkar ha impulsado una ola de transparencia legal que se expande por mercados con portafolios comerciales mixtos, hoteles y oficinas urbanas.
A la luz de la evidencia, la editorial de ATI subraya: en cualquier contexto donde la financiación se estructura sobre inmuebles y los aportes de capital no son plenamente trazables, la judicialización es una consecuencia probable y el patrimonio mismo está en juego para inversores y gestores.
¿Existe un caso comparable en Colombia o en otros países de la región?
En el contexto latinoamericano, solo en Colombia se documenta una judicialización relevante y cuantificable de transacciones inmobiliarias complejas en los últimos años. Según Vivienda.com.co, el mercado inmobiliario colombiano movió $51,2 billones en 2025, creciendo un sólido 31,5%, aunque afrontó una caída severa del 49,9% en ventas respecto a ejercicios anteriores, especialmente en vivienda de interés social (VIS), según Infobae Colombia.
Más allá de las cifras, lo esencial es la calidad del conflicto legal. En el país andino, la Corte Suprema (Sentencia SC-5430-2021 citada por La FM) estableció que las sociedades fiduciarias —clave en operaciones estructuradas— no pueden limitarse a transmitir documentos, sino que deben comprobar activamente las condiciones de los proyectos y responder con su propio patrimonio si hay negligencia. Este estándar, inusual en la región, ha incentivado a promotores y agentes a elevar su nivel de diligencia y transparencia en contratos e información.
El análisis de Cuatrecasas confirma que en Colombia proliferan procesos tanto contractuales como extracontractuales vinculados a negocios inmobiliarios, y que la due diligence (debida diligencia) impacta directamente en la viabilidad y el precio de los proyectos. El Banco de la República, en su informe de 2025, señala que, aunque el riesgo de crédito sigue bajo control y mejora la morosidad hipotecaria, el sector enfrenta desafíos para las pequeñas y medianas empresas, donde las garantías y los contratos pueden ser más vulnerables al litigio.
En contraste, no se encontraron datos verificables de casos equivalentes en España ni México, lo que sugiere que, por ahora, la condición latinoamericana de mayor judicialización se explica por la regulación específica colombiana y por la estructura fiduciaria avanzada del país. Otros países como Argentina, Brasil, Chile o Perú aún no muestran ejemplos claros ni cifras asociadas a fraudes inmobiliarios judicializados en inversiones complejas similares.
Lecciones prácticas para propietarios e inversores en Colombia y la región
El caso Honarkar y su eco en Colombia nos dejan una enseñanza nítida: en mercados que crecen rápido o enfrentan mucha volatilidad, la sofisticación de los esquemas financieros es terreno fértil para litigios y fraudes, especialmente cuando hay presión por cubrir deudas elevadas con vehículos societarios poco transparentes.
Para el propietario o inversor colombiano, esta jurisprudencia exige reforzar la debida diligencia, exigir garantías sobre los aportes de capital y, crucialmente, involucrar intermediarios (como fiduciarias) con historial transparente y con capacidad de rendir cuentas. Los estándares jurídicos del país avanzan y ya sitúan la responsabilidad más allá del simple promotor, alcanzando a quienes gestionan contratos y fondos fiduciarios.
Para otros mercados de Latinoamérica, el mensaje es anticiparse: aunque por ahora no haya cifras equivalentes en otros países, la extensión futura de este tipo de conflictos dependerá de la sofisticación de la inversión y la supervisión. Colombia muestra el camino y anticipa lo que otros pueden enfrentar al abrir su mercado a vehículos complejos y socios poco conocidos. En ATI identificamos que la verdadera protección está en la trazabilidad financiera y la cultura contractual preventiva: quien improvise, o minimice riesgos jurídicos en contextos de presión financiera, ya está expuesto a que la vía judicial lo sorprenda —y no siempre a su favor.
Fuentes consultadas
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