La tensión entre escasez de suelo urbanizable y el auge de precios en grandes ciudades se ha vuelto un eje estratégico para gobiernos y reguladores en toda América Latina. Inspirados por la propuesta de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) de España, múltiples actores observan en la flexibilización de usos del suelo y la digitalización normativa una vía para catalizar la construcción de vivienda y frenar tanto la presión especulativa como la proliferación de barrios informales.
La flexibilización normativa como herramienta ante la presión especulativa
La CNMC sostiene que solo una reforma radical permitirá desbloquear los cuellos de botella que impiden nuevas urbanizaciones. Su propuesta, recogida por El País, contempla que todo el suelo no expresamente protegido pase a ser considerado urbanizable. Paralelamente, aboga por sustituir las licencias preceptivas por declaraciones responsables o comunicaciones previas cuando sea posible, recortando trámites y plazos.
En América Latina, los precios altos del suelo urbano evidencian la urgencia de medidas similares. Un análisis basado en más de 45.000 datos de valor de suelo en 902 ciudades demuestra la intensidad de esta presión: en Buenos Aires, el metro cuadrado de suelo urbano llega a una mediana de 1.320 dólares y un promedio de 1.460 dólares (base de datos, 2016-2019); en Guadalajara alcanza los 641 dólares, y en Bogotá los 620 dólares. Curitiba, Medellín y Aguascalientes oscilan entre 330 y 430 dólares por metro cuadrado, mientras que Quito, Puebla y San José se sitúan entre 220 y 240 dólares. Estas cifras, recopiladas a través de 41.330 observaciones, ilustran el desajuste entre oferta y demanda, situación propicia para la especulación inmobiliaria y el encarecimiento de la vivienda en grandes nodos urbanos.
Digitalización y coordinación supramunicipal: menos trabas, más transparencia
La digitalización de procesos administrativos es considerada por la CNMC un pilar para la reducción de costes y el aumento de transparencia. En el ámbito latinoamericano, donde la definición de usos del suelo recae en cada municipio, la fragmentación normativa genera barreras a la escala y diversidad del desarrollo inmobiliario. El crecimiento de duplicidades y regulaciones solapadas crea incertidumbre y demora, afectando tanto a promotores como a compradores e inquilinos.
Por eso, las iniciativas que apuntan hacia una coordinación supramunicipal —es decir, ordenación por encima del nivel municipal— emergen como tendencia. Esta reducción de trabas burocráticas permitiría acortar los plazos de los nuevos desarrollos y mejorar la capacidad de respuesta ante la demanda. Además, la simplificación normativa y la transición a plataformas digitales de gestión y comunicación agilizarían tanto la concesión de permisos como el acceso a la información por parte de los ciudadanos y actores del mercado inmobiliario.
Impacto de la reforma institucional frente al avance de la informalidad
El incremento de asentamientos informales revela el fracaso de los actuales marcos regulatorios para abarcar la demanda popular de vivienda. Las ciudades latinoamericanas se han visto forzadas a convivir con la expansión de barrios precarios, villas y asentamientos irregulares ante la ineficacia de los mecanismos formales de acceso al suelo. Frente a ello, países como Brasil y Uruguay muestran avances institucionales dignos de mención.
El Estatuto de la Ciudad en Brasil, por ejemplo, ha incorporado mecanismos para distribuir equitativamente las cargas y beneficios de la urbanización, mientras que el modelo cooperativo de Uruguay promueve la accesibilidad ordenada a la vivienda y servicios públicos. Estos enfoques contrastan con el predominio, todavía generalizado en la región, de la delegación exclusiva de competencias de uso del suelo a los municipios, lo que perpetúa la fragmentación normativa y la falta de planificación compartida.
Perspectiva para América Latina
La ampliación del suelo urbanizable, junto con la digitalización normativa y la coordinación territorial, toma fuerza como respuesta estructural a la presión de los precios y la expansión informal. Si bien las estrategias propuestas en Europa, como las de la CNMC, parten de marcos institucionales más consolidados, América Latina necesita adaptar estos lineamientos a contextos de alta fragmentación administrativa y fuerte desigualdad urbana. Para propietarios, inversores y administradores latinos, el avance hacia regulaciones más flexibles y procesos digitales puede traducirse en oportunidades para dinamizar la oferta formal y reducir el costo de acceso a suelo y vivienda, atenuando de paso los riesgos asociados a la especulación y la informalidad.
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