El Tribunal Supremo ha consolidado un criterio que afecta a propietarios de trasteros ubicados en garajes comunitarios: la obligación de contribuir al mantenimiento del garaje recae también en quienes solo poseen un trastero y no una plaza de aparcamiento. Este principio reafirma la responsabilidad de todos los comuneros, salvo que exista un acuerdo expreso en contrario. Las recientes consultas sobre casos particulares han generado incertidumbre, especialmente cuando se invocan excepciones analizadas por el Supremo, pero el alcance general de la norma sigue intacto para la mayoría de propietarios en España.
La jurisprudencia establece la regla general de contribución
El Tribunal Supremo, máxima instancia judicial en España, ha reiterado que la falta de uso de los elementos comunes, como el garaje, no exime a ningún propietario de pagar los gastos correspondientes según su cuota de participación (sentencia 29 de mayo de 2009, REC 720/2004). Esta posición encuentra su fundamento en el artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a todos los propietarios a sufragar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, incluidos los propietarios de trasteros situados en el área de garaje.
En el caso analizado por EL PAÍS en colaboración con Legálitas (JUN 30, 2026), solo seis vecinos tenían trastero en el garaje, sin poseer plaza de aparcamiento. La consulta, presentada por C. Benjumea y respondida por el abogado Xavier González, aclara que estos propietarios deben contribuir de igual modo al mantenimiento del garaje, incluso si no hacen uso de plazas de aparcamiento.
El argumento del Supremo es claro: la utilización o no de la zona común es irrelevante siempre que así lo establezca la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad. Por tanto, los propietarios de trasteros en el garaje asumen la misma obligación de pago que el resto, a menos que exista una exoneración expresa y aprobada en junta.
Excepciones y límites establecidos por el Tribunal Supremo
Existen, sin embargo, situaciones excepcionales. La sentencia 5329/2025 del Tribunal Supremo abordó un caso en el que convivían dos comunidades legales distintas —una de viviendas y otra de garajes— unidas por una servidumbre de paso. La peculiaridad de este caso radicaba en la configuración jurídica de las comunidades, permitiendo que determinadas obligaciones fueran diferentes para cada grupo de propietarios.
Sin embargo, el propio Xavier González subraya que esta sentencia no puede considerarse jurisprudencia de aplicación general, ya que la exoneración del pago dependía de circunstancias jurídicas muy concretas. Así lo ratifican otros expertos de Legálitas, como Ramón Menéndez y Celestino Fernández, quienes en consultas enlazadas por EL PAÍS matizan que la vía para una exoneración total o parcial de gastos es el acuerdo expreso de la comunidad, adoptado en junta y recogido en los estatutos.
En el caso habitual de un conjunto residencial con trasteros y garaje integrados bajo una única comunidad, la existencia de una sentencia excepcional no permite al propietario de un trastero alegar automáticamente el derecho a no pagar el mantenimiento. De hecho, la carga compartida sigue siendo la norma, a falta de acuerdos específicos que acompañen la realidad jurídica desde la constitución de la comunidad.
Las opciones legales para propietarios que deseen modificar la cuota
Las posibilidades de modificar las obligaciones de pago de gastos de garaje para propietarios de trasteros dependen casi exclusivamente del consenso interno en la comunidad de propietarios. El artículo 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce esta opción, pero exige que el acuerdo se adopte con la mayoría legalmente exigida y se formalice debidamente.
Dicho acuerdo puede incluir la exoneración total o parcial de quienes no son poseedores de plaza de aparcamiento, pero debe constar en acta y, preferiblemente, recogerse en los estatutos para su plena validez ante terceros. Sin este acuerdo, las cuotas y el reparto habitual siguen siendo plenamente exigibles a todos, independientemente del uso real del espacio o del tipo de elemento que se posea.
Los interesados en promover una modificación deben dirigirse formalmente a la comunidad, solicitar el punto en el orden del día y procurar el respaldo de la mayoría necesaria en voto y cuota de participación. Sin estas formalidades, cualquier intento de reclamación carece de respaldo jurídico suficiente, como reitera la trayectoria jurisprudencial reconocida tanto por Legálitas como por los fallos del Supremo.
Perspectiva para América Latina
Aunque el caso reciente y la doctrina emanan del contexto español, la cuestión de los gastos comunes por elementos no utilizados también es relevante en mercados de propiedad horizontal de América Latina. En países como México, Colombia, Chile y Argentina prevalecen normativas similares que obligan al pago proporcional de gastos por zonas comunes, incluso si el propietario no usa ciertos espacios. Sin embargo, la menor judicialización y la flexibilidad estatutaria en algunas jurisdicciones latinas abre la puerta a acuerdos comunitarios más ajustados a la realidad de cada edificio. Propietarios e inversores en la región pueden tomar nota del énfasis español en la formalización de estos acuerdos para evitar litigios futuros y para adaptar eficazmente los costos a la estructura de uso real de las comunidades residenciales.
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