El auge de las inversiones en data centers está reconfigurando el sector inmobiliario global, pero su aterrizaje en América Latina no sigue un único patrón. Si bien los mercados desarrollados han cimentado modelos exitosos en torno a alianzas institucionales, contratos de largo plazo y valorización de la energía como commodity inmobiliario, los países latinoamericanos más pujantes adaptan estos conceptos según su propia realidad. La pregunta que deben plantearse propietarios, agentes e inversores no es solo cuándo llegará este fenómeno, sino también cómo se manifestará en cada país. Brasil y México —hoy los epicentros regionales de esta transformación— ofrecen una radiografía comparativa fundamental para entender el futuro de la industria.
Brasil: consolidación acelerada, escala institucional y concentración regional
Brasil encabeza el mercado latinoamericano de data centers, tanto por volumen de instalaciones como por profundidad de capital invertido. Según datos de JLL, citados por Bloomberg Línea para 2025, el país concentra el 48% de la capacidad instalada de data centers en Latinoamérica. Además, acapara el 39,20% de los desembolsos de capital regional destinados a la construcción de estos activos, de acuerdo con Mordor Intelligence para el mismo periodo.
Este liderazgo se traduce en una infraestructura robusta —en 2022, se contabilizaban ya 150 centros de datos, según Statista— y una red de inversionistas institucionales, operadores internacionales y grandes integradores tecnológicos. San Pablo es el centro neurálgico, destacando en volumen de proyectos, acceso a redes eléctricas de alta potencia y capacidad para atraer capital extranjero.
La madurez del mercado inmobiliario brasileño permite que se documenten operaciones similares, al menos en estructura, a los modelos vistos en los países de referencia: adquisición y recapitalización de grandes campus, contratos de largo plazo con arrendatarios de grado de inversión, y tratamiento de la energía como factor diferenciador para la valoración de los activos.
Sin embargo, Brasil enfrenta sus propios retos. La centralización de la capacidad instalada implica que la mayor parte de la inversión se concentra en unos pocos polos urbanos. Además, la regulación ambiental y eléctrica impone tiempos de desarrollo prolongados, y la competencia por terrenos con acceso seguro a energía no es menor. El crecimiento de la FFO (fondos de operaciones) por acción no alcanza todavía la aceleración vista en REITs de mercados maduros, aunque las rentabilidades superiores al promedio inmobiliario tradicional ya se perfilan como la nueva norma para el segmento.
México: expansión diversificada y polos emergentes de inversión
México es el claro retador del liderazgo regional, con una dinámica algo distinta a la de Brasil. De acuerdo con DataCenterDynamics, el país prevé inversiones directas por más de USD 7.053 millones hasta 2027 en la industria de centros de datos. En 2022, México superaba ligeramente a Brasil en número de instalaciones, con 154 centros de datos registrados por Statista.
El rasgo más distintivo del mercado mexicano no es tanto la escala consolidada, sino la dispersión de hubs de desarrollo. Mientras Querétaro se posiciona como “el Silicon Valley de los data centers” gracias a su infraestructura energética y conexiones de fibra, han surgido polos secundarios en CDMX, Monterrey y Guadalajara. Esto responde a una estrategia nacional enfocada en descentralizar la inversión y aprovechar ventajas comparativas regionales: menores costos de tierra, incentivos fiscales en ciertas zonas y la acelerada demanda de servicios cloud por parte de empresas multinacionales.
El ecosistema mexicano ha atraído a actores globales —Digital Realty, Equinix, Microsoft— pero la ausencia de vehículos REIT inmobiliarios puros y la fragmentación del mercado de energía complican la réplica exacta del “modelo NoVa”: la fórmula institucional consolidada en el Norte de Virginia, donde Digital Realty acordó en junio de 2026 adquirir la participación del 64% que Blackstone mantenía en tres centros de datos —con 288 MW de capacidad conjunta y contratos de arrendamiento a 15 años con clientes de grado de inversión— por USD 3.500 millones. Las operaciones, más que enfocar en megaproyectos institucionales, son a menudo joint ventures entre operadores cloud, desarrolladores locales y fondos de infraestructura. El avance tiende a ser incremental, con proyectos de tamaño medio y contratos de arrendamiento adaptados a la volatilidad energética y a la disponibilidad regulatoria en cada región.
México, además, enfrenta desafíos en permisos, abastecimiento eléctrico y políticas públicas. El desarrollo debe negociar con reglas estatales y federales poco homogéneas, y la escasez de energía es un factor decisivo que restringe —o limita el ritmo— de expansión, como ocurre en los intentos por replicar campus hiperescala estadounidenses.
¿Qué explica la diferencia entre ambos mercados?
Para explicar la diferencia entre los caminos de Brasil y México en el mercado de data centers, hay que mirar más allá de la demanda tecnológica. En ATI identificamos tres factores determinantes: la concentración y madurez de los ecosistemas urbanos, la existencia (o ausencia) de estructura REIT inmobiliaria local y la política energética nacional.
Brasil goza de mayor centralización y un entorno regulatorio, aunque desafiante, mejor alineado con la operación de gigantes institucionales. El predominio de polos como São Paulo facilita la acumulación de capital, la economía de escala y la replicación de modelos financieros sofisticados. Además, su mercado energético, si bien congestionado, opera bajo marcos regulatorios consistentes que permiten planear proyectos de largo aliento.
En México, la fragmentación de hubs y la dispersión regulatoria dificultan la consolidación de grandes operaciones tipo REIT. La existencia de una mayor cantidad de mercados locales dificulta la articulación de operaciones institucionales al estilo de los países de referencia. Aunque hay inversiones récord, estas tienden a convocar a consorcios y esquemas blend de capital, con menor predictibilidad y más ajuste a las condiciones cambiantes del entorno.
El papel de la energía es crucial en ambos casos, pero la forma en que los mercados inmobiliarios aprovechan, valorizan o sufren el acceso a recursos energéticos define la velocidad y modalidad de la expansión. Así, Brasil capitaliza su escala y centralización, mientras México apuesta a la flexibilidad y la diversificación geográfica.
Qué significa la comparación para el inversor inmobiliario
Para el inversor analizando oportunidades en el sector de data centers en América Latina, la comparación revela que no existe modelo único de éxito. En Brasil es posible encontrar operaciones a mayor escala y cierta previsibilidad, semejante —en parte— al modelo de las economías desarrolladas, pero con el riesgo de concentración y cuellos de botella regulatorios y energéticos.
México ofrece mayor variedad de puertas de entrada: desde hubs emergentes en ciudades intermedias hasta alianzas flexibles con desarrolladores y actores tecnológicos. Sin embargo, crecer allí implica navegar un mosaico complejo de regulaciones y una mayor dependencia del talento y la negociación local.
En ambos países, la infraestructura energética y la agilidad regulatoria seguirán marcando la cancha. La profesionalización del segmento y la llegada de capital internacional son ya una realidad, como muestran JLL y DataCenterDynamics, pero los caminos de Brasil y México serán distintos. Para los inversores, la clave está en leer no solo el crecimiento de la demanda, sino la calidad y accesibilidad de la oferta inmobiliaria digital en cada contexto. Elegir entre escala institucional o capilaridad flexible será la diferencia entre el éxito y la obsolescencia en la próxima década del real estate latinoamericano.
Fuentes consultadas
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