En el entramado de tendencias inmobiliarias, a veces un solo número basta para cuestionar verdades asumidas. El 6,2% de crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) en edificios con numerosas restricciones regulatorias y problemas estructurales en Nueva York, reportado entre 2023 y 2024, es ese número. ¿Por qué importa este porcentaje? Porque evidencia que incluso los activos más castigados pueden seguir generando flujos atractivos cuando la gestión tiene prioridad sobre la perfección física. En América Latina y España, donde el inventario envejecido abunda y las reglas de juego cambian, este dato invita a repensar las estrategias para invertir, conservar valor o simplemente sobrevivir con sensatez en mercados complejos.
De dónde sale el 6,2%: base de datos y contexto estadounidense
El 6,2% proviene del informe anual del Rent Guidelines Board (RGB) de Nueva York, documento de referencia para entender el funcionamiento de activos residenciales regulados. El análisis, citado por The Real Deal, abarcó más de 805.000 unidades distribuidas en 17.000 edificios, concentrando su atención en aquellos con un alto porcentaje de unidades bajo regulación de rentas y, en muchos casos, con múltiples violaciones de código.
Este crecimiento del NOI en 2023-2024 incluso después de ajustar por inflación se mantuvo en 2,2% real, lo que resulta significativo para activos considerados, a priori, poco atractivos. El contexto estadounidense es particular: abundan los edificios con décadas de antigüedad, supervisión pública rigurosa y una tradición financiera obsesionada con la contención de gastos más que la apreciación por mejoras cosméticas.
El dato no sólo cubre activos de Manhattan, sino también barrios periféricos como el Bronx, donde la presión de deterioro es más aguda y la rentabilidad muestra oscilaciones más pronunciadas. Quizás el indicador más sorprendente es la persistencia de márgenes positivos en la operación, aún con una relación gasto/ingreso del 70,6% en edificios completamente regulados. Es decir, por cada 100 dólares de ingreso, 70 van a cubrir gastos, pero los 30 restantes sostienen la viabilidad del activo.
Conviene matizar este hallazgo: los datos excluyen edificios menores a 10 unidades y, al usar cifras con hasta tres años de rezago, posiblemente subestiman algunos desafíos recientes. Aun así, el mensaje central persiste: la resiliencia de estos activos viene menos por el lujo y más por la cirugía administrativa.
Extrapolando el 6,2% a Argentina: un ejercicio ilustrativo
¿Qué pasaría si aplicamos ese mismo 6,2% a un mercado latinoamericano concreto? Tomemos el ejemplo de Argentina, donde sí existen datos verificados sobre reciclaje y rentabilidad de activos “castigados”.
En Rosario, según cifras recopiladas por *Santa Fe al Día* (2026), reciclar un inmueble típico implica comprar entre 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado y venderlo, tras reformas, en el rango de 1.900 a 2.200 dólares. La rentabilidad, por tanto, oscila entre el 10% y el 20% en operaciones básicas, y puede trepar al 30-50% en proyectos de redesarrollo más agresivos, según *iProfesional*. Un caso real en Colegiales, Buenos Aires, cerró con un 43% de retorno anual.
Sin embargo, la cifra del 6,2% de Nueva York es sustancialmente más baja —refleja no “el salto” tras una refacción, sino la capacidad de un edificio deteriorado o regulado para seguir produciendo rentabilidad año a año antes de cualquier gran transformación.
Si traducimos el 6,2% a un escenario argentino ilustrativo: un edificio de renta media en Buenos Aires, que factura 100.000 dólares anuales tras gastos, experimentaría un aumento anual en su NOI de 6.200 dólares. En contextos inflacionarios, donde conservar valor real es tan desafiante, semejante margen puede hacer la diferencia entre sostener el activo o caer en default operativo.
Cabe aclarar: este es sólo un ejercicio de traslación conceptual. Mientras los datos de rentabilidad por reciclaje y flipping en Argentina reflejan retornos explosivos de corto plazo, la lección de Nueva York reside en la estabilidad y resiliencia de flujos de edificios con problemas estructurales o regulatorios aceptados.
¿Quién gana y quién pierde con un NOI que crece 6,2% pese al deterioro?
El 6,2% no es una cifra neutra: perfila ganadores y perdedores según el rol que se ocupe en el mercado.
Propietarios e inversores
Para los propietarios institucionales, fondos y particulares con vocación de largo plazo, esta cifra es alentadora. Indica que, incluso en condiciones adversas —limitaciones legales, mantenimiento diferido, vacancia desafiante—, la operación disciplinada permite evitar pérdidas graves y seguir generando flujo de caja positivo. De igual forma, para inversores privados dispuestos a aceptar activos con “valor escondido” y tolerar problemas de mantenimiento o regulación, el 6,2% es un piso esperanzador.
En América Latina, quienes han incursionado en reciclar edificios precarios en centros urbanos verifican una lógica similar: la clave no es tanto el glamour, sino la capacidad de extraer utilidad donde otros sólo ven riesgo. En nuestro monitoreo editorial, hallamos analogías en el flipping argentino y en remodelaciones chilenas, incluso con rentabilidades superiores a las del caso neoyorquino, aunque muchas veces con volatilidad mayor.
Inquilinos
El reverso de la moneda suele ser menos amable para los inquilinos. Un edificio que crece su NOI sin invertir a fondo en mejoras estructurales posiblemente priorice contención de costos sobre calidad habitacional. Si bien la mayor estabilidad del propietario puede implicar menos riesgo de colapso, también existe el peligro de que el deterioro progresivo se traslade en incomodidad o menor calidad de vida, sobre todo en ciudades donde la defensa del inquilino es débil.
Agentes y gestores
Para agentes y operadores, el mensaje es doble. Por un lado, se amplía el rango de activos potencialmente viables, y surge un nuevo “mercado gris” de edificios no premium que pueden defender flujo. Por otro lado, se eleva la vara en due diligence: evaluar correctamente riesgo operativo y margen real se convierte en el verdadero diferenciador.
El número a vigilar: ¿puede persistir el margen frente a más deterioro?
La historia editorial de ATI indica que toda cifra notable merece seguimiento. El 6,2% de NOI en edificios “problemáticos” de un mercado como Nueva York es clave hoy, pero el verdadero punto de quiebre está en su sostenibilidad.
¿Por cuánto tiempo más podrá defenderse ese margen si la inflación regulada erosiona ingresos, o si los gastos de mantenimiento diferido empiezan a presionar más adelante? En América Latina y España, el equivalente será observar dos números con lupa: el margen operativo neto después de gastos y el costo de reponer servicios esenciales en activos envejecidos. Esa ecuación —más que el capricho de la moda o la noticia del mes— marcará quiénes surfean la ola del deterioro con rentabilidad y quiénes naufragan en el intento.
Fuentes consultadas
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