En Estados Unidos, quien quiera comprar una casa de precio medio —unos 446,400 dólares— necesita hoy tener un ingreso anual de 109,152 dólares, según el índice de asequibilidad de la National Association of Realtors (NAR). Aunque los precios ya no suben como durante la pandemia, la carga hipotecaria y el desfase entre salarios y valores inmobiliarios mantiene la vivienda fuera del alcance de muchos. Esta realidad plantea la pregunta: ¿un efecto similar está ocurriendo en los mercados latinoamericanos, y en particular, cómo luce ese desafío en Chile?
Caída de la asequibilidad en Estados Unidos: cifras récord y salarios rezagados
El mercado norteamericano muestra un fenómeno claro: la asequibilidad para comprar una vivienda no solo permanece deprimida respecto a años previos, sino que su deterioro se prolonga con cada mes que pasa. En junio, el precio medio de una vivienda estableció un récord histórico de 440,600 dólares. Además, las tasas hipotecarias promediaron 6.57% anual para créditos a treinta años. Con estos datos, el salario necesario para calificar por una hipoteca típica creció en casi 16,000 dólares desde enero, cuando se requerían 93,552 dólares de ingreso anual.
Este patrón revela que, aunque la inflación general se ha moderado y los aumentos salariales igualan el alza de precios según la Oficina de Estadísticas Laborales de ese país, para el comprador promedio el acceso a la vivienda sigue en franco retroceso. La situación mejora mínimamente respecto a hace un año gracias a leves bajas en tasas y algo mayores salarios, pero sigue lejos de ser sostenible para las mayorías. Otra señal: el incremento acumulado del valor de la vivienda desde 2020 es cercano al 49%, un ritmo inalcanzable para el crecimiento de los ingresos familiares.
La expectativa en los mercados occidentales es que la presión ceda solo si tanto tasas como precios frenan o retroceden, algo improbables en pleno ciclo de demanda robusta y supply limitado. La experiencia estadounidense es relevante porque pone en evidencia la velocidad con la que la vivienda puede escapar al alcance del ingreso promedio, incluso en contextos donde los salarios crecen y la oferta formal existe.
El caso chileno: acceso restringido y proporción de hogares excluidos
Chile es uno de los países latinoamericanos donde el fenómeno se observa con mayor claridad. En 2024, solo un 17% de los hogares chilenos puede acceder a las viviendas más baratas del mercado, según cifras difundidas por Déficit Cero, organización vinculada a la Cámara Chilena de la Construcción, y recogidas por Latinus.
En paralelo, el Housing Yearbook for Latin America and the Caribbean 2024 confirma que Chile, aunque cercano a los mejores estándares regionales de asequibilidad, aún exhibe ratios donde la vivienda cuesta 3.5 a 3.9 veces el ingreso familiar anual bruto, superando el tope de “asequible” reconocido a nivel internacional (máximo 3 veces). Estos números explican por qué el acceso a la vivienda formal resulta esquivo para la mayoría: incluso quienes logran calificar bajo las condiciones actuales deben dedicar un esfuerzo creciente de sus ingresos para cubrir cuotas hipotecarias.
El contexto no es aislado. Según el Banco Interamericano de Desarrollo, el 43% de los hogares en 41 ciudades latinoamericanas no puede costear una vivienda adecuada en el sector formal solo con sus ingresos; Chile no es la excepción dentro de ese rango.
No existen todavía series oficiales que reporten mes a mes el ingreso mínimo necesario para un crédito hipotecario promedio en Santiago o las principales ciudades chilenas, como sí lo hace Estados Unidos. Sin embargo, los datos disponibles dejan en claro que el desfase entre precio y capacidad de pago se acentúa. Un 83% de la población simplemente está fuera del acceso a la vivienda más básica en el mercado formal. El desafío de la asequibilidad es tan relevante en Chile como en las economías desarrolladas y, si bien se observan políticas para mejorar el acceso, el avance es lento frente a la escalada de precios y tasas de interés reales superiores al crecimiento de los salarios.
Impacto directo para dueños e inversionistas inmobiliarios en Chile
Para quienes ya tienen una propiedad en Chile, la creciente brecha de asequibilidad despliega efectos inmediatos y concretos. La primera implicación es que la rotación del mercado se ralentiza: al haber menos compradores calificados capaces de acceder a financiamiento, las propiedades —sobre todo de segmentos medios y altos— tienden a demorar más en venderse. Así, quien planea renovar portafolio o financiarse con la venta puede enfrentar ciclos de comercialización significativamente más largos.
En consecuencia, la demanda se concentra aún más en los segmentos de entrada, donde existe mayor presión social y política para políticas de apoyo. Sin embargo, la oferta de vivienda asequible no crece al mismo ritmo que la demanda, lo que limita tanto la liquidez como la valorización en el corto plazo. Si eres propietario en ubicaciones con alta demanda, puedes ver valorizaciones, pero debes prepararte para posibles caídas si las condiciones hipotecarias se endurecen aún más.
En tercer lugar, para inversores, la presión por parte de reguladores y municipios tiende a incrementarse, buscando nuevas formas de restringir desarrollos especulativos o gravar con más fuerza las tenencias múltiples. Dada la evidencia ya consolidada del déficit, es probable que aumente la fiscalización y el énfasis en proyectos de impacto social, especialmente en zonas urbanas densas.
Señales clave para el seguimiento del mercado hipotecario chileno
Monitorear el índice de asequibilidad de compra, el crecimiento de salarios reales versus precio promedio de vivienda y la evolución trimestral del acceso al crédito hipotecario es clave. Si los bancos endurecen aún más los requisitos y los precios no se moderan, el acceso seguirá restringiéndose. Tomar el pulso a estos datos es clave para anticipar oportunidades —o riesgos— en el mercado chileno actual.
Fuentes consultadas
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