El reciente repunte en la venta de viviendas nuevas en Lima Metropolitana y el Callao ha reconfigurado la dinámica del mercado inmobiliario peruano. Solo en el primer semestre de 2026 se comercializaron 15,477 unidades, un crecimiento del 26% respecto al mismo periodo del año anterior, que había cerrado con 12,308 operaciones (CODIP, 2026). Este salto no solo obedece a un aumento en la demanda, sino a cambios en el perfil del comprador y en la estructura de la oferta, donde los departamentos de menor tamaño y ubicaciones fuera del eje tradicional concentran la atención del público.
Nueva geografía de la demanda lidera el crecimiento
El avance más pronunciado en las ventas no se registró en las zonas históricas de Lima Centro o Lima Top, sino en mercados emergentes como Lima Norte, Callao, Lima Sur y Lima Este. Lima Norte destaca con un incremento del 69%, pasando de 448 a 759 unidades vendidas en el semestre (CODIP, 2026). Por su parte, Callao aumentó 53%, mientras que Lima Sur y Lima Este exhibieron alzas del 50% cada una. Lima Centro y Lima Top, en contraste, crecieron solo 19% y 14% respectivamente.
Este desplazamiento geográfico se acompaña de un incremento en el número de desarrolladores y proyectos activos. En total, participaron 262 empresas inmobiliarias y 1,135 proyectos entre enero y junio de 2026, frente a los 260 y 1,096 del año anterior. La expansión de la actividad inmobiliaria refuerza el rol de nuevas zonas residenciales, tanto en volumen como en diversidad de opciones, y evidencia una mayor competencia por captar a compradores con distintas prioridades.
Preferencia por departamentos más pequeños redefine la oferta
La diversificación de la oferta va de la mano con una tendencia sostenida hacia viviendas de menor tamaño. El 50.1% de las unidades vendidas en el periodo correspondió a departamentos con áreas entre 40 y 60 metros cuadrados (Real Estate Data Analytics, 2026). La superficie promedio de las viviendas comercializadas también descendió, ubicándose en 63.9 m² respecto a los 66 m² del primer semestre de 2025.
Respecto a la distribución de ambientes, predominan las unidades de dos y tres dormitorios, que concentran aproximadamente el 78% de las operaciones. El ticket promedio de compra se ubicó en S/435,630, mientras que el ingreso mensual promedio de los compradores fue de S/7,000. Lima Moderna mantuvo el mayor volumen de operaciones, con 6,294 viviendas vendidas en el primer semestre (Gestión, 2026).
Para los propietarios y desarrolladores, este ajuste en metraje implica nuevas estrategias de diseño y precios, adaptando sus propuestas a compradores que buscan eficiencia en el uso del espacio y financiamiento hipotecario competitivo. Además, el crecimiento simultáneo de la oferta —con un aumento del 12%, hasta 58,768 unidades disponibles— también responde a la necesidad de captar demanda de segmentos diferentes al perfil tradicional.
Ventas adelantadas y ritmo de absorción aceleran el ciclo inmobiliario
Otro cambio fundamental durante el semestre fue la preeminencia de ventas en etapas tempranas de construcción. En junio, el 86% de las unidades vendidas correspondió a proyectos en planos o en desarrollo, frente a solo 14% de entrega inmediata (CODIP, 2026). La oferta disponible reflejó esta tendencia: 53% de los inmuebles estaba en planos, 41% en construcción y apenas 6% listo para entrega.
La absorción mensual promedio —indicador clave del dinamismo del sector— avanzó del 3.9% al 4.4%. Como consecuencia, el tiempo estimado para agotar el stock bajó de 26 a 24 meses, evidenciando una mayor rotación respecto al promedio de los últimos cinco años.
El perfil del comprador también está en transformación: el 77% de los interesados en adquirir vivienda nueva no es propietario, y más de tres cuartas partes proyecta financiar su compra mediante crédito hipotecario (CODIP, 2026). Esta preferencia por la preventa y el apalancamiento financiero señala una apuesta por la valorización futura y por las tasas de interés relativamente estables, incentivando la toma de decisión de compra aun cuando la vivienda no está lista para ser ocupada.
Para los agentes inmobiliarios, la adaptación a este contexto requiere mayor información y acompañamiento a los clientes desde la etapa de preconstrucción, así como herramientas de gestión más robustas para el seguimiento de operaciones a largo plazo.
Perspectiva para América Latina
El renovado dinamismo del segmento de vivienda nueva en Lima y Callao anticipa movimientos similares en mercados urbanos de América Latina donde la preferencia por departamentos más compactos y preventas crece a raíz de la presión sobre los precios, el cambio en los núcleos familiares y el acceso al crédito hipotecario. Sin embargo, la disponibilidad de oferta diversificada y la estabilidad macroeconómica siguen siendo factores diferenciales frente a otros países, donde la ralentización en la construcción o los límites al financiamiento restringen el potencial de absorción y expansión.
Para propietarios e inversores que analizan oportunidades regionales, fue clave el auge de proyectos en zonas antes periféricas, así como la importancia de modelos de preventa para acelerar las ventas.
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