Un dato sostiene la narrativa del primer semestre de 2026 en el inmobiliario colombiano: la venta de viviendas cayó 9,9 % respecto a igual periodo de 2025, con 78.423 unidades comercializadas (Camacol, 2026). Un descenso sostenido que se traduce en menores proyectos, menos actividad constructora y un panorama dispar entre segmentos y regiones. Los inversionistas se enfrentan a un mercado en contracción, con cifras que retroceden más allá de los niveles pre-pandemia y diferencias marcadas entre Bogotá, Antioquia y el Valle del Cauca.
Los lanzamientos nuevos siguen a la baja y las iniciaciones marcan un mínimo de 16 años
Los promotores inmobiliarios han ajustado su estrategia en un entorno poco favorable. Entre enero y junio, se lanzaron al mercado 61.512 viviendas nuevas, cifra 15,8 % inferior a la del mismo periodo de 2025 (Grupo Cibest, 2026). Si se compara con el pico de actividad de 2022, los lanzamientos actuales representan apenas la mitad. La severidad del ajuste también se refleja en las iniciaciones de obra, que sumaron apenas 49.223 unidades en seis meses, evidenciando una contracción anual de 19,6 % (Camacol, 2026). Se trata del segundo registro más bajo desde 2010; solo supera por 209 unidades el mínimo de toda la serie.
Por segmentos, la Vivienda de Interés Social (VIS) muestra la mayor retracción en iniciaciones (-25,6 %) y una pérdida en inventario de 3,4 %. Por el contrario, las viviendas No VIS inician un 5,6 % menos, pero su inventario crece 2 %. Esta dinámica segmentada responde a la rápida absorción de VIS y al freno que enfrenta la oferta mediana y alta ante la menor demanda y el deterioro de condiciones macroeconómicas.
El housing stock total al cierre de junio alcanza 160.959 unidades, una reducción de 1,3 % en comparación con doce meses antes. En términos históricos, la velocidad de ventas mantiene a la oferta en niveles todavía moderados, pero los desarrolladores privilegian el ajuste de inventarios priorizando la desafiante fase comercial del mercado.
El contraste regional: Bogotá resiste, Antioquia y Valle del Cauca acusan el golpe
Las diferencias geográficas han cobrado fuerza en el mercado colombiano en 2026. Mientras la capital y su área metropolitana muestran resiliencia, el occidente y el norte sufren una profunda desaceleración. Bogotá y Cundinamarca registraron un aumento de 1,5 % en ventas habitacionales durante el semestre, incluso en el contexto nacional de retroceso (Camacol, 2026). Esta dinámica contrasta con el desempeño de Antioquia, donde las ventas retrocedieron 18,5 %. La contracción es todavía más fuerte en el Valle del Cauca, con una caída de 32,9 %.
La brecha responde a varias causas: en Bogotá, la estructura del mercado y el dinamismo relativo de algunos subsectores han contenido la caída. Por el contrario, en regiones como Antioquia y el Valle el deterioro de la confianza del consumidor, el endurecimiento del crédito y el menor lanzamiento de nuevos proyectos amplifican la desaceleración.
La comparación con años previos añade perspectiva al deterioro. Las ventas acumuladas, ahora 12,1 % debajo de los niveles de 2019 y un 40,7 % inferiores al máximo de 2022, reiteran la profundidad del ajuste después de la pandemia y el ciclo de recuperación acelerada.
El encarecimiento de los costos de construcción agrava el freno
La desaceleración de la actividad inmobiliaria se enfrenta además al encarecimiento del proceso constructivo. El Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones reportó en mayo una variación anual de 6,3 % (DANE, 2026), cifra sensiblemente superior a la inflación. El principal factor es el ajuste al salario mínimo, que subió 23 % en la última revisión. Este repunte en los costos impacta de modo directo en los márgenes de los desarrolladores, reduce el apetito por nuevos lanzamientos, y golpea a los proyectos en curso, que encuentran menos espacio para renegociar precios o ajustar preventas.
El incremento de los costes genera presión especialmente sobre los segmentos VIS, históricamente más sensibles al precio final de la unidad. La combinación de menos ventas, menor inicio de obra y alza en los costos laborales podría traducirse en un posterior ajuste en la oferta disponible y en los tiempos de entrega para proyectos futuros.
A pesar de la reducción en inventarios totales y el ajuste en nuevos lanzamientos, la contracción en iniciaciones sugiere que 2027 podría enfrentar todavía una menor disponibilidad de proyectos nuevos, especialmente en las regiones que hoy sufren la mayor caída de ventas.
La actual coyuntura colombiana obliga a propietarios y potenciales inversores a analizar no solo la evolución del mercado nacional, sino también el entorno regional y la dinámica de cada segmento. Las oportunidades de compra directa o inversión en arrendamiento se concentran allí donde la oferta logra resistir a la caída, especialmente en Bogotá.
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