En el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos, la estrategia conocida como “extend and pretend” —que consiste en postergar la resolución de préstamos vencidos en lugar de enfrentar pérdidas inmediatas— ha llegado a su fin. Esta tendencia, que ha marcado los últimos años del sector en EE.UU., está dando paso a una nueva etapa de ajustes de precios y operaciones forzadas. Lo que sucede en el país norteamericano no es solo una anécdota lejana: su impacto suele anticipar, con un desfase de meses o pocos años, situaciones equivalentes en los mercados de mayor peso e integración financiera de América Latina y España. México, Colombia, Brasil y España, en particular, deben estar atentos, ya que históricamente han sido los primeros en experimentar en cascada los efectos de las correcciones del ciclo inmobiliario estadounidense, tanto en el segmento corporativo como en el de inversiones institucionales.
La tendencia en EE.UU.: del “extend and pretend” a la revalorización forzada
Durante los últimos tres años, el sector inmobiliario comercial estadounidense ha vivido una coyuntura sin precedentes. La caída del valor de los activos tras la pandemia, el congelamiento del mercado de refinanciación y una demanda estructuralmente reducida de oficinas —por la consolidación del trabajo híbrido— crearon un extraño limbo. Según datos recientes de MSCI, la deuda inmobiliaria en situación de distress superó los 130 mil millones de dólares en 2026, mientras que las tasas de morosidad en los créditos titulizados de oficinas (CMBS) alcanzaron el 12%, un pico superior al de la crisis financiera de 2008.
Este “congelamiento” se sostuvo porque bancos y prestamistas, en lugar de enfrentar pérdidas vía embargos y ventas forzadas, optaron por extender vencimientos y esperar mejores tiempos. El sector denominó esta táctica “extend and pretend”: extender el problema y fingir que el rebote de tasas de interés o la recuperación de la ocupación resolverían el desfase. La realidad, sin embargo, resultó más terca. Los balances se deterioraron, los activos se depreciaron de manera silenciosa y se acumuló una montaña de créditos que, con tasas persistentemente altas, simplemente ya no son viables bajo los niveles actuales de ingresos y ocupación.
Ejemplos recientes ilustran la magnitud del ajuste. En Manhattan, un edificio de oficinas en la calle 50 Oeste se vendió en 2026 a un precio 97% inferior al de su valoración anterior. En San Francisco y Los Ángeles, las ventas y ejecuciones de garantías se han producido con descuentos de 70 a 85% frente al valor de las deudas originales. Mientras tanto, gigantes bancarios como Goldman Sachs y Deutsche Bank aceleran la venta de carteras problemáticas.
Este ajuste abrupto, más que reflejar un colapso terminal, representa un paso necesario para que el mercado vuelva a funcionar: sin precios claros y acordes a la nueva realidad, ni vendedores, ni compradores, ni entidades financieras podían reactivar el ciclo de inversión. Extend and pretend, que comenzó como una solución pragmática, terminó siendo una barrera que impedía el ajuste de precios y la reactivación del mercado secundario.
Un matiz relevante surge de fuentes adicionales como Colliers y Trepp: aunque la narrativa predominante señala que la extensión de préstamos fue una especie de “ocultamiento”, en la práctica buena parte de estas extensiones vinieron acompañadas de endurecimiento de condiciones, mayores spreads y nuevos aportes de capital por parte de los deudores. Es decir, en numerosos casos, el mercado aplicó disciplina y filtró cuáles activos merecían prolongar el reloj y cuáles debían pasar a resolución o venta forzada. Aún así, el núcleo de la tendencia se mantiene: el tiempo ya no resuelve los problemas y la etapa de acuerdos negociados se agota; lo que viene es la normalización por la vía del ajuste de valores y la redistribución de activos problemáticos.
Por qué llega a México, Colombia, Brasil y España (y cuándo)
El ciclo de “extend and pretend” en Estados Unidos está por llegar a su capítulo final, pero la historia completa, por lo general, se repite con unos meses de desfase en los mercados inmobiliarios más integrados internacionalmente y con mayor presencia de fondos institucionales. México y Colombia, por su conectividad con el financiamiento estadounidense y su alta participación en carteras core de oficinas y comerciales, suelen ser los primeros en reproducir el patrón; Brasil, por volumen y peso regional, y España, por la intensa participación de fondos internacionales y REITs, les siguen de cerca.
- México: Tradicionalmente el mercado más expuesto a grandes ciclos de oficinas y retail procedentes de EE.UU., con alta penetración de créditos sindicados y financiamiento externo en sus principales ciudades.
- Colombia: Bogotá y Medellín poseen stock relevante de oficinas AAA y segmentos comerciales financiados vía esquemas internacionales, donde la presión de vencimientos y tasas más altas ya comienza a sentirse.
- Brasil: Su condición de gigante regional lo hace propenso a absorber shocks externos, especialmente en São Paulo y Río, donde los valores de oficinas han mostrado señales de debilidad similar al patrón estadounidense.
- España: Madrid y Barcelona no solo están expuestas vía fondos globales sino que replican los ciclos de refinanciación y subfusiones bancarias vistos en Londres o Frankfurt.
Estos países, además, comparten con EE.UU. la llegada a vencimiento de grandes volúmenes de deuda, habitualmente contratada con tasas bajas entre 2019 y 2022, que hoy no pueden refinanciarse en los términos originales. Según distintas consultoras y monitoreos de calidad de activos, la presión no será uniforme: los segmentos mejor localizados y con ocupantes de alta calidad resistirán mejor, pero los edificios secundarios o en polos de oficinas saturados enfrentarán la misma ola de ventas y ajustes de precios antes que el resto de la región.
El ritmo de transmisión probablemente se acelerará a lo largo de 2026 y 2027. A medida que los bancos y fondos locales enfrentan sus propios vencimientos, la presión a resolver precios —evitando el camino de extensiones interminables— irá en aumento. Así, la transición estadounidense de “extend and pretend” a resolución realista ya es visible en la agenda de los principales actores de la industria inmobiliaria mexicana, colombiana, brasileña y española.
Qué significa para propietarios e inversores en estos países
La conclusión clave para propietarios e inversores institucionales en México, Colombia, Brasil y España es que el ciclo de postergación de problemas ya no puede sostenerse. Los siguientes cambios serán inevitables:
- Revalorización a la baja de activos comerciales y oficinas: Las tasaciones deberán reflejar el nuevo contexto de demanda: menor ocupación, tasas de descuento más exigentes y arrendatarios con mayor poder de negociación.
- Mayor volumen de ventas forzadas y operaciones a descuento: Se verán más oportunidades —y más riesgos— en activos que regresan al mercado por necesidad de liquidez o por default del propietario, abriendo espacio a inversores oportunistas y fondos de valor agregado.
- Endurecimiento en los términos de refinanciación: Extender préstamos ya no será un trámite: bancos exigirán mayor aportación de equity, spreads más altos y garantías adicionales.
- Dificultad para mantener esquemas de espera: Los propietarios poco profesionales, o con estructuras demasiado apalancadas, tendrán menos margen para negociar y más riesgo de perder el activo si no ajustan su estrategia.
El matiz detectado por fuentes como Trepp y el estudio académico “Pretend or Amend? On Evergreening in CRE” es clave: las extensiones sobrevivientes tenderán a ser para activos verdaderamente viables, mientras los bancos y fondos aceleran el saneamiento del resto vía ejecución. Esto implica que la selección de activos y la calidad del inquilino cobrarán peso como nunca antes.
Cómo prepararse hoy: acciones concretas recomendadas
- Reevalúe sus activos a precios de mercado realistas: No se aferre a valuations previas al shock. Use comparables recientes en su país y prepárese para rediseñar su portafolio.
- Revise condiciones de deuda y escenarios de refinanciación: Si su préstamo vence entre 2026 y 2028, proyéctese bajo tasas superiores y necesidades de capital adicionales. Prepárese para renegociar desde una posición pragmática.
- Gestione la relación con sus acreedores: Inicie conversaciones tempranas con sus bancos. Demuestre capacidad de aportar equity y flexibilidad para reestructuraciones. En mercados como México y Brasil, donde los grandes bancos replican los criterios globales, mostrar proactividad será clave.
- Busque oportunidades en activos distressed: No todo es negativo: entornos de alto ajuste son fértiles para inversores pacientes con liquidez. Analice portafolios en liquidación en ciudades líderes de Colombia, Brasil o España, donde los descuentos pueden habilitar rentabilidades elevadas en horizontes de 5-7 años.
- Consolide su enfoque en ubicación y calidad de inquilinos: Los inmuebles prime, con arrendamientos firmes y en ubicaciones centrales de Madrid, San Pablo, Ciudad de México o Bogotá, seguirán atrayendo inversión aun en ciclos adversos.
Finalmente, en todos estos países, la anticipación y el rigor financiero serán los diferenciadores entre quienes aprovechen el cambio de ciclo y quienes queden atrapados en el ajuste forzoso de precios.
El fin del “extend and pretend” en Estados Unidos marca el inicio de un nuevo capítulo para la industria inmobiliaria global. México, Colombia, Brasil y España serán los más expuestos a esta ola de ajustes, tanto por estructura de mercado como por exposición a fuentes de capital internacional. Aceptar el nuevo entorno con realismo y prepararse para actuar en consecuencia será la tarea clave, no solo para grandes corporativos, sino para cualquier propietario o inversor profesional de la región. Este ciclo, aunque desafiante, traerá consigo oportunidades para quienes logren adaptarse con claridad, disciplina y visión a largo plazo.
Fuentes consultadas: propmodo.com
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