El mercado industrial de Monterrey cerró el segundo trimestre de 2026 con una actividad inédita, marcada por la relocalización de inversiones extranjeras y la fortaleza del sector manufacturero. El tamaño promedio de las transacciones saltó a 15,000 metros cuadrados, lo que supone un alza del 40% frente al periodo inmediato anterior. Esta dinámica no solo tensiona la disponibilidad de espacios, sino que ha redefinido el perfil industrial del área metropolitana.
Monterrey, epicentro manufacturero: cifras récord de absorción e inventario
Durante el segundo trimestre de 2026, el 78% de la demanda industrial en Monterrey correspondió a empresas manufactureras, configurando un récord para la región. La absorción bruta —espacios comercializados, según la metodología de CBRE— alcanzó los 295,000 metros cuadrados, incrementando en 125% respecto al primer trimestre del año (CBRE, 2T26). El inventario vigente pasó a 17.99 millones de metros cuadrados, una variación anual del 6.3%.
La oferta de espacios nuevos sumó 93,000 metros cuadrados, concentrada especialmente en los submercados de Apodaca (40%) y Santa Catarina (35%). De forma paralela, el índice de vacancia descendió marginalmente hasta situarse en 6.8%, equivalente a 1.21 millones de metros cuadrados, lo que representa un descenso de 10 puntos base respecto a la cifra del trimestre anterior (6.9%).
Dos submercados —Apodaca y Ciénega de Flores— presentaron una reducción de disponibilidad, mientras Escobedo, Guadalupe y Santa Catarina concentraron 84,000 metros cuadrados adicionales en oferta. El dinamismo en la renta mantiene los precios en $6.98 dólares por metro cuadrado mensuales, reflejando la competencia entre propietarios por captar nuevos inquilinos.
Nearshoring: Estados Unidos encabeza la absorción, Asia retoma dinamismo
Estados Unidos desempeña un rol central en la absorción bruta trimestral, participando con el 29% de la superficie comercializada en Monterrey, seguido por Dinamarca (23%) y Alemania (11%). El retorno de inversiones procedentes de Asia resultó en 74,000 metros cuadrados adicionales de demanda, cifra significativa en el contexto global de relocalización de cadenas productivas. De acuerdo con el Gobierno de Nuevo León, la IED ascendió a más de $1,956 millones de dólares en los primeros meses de 2026, el 8.3% del total nacional.
Estas inversiones han afianzado la posición de la región: los más de 250 parques industriales ubicados en 15 municipios refrendan la capacidad de absorción frente a otras plazas del país. Fabricantes automotrices, eléctricos, electrónicos, y del acero lideraron la toma de posiciones, con una demanda industrial que desde 2024 ha estado liderada por la industria automotriz (33.6%), seguida de la eléctrica y electrónica (12.7%), acero (9%), construcción y comercio electrónico (8.4% cada una), y cadenas de suministro (6.8%).
Ramón Flores, Vicechairman de CBRE, subraya que el tamaño promedio de las transacciones —ya en 15,000 metros cuadrados— indica mayor sofisticación en los flujos de inversión, mientras que el senior analyst Mario Vázquez destaca el papel de la región como “termómetro de la demanda industrial mexicana” ante los movimientos internacionales del nearshoring (Inmobiliare).
Empleo manufacturero: impacto tangible en la generación de nuevos puestos
El auge de la demanda industrial no solo se refleja en los metros cuadrados absorbidos, sino también en la generación de empleo formal. De enero a mayo de 2026, Nuevo León creó 38,000 nuevos empleos, el 52% de ellos en sectores manufactureros directamente vinculados al real estate industrial (IMSS, 2026). La cifra de empleos industriales prácticamente se triplicó frente al año anterior, pasando de 7,000 en 2025 a 19,000 en el mismo periodo de 2026.
La absorción bruta acumulada en el primer semestre del año ascendió a 426,000 metros cuadrados, con un crecimiento de 19.1% frente al mismo periodo de 2025. Esta tendencia consolida a Monterrey como el clúster con mayor dinamismo en el corredor industrial del norte de México.
Operadores locales y desarrolladores internacionales señalan que esta expansión del empleo está redefiniendo la estructura salarial y la demanda de vivienda, servicios y transporte en la región metropolitana, lo que podría incrementar la presión sobre otros subsectores inmobiliarios en el mediano plazo.
Perspectiva para América Latina
Si bien el caso de Monterrey destaca por la magnitud de la absorción industrial y la densidad de parques en operación, el fenómeno de nearshoring y la especialización manufacturera ya impactan mercados latinoamericanos como Sao Paulo, Lima, Bogotá y Santiago. El ritmo de inversiones, la capacidad de oferta y los retos laborales varían significativamente —por ejemplo, la generación acelerada de empleo industrial en México supera el dinamismo reportado en otros polos regionales. Sin embargo, la experiencia regiomontana anticipa oportunidades para propietarios e inversores latinoamericanos que apuesten por el real estate industrial enfocado en manufactura, electrónica y logística avanzada.
La evolución de Monterrey confirma que la relocalización y el cambio en la matriz industrial no son tendencias aisladas, sino motores permanentes de transformación urbana e inmobiliaria en la región.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
