El Congreso de la República discute el Proyecto de Ley 122 de 2024, que promete modificar el paisaje jurídico de la propiedad horizontal en Colombia. El punto central es limitar la severidad y arbitrariedad de las multas impuestas a propietarios en conjuntos residenciales, un tema que ha generado controversias por la falta de regulación precisa.
Proyecto de Ley 122 de 2024: en camino a un cambio de reglas
El Proyecto de Ley 122 de 2024 busca modificar la Ley 675 de 2001, normativa que hasta hoy rige la propiedad horizontal en Colombia. La propuesta establece límites claros a las multas que pueden imponerse por la inasistencia a asambleas y el incumplimiento de deberes como copropietario. Hasta ahora, la ley ha dejado a las administraciones de conjunto un margen amplio para sancionar la ausencia y otras faltas, fijando montos que en ocasiones resultan excesivos para los propietarios (Portafolio).
De acuerdo con la reforma, será obligatorio que las sanciones sean proporcionales a la infracción y que exista un procedimiento definido para el cobro, así como garantías de debido proceso para que los afectados puedan justificar sus ausencias. Este cambio responde a reclamos históricos de propietarios frente a juntas de copropiedades que, amparadas en la Ley 675, han actuado con discrecionalidad y escaso control institucional. La reforma también refleja la tendencia de otros países latinoamericanos —como México y Venezuela, donde la gestión colectiva de inmuebles cuenta con garantías específicas para propietarios— a robustecer la protección frente a sanciones administrativas.
Asambleas virtuales y mixtas ganan peso legal
Uno de los avances más notables que propone el proyecto es el reconocimiento expreso de las asambleas virtuales y mixtas como instancias válidas para la toma de decisiones. Durante los últimos años, especialmente tras eventos climáticos extremos como los daños registrados en Venezuela y alertas por el fenómeno de El Niño en Cundinamarca y el sur de Colombia, la imposibilidad de reunir presencialmente a los copropietarios ha evidenciado la necesidad de herramientas remotas. Sin un soporte jurídico robusto, muchas decisiones han carecido de legitimidad ante posibles cuestionamientos.
De aprobarse el articulado, las decisiones tomadas en entornos digitales recibirán un respaldo legal equiparable a las tradicionales, agilizando procesos y reduciendo la conflictividad. Esta propuesta se alinea con los ajustes tecnológicos que el sector inmobiliario ha adoptado en mercados como Cali, Cauca, y Ecuador, donde el uso de plataformas digitales para deliberaciones y votaciones de copropiedad ha sido impulsado por la pandemia y ahora se consolida como estándar operativo.
Repercusiones económicas y contexto de mercado
Instituciones globales como el Banco Mundial monitorean la vulnerabilidad financiera de Colombia y la región. Las reformas en la Ley 675 buscan ofrecer mayor certidumbre jurídica y financiera ante este panorama volátil, siendo clave para administradores y agencias inmobiliarias mantener procesos ajustados y previsibles.
La inflación y el alza de tasas refuerzan la importancia del proyecto, ya que restricciones más justas en la imposición de sanciones pueden aliviar la presión financiera que viven muchos propietarios primerizos. A la vez, para gestores experimentados, un marco legal más claro permite escalar procesos y planificar de cara a la digitalización del sector.
Perspectiva para América Latina
El debate en Colombia encuentra ecos en el resto de América Latina, donde la regulación de la propiedad horizontal y la transformación digital de asambleas son tendencia creciente. En mercados como México y Ecuador existen marcos legales que, si bien avanzados respecto al reconocimiento de reuniones virtuales, todavía presentan desafíos en la defensa efectiva de los derechos de los propietarios frente a sanciones. La iniciativa colombiana puede servir como referencia para mejorar la protección legal de quienes invierten o administran activos inmobiliarios bajo régimen de copropiedad en la región.
Los cambios propuestos abren opciones legales y operativas para un universo de propietarios preocupado por la certidumbre y la agilidad. Frente a la volatilidad económica y al avance digital en la administración, entender el impacto real de normas como la Ley 122 de 2024 será esencial para quienes buscan rentabilidad y seguridad en sus activos.
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