Un paquete de préstamos por 1.300 millones de dólares vinculado a edificios multifamiliares de renta regulada de Nueva York acaba de cambiar de manos. El vendedor: un banco regional estadounidense, OceanFirst Financial Corp. El comprador: Cerberus Capital Management, una firma global de deuda y oportunidades. El descuento: relativamente moderado, apenas el 8 % respecto al valor nominal. ¿Podría una operación así ocurrir en España hoy? Y, sobre todo, ¿qué señales debería vigilar un propietario, gestor o inversor español para anticipar un ciclo similar en los próximos años?
Ventas de carteras de préstamos multifamiliares en el mercado estadounidense: cifras y trasfondo
El mercado norteamericano está viviendo un momento crucial. En Nueva York, tras endurecerse en 2019 las leyes que limitan los aumentos de alquiler en los edificios rent-stabilized, muchos propietarios se han visto atrapados entre ingresos estancados y costos crecientes. Los bancos —sobre todo regionales— han acumulado préstamos que empiezan a mostrar signos de “estrés”: aumentos de morosidad, dificultad para refinanciar y reducción del valor de garantía.
Según Propmodo, OceanFirst Financial Corp. vendió a Cerberus Capital Management una cartera multifamiliar por 1.300 millones de dólares, donde 736 millones de esos préstamos están ligados a edificios de renta regulada. El precio: casi el valor nominal (92 % del saldo). Esto representa una de las mayores operaciones de este tipo desde la reforma regulatoria de hace cinco años.
Y no es un hecho aislado. Bancos como ConnectOne Bancorp ya exploran “ventas masivas” de carteras multifamiliares reguladas y han reducido su riesgo en un 10 % en el último año. New York Community Bancorp, por su parte, afrontó un salto del 400 % en defaults en edificios rent-stabilized y un 8 % de su portafolio multifamiliar entró en la categoría de préstamos “criticados”, con probabilidad real de impago.
En paralelo, casas de rating reportan que la tasa de distress en CMBS multifamiliares (es decir, préstamos titulizados en mora o atención especial) tocó el 8,5 % a finales de 2024. La conclusión: los bancos se repliegan del riesgo regulado, venden carteras a fondos (como Cerberus) dispuestos a comprar con descuentos ajustados, mientras el horizonte regulatorio y financiero sigue inestable.
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España: ¿cómo se ve este fenómeno hoy?
El caso español merece un análisis dedicado. España cuenta con un mercado profesionalizado del alquiler mucho menos profundo que el de Nueva York y, si bien la “venta en bloque” de carteras inmobiliarias fue histórica durante la resaca de la crisis financiera, los últimos informes del Banco de España muestran matices importantes.
Para empezar, el Banco de España confirma que la tasa de morosidad del crédito a actividades inmobiliarias y de construcción se ha reducido de forma significativa desde los picos de 2012-2014, estabilizándose en torno a un dígito bajo o medio según el segmento. La época de ventas masivas a fondos internacionales de grandes carteras de NPLs (préstamos dudosos) y REOs (activos adjudicados) fue intensa entre 2012 y 2018, con Sareb como actor central, pero desde entonces el flujo y el perfil de esas transacciones se ha rebajado mucho.
¿Qué ocurre específicamente con el tipo de operaciones que hoy agitan Nueva York —es decir, venta en bloque de carteras de préstamos sobre edificios multifamiliares de alquiler regulado, con descuento explícito—? No existen datos públicos consolidados que permitan afirmar —con el nivel de detalle y transparencia de los casos neoyorquinos— que en España se estén produciendo ventas recientes de carteras multifamiliares “estresadas” a fondos, detallando monto, compradores, y descuento aplicado.
Portales como Idealista informan, sí, sobre precios de alquiler y rentabilidad, así como sobre el reparto del parque detenido en manos de grandes propietarios o fondos. Pero los reportes se centran en compraventa de activos, no de paquetes de deuda bancaria. Esto marca una diferencia: la experiencia española de desinversión bancaria se ha centrado, hasta hoy, en carteras hipotecarias de uso residencial, créditos promotor y REOs, y no en grandes paquetes de deuda multifamiliar regulada con cita explícita a edificios donde la ley limita el alza de rentas.
En síntesis: no existe todavía data pública consolidada sobre ventas masivas de carteras de préstamos multifamiliares residenciales regulados en España, como la ejecutada entre Cerberus y OceanFirst en Nueva York.
¿Qué cambia para el propietario o gestor inmobiliario en España?
El hecho de que España no atraviese —por ahora— un ciclo equivalente al de los bancos estadounidenses no implica que la situación esté totalmente estabilizada. De nuestro análisis surgen tres implicaciones directas para quienes hoy gestionan, poseen o miran de cerca activos de alquiler residencial en España:
1. Continuidad del crédito y acceso a financiación para los grandes titulares de edificios de alquiler: Hoy, los bancos españoles mantienen una postura de cautela pero no de huida en bloque respecto al riesgo residencial. Esto significa que, frente a tensiones puntuales en carteras de alquiler regulado, lo esperable es ver renegociaciones parciales o medidas de prudencia bancaria (revisión de covenants, solicitudes de garantías adicionales, escrutinio más detallado del flujo de rentas) antes que una venta masiva de préstamos a fondos.
2. Potencial endurecimiento de las condiciones si el ciclo de impagos repunta: Si por presión macroeconómica o nuevos cambios regulatorios se incrementara la morosidad en activos multifamiliares regulados, los bancos —que ya conocen bien la mecánica de vender carteras de NPLs a fondos, tras la década pasada— podrían activar operaciones sobre carteras “problemáticas”. Pero a diferencia del ciclo anterior, donde predominaban los créditos promotor o la vivienda vacía, ahora sería sobre activos en explotación y potencialmente bajo regulación de alquiler. Para el propietario, esto implica el riesgo de ver su deuda gestionada por un fondo especializado (posiblemente más “agresivo” en la ejecución) y pérdida de interlocución directa con su banco de toda la vida.
3. Desafíos para los property managers e inmobiliarios profesionales: Cambios de titularidad en deuda —de bancos a fondos— suelen acarrear nuevas reglas de juego para la administración de activos: revisión de contratos, búsqueda de eficiencia operativa, desinversión selectiva y, en casos extremos, ejecución de garantías y entrada directa en la gestión de edificios. España cuenta con operadores profesionales y fondos ya experimentados en “reposicionar” activos antiguos, pero sería la primera vez que esto ocurre en edificios residenciales de alquiler regulado a gran escala (en caso de materializarse este fenómeno). Esto pondría a prueba la profesionalización y la transparencia en la gestión inmobiliaria nacional.
Indicador clave a monitorear en España
Para entender si España podría vivir un ciclo de ventas de carteras de deuda multifamiliar “estresada” similar al neoyorquino, hay que mirar dos datos: primero, la evolución mensual de la tasa de morosidad en crédito a actividades inmobiliarias (según el Banco de España); segundo, los cambios en la proporción de vivienda en alquiler regulado respecto al total, y la presión de rentabilidad en esos segmentos reportada por portales como Idealista.
Si alguno de esos indicadores empieza a mostrar deterioro persistente —subidas bruscas de morosidad, caída de ingresos netos de alquiler en edificios regulados, menos apetito bancario por refinanciar—, sería señal de alerta temprana para que propietarios, gestores y fondos especializados reactiven sus manuales de crisis y preparen estrategias ante un potencial ciclo de transferencias de deuda y activos institucionales. Por ahora, la referencia estadounidense sigue siendo guía y advertencia, no realidad inmediata en el mercado español.
Fuentes consultadas
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