Los propietarios en Perú están obligados legalmente a cubrir las reparaciones estructurales en sus inmuebles alquilados, mientras que los inquilinos asumen el mantenimiento ordinario, siguiendo lo que establece el Código Civil. Este reparto de funciones determina quién responde por daños o deterioros, y regula la actuación en casos de urgencia, mejoras o modificaciones al inmueble — un origen frecuente de conflictos tanto en arrendamientos residenciales como especialmente en contratos comerciales.
Responsabilidad en reparaciones: división precisa según el Código Civil peruano
Luis Mejía, socio de CPB Abogados, explica que la legislación distingue claramente: “Las reparaciones mayores, es decir, las que afectan a la estructura del inmueble, son de responsabilidad del propietario”. Esto incluye problemas de filtraciones graves, fallas en cimientos o el desgaste considerable en techos y muros. Al inquilino le corresponde atender reparaciones menores y el cuidado rutinario — como arreglar o reponer griferías, interruptores, cerraduras u otros componentes que se desgastan por uso común.
Frente a situaciones urgentes, como una fuga imprevista de agua o una avería eléctrica que afecta la habitabilidad, el inquilino puede ejecutar la reparación, pero debe notificar previamente al propietario. “Si el propietario no atiende el pedido, el arrendatario puede realizar la reparación, pero debe exigir el reembolso del gasto”, detalla Pedro Pablo Castañeda, socio de CMS Grau. Aun así, sólo podrá descontar ese gasto de la renta si existe una autorización expresa; de lo contrario, hacerlo de forma unilateral expone al inquilino a sanciones contractuales e incluso a la posible resolución del contrato.
Autorizaciones y reembolso en modificaciones y mejoras
Cuando el arrendatario busca realizar mejoras, el marco legal exige distinguir la clase de obra y que haya acuerdo entre las partes. Las modificaciones estructurales — como instalar piscinas, paneles solares, unir ambientes, realizar ampliaciones o cambiar pisos — requieren siempre el consentimiento escrito del propietario. En ausencia de esta autorización, el arrendatario podría estar incumpliendo el contrato y podría verse obligado a restaurar el inmueble a su estado original al finalizar la locación (Gestión, 2026).
Las mejoras se clasifican en tres grandes categorías: necesarias (esenciales para conservar el inmueble), útiles (que incrementan su valor o funcionalidad) y de recreo/de lujo (orientadas al confort, la imagen o el embellecimiento, sin ser indispensables). Al término del arrendamiento, el inquilino puede retirar aquellas mejoras útiles o de recreo si no implica daños, u optar por acordar una compensación económica, aunque este reembolso solo está previsto si se pactó desde el inicio, por ley o mediante permisos autorizados.
Este contexto hace fundamental que los contratos definan explícitamente cómo se manejan las mejoras y eventuales compensaciones, minimizando litigios y garantizando que ambos lados comprendan los límites y posibilidades de transformación del inmueble.
Realidad en el sector comercial: obras de acondicionamiento y su gestión contractual
En el alquiler de locales comerciales, la aplicación de estas reglas toma matices distintos. Es frecuente que los espacios se entreguen en estado de “obra gruesa”, lo que significa disponer solo de la estructura básica sin acabados ni instalaciones adicionales. Así, recae en el arrendatario, quien asume el costo, el acondicionar completamente el local para responder a las necesidades y la imagen de su negocio.
Esta dinámica resulta esencial en sectores que demandan personalización — convirtiendo el acondicionamiento en una extensión estratégica de la operación del inquilino empresario. Por ello, es indispensable documentar estas inversiones, pactar de antemano qué mejoras pueden retirarse, cuáles quedarán en el local y bajo qué condiciones podría corresponder un reembolso o deber restituir el espacio al nuevo contrato.
Comparativa regional: asignación de responsabilidades y mejoras en Perú frente a otras jurisdicciones latinoamericanas
El sistema adoptado en Perú respecto a reparaciones estructurales, mantenimiento y derechos sobre mejoras presenta semejanzas con países como México, Colombia y Argentina, donde la ley también marca la diferencia entre reparaciones mayores y menores, y donde la costumbre comercial de acondicionar espacios es común en grandes ciudades. Sin embargo, la normativa peruana es especialmente estricta y detallada en la necesidad de registrar cada mejora relevante y en los procedimientos para exigir su reembolso, aspecto que puede servir como referencia para quienes desean contratos más blindados en el resto de la región.
Definir y respetar estos límites resulta clave para reducir disputas, conservar el valor de los inmuebles y asegurar que las mejoras implementadas por los inquilinos aporten valor comercial y patrimonial real al portafolio inmobiliario.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
