El inicio de agosto trajo consigo una adquisición significativa para el sector industrial y logístico en México: Fibra Next concluyó la compra de 183,461 metros cuadrados de área bruta rentable gestionada por Centinela Property, conformados por activos logísticos y manufactureros de los proyectos Noreste, Frontera, Plus y TMW, todos ellos parte del CKD IGS3CK17. Con un valor superior a los 138 millones de dólares, esta transacción responde a la presión generada por el nearshoring y al atractivo de la relocalización manufacturera, favorecida por acuerdos como el T-MEC.
Fibra Next apuesta por los principales polos industriales de México
La operación no solo suma metros cuadrados al portafolio de Fibra Next; representa también un movimiento estratégico en regiones con alto dinamismo industrial. Del total adquirido, un 41.6% está en Chihuahua, 28.6% en Coahuila, 16.4% en Guanajuato, 8.5% en Tamaulipas y 4.9% en Baja California (SiiLA, 2026). Estas zonas concentran actualmente la atención de compañías globales, interesadas en instalarse tanto cerca de la frontera con Estados Unidos como en el centro manufacturero del país (Inmobiliare).
Entre los nuevos arrendatarios bajo el paraguas de Fibra Next destacan firmas internacionales: Smurfit Westrock ocupa 25,720 metros cuadrados y Lear Corporation, 21,615 metros cuadrados. Sus contratos sólidos no solo apuntalan el desempeño financiero del portafolio, sino que reflejan la firme demanda en el rubro de naves industriales (SiiLA, 2026).
Estrategia de inversión y enfoque industrial frente a otras Fibras
Fibra Next amplía su alcance apostando por activos consolidados y un compromiso de inversión mayor a 8,000 millones de pesos para 2026, destinados a propiedades estabilizadas y desarrollos nuevos en parques industriales (Yahoo Finanzas, 2026). Frente a otros vehículos del sector, su propuesta es clara: mientras Fibra Uno (FUNO) administra más de 6 millones de metros cuadrados —el portafolio logístico e industrial más grande de México—, Fibra Next nace a raíz del fenómeno nearshoring, tras la escisión de la división industrial de FUNO, con una concentración exclusiva en logística, manufactura y exportación internacional.
La estrategia de Fibra Next está orientada a captar inversión internacional: tiene previsto debutar en la Bolsa Mexicana de Valores con 277.8 millones de CBFIs y una meta de recaudación inicial de 1,500 millones de dólares (Inmobiliare, 2026). Su compra reciente del activo industrial “Calopark” en Cancún muestra también su interés por preparar terreno en regiones poco exploradas como Quintana Roo. Esto se suma a una propuesta de adquisición dirigida a activos de Fibra Macquarie; de acuerdo con los directivos, buscaron ofrecer “más precio, misma fricción regulatoria”, en un mercado en el que la disputa por propiedades logísticas de alta calidad es cada vez más intensa.
El impacto de la relocalización y los tratados multilaterales en el crecimiento industrial
La dinámica del mercado obedece al auge de solicitudes de espacio para manufactura y logística, una ola impulsada en gran medida por el nearshoring. La vigencia del T-MEC, sumada al TPP-11 y los tratados con la Unión Europea, facilita no sólo la exportación de productos, sino que convierte a México en un centro clave para industrias como autopartes, dispositivos médicos, electrodomésticos y electrónica, sectores que reportan amplias oportunidades de incremento en exportaciones (SiiLA, 2026).
Zonas como el Valle de México, Guadalajara, Querétaro y, especialmente, el norte del país, son señaladas por expertos como polos que atraen nueva inversión extranjera en logística e infraestructura industrial. Aprovechando esta tendencia, Fibra Next destina recursos al desarrollo de propiedades para compañías extranjeras decididas a trasladar su cadena productiva desde Asia o Centroamérica, incentivando así la creación de parques industriales y centros de distribución.
México lidera el nearshoring industrial frente a otros mercados latinoamericanos
Si bien el nearshoring genera ajustes en otros países de la región, México está capitalizando de forma única su cercanía a Estados Unidos y sus múltiples tratados internacionales. Aunque Centroamérica cuenta con alternativas para manufactura ligera, la envergadura y sofisticación de la inversión desplegada en México —reflejada por operaciones como la de Fibra Next— establecen una diferencia notoria a nivel latinoamericano. Tanto inversores como propietarios en la región estarán atentos al desarrollo de esquemas afines, evaluando su viabilidad de acuerdo con regulaciones, infraestructura logística y acceso a acuerdos internacionales.
La evolución de estos movimientos redefine estrategias portafolio y eleva los estándares competitivos, demandando que propietarios e inversionistas anticipen los posibles cambios regulatorios y ajustes en los mercados de capitales.
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