La tasa de vacancia de oficinas prime clase A en Lima ha caído a 9,53% al cierre del primer semestre de 2026 (Binswanger Perú, 2026), su nivel más bajo en más de una década. El mercado se ha visto forzado por una combinación de alta absorción y la ausencia de nuevos proyectos en el periodo, lo que ha llevado a una drástica reducción de la oferta y a una presión al alza en las rentas, fortaleciendo la posición negociadora de los propietarios.
La absorción neta marca récord mientras la oferta se contrae
El mercado limeño suma actualmente 1,03 millones de metros cuadrados distribuidos en 77 edificios clase A y A+ (Binswanger Perú, 2026). Sin embargo, el segundo trimestre de 2026 no trajo ningún desarrollo nuevo, señalando una pausa inédita en la adición de inventario. La absorción neta en el periodo fue de 12.228 m², resultado de 20.300 m² ocupados y solo 8.072 m² liberados entre abril y junio.
Los datos por zona revelan que San Isidro Financiero lideró la absorción neta con 6.878 m², seguido por Miraflores con 4.489 m². Magdalena, en contraste, registró la principal desocupación con la salida de una entidad pública que abandonó cerca de 3.500 m². Esta dinámica explica en parte el pronunciado descenso de la disponibilidad de oficinas, que se redujo en 39% frente al segundo trimestre de 2025 (de 159.000 m² a aproximadamente 98.000 m²).
La ocupación acumulada hasta mediados de 2026 se acerca a los 30.000 m², lo que consolida la percepción de un ciclo de recuperación vigoroso tras años de vacancia elevada en la ciudad.
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Escasez de grandes superficies y anticipación récord en la demanda
La demanda corporativa se ha desplazado de forma notoria hacia espacios de mayor envergadura. Empresas buscan superficies continuas de entre 2.000 y 5.000 m², concentrándose principalmente en los polos consolidados de San Isidro y Miraflores. Sin embargo, las alternativas concretas son limitadas: la reducción en la oferta funcional disponible y la concentración de la vacancia en oficinas en gris (72% del inventario disponible) restringe la capacidad de respuesta inmediata a estos requerimientos.
El plazo con el que las organizaciones inician la búsqueda de nueva ubicación se ha extendido significativamente. Mientras que antes la ventana de preparación se limitaba a unos pocos meses previos al vencimiento del contrato, ahora las empresas inician gestiones entre 12 y 18 meses antes, según señalan fuentes del sector.
En San Borja, el inventario de Urbanova –cuatro torres emblemáticas del distrito– está prácticamente agotado, y la firma prevé cerrar el año con una vacancia de entre 1% y 2%. En el primer semestre, Urbanova alquiló menos de 5.000 m², evidenciando la estrechez de la oferta.
La mayor desocupación registrada en Magdalena, por la salida de la entidad pública, no compensa el dinamismo observado en las otras plazas. Los propietarios ahora cuentan con mayor capacidad de negociación, especialmente en los segmentos de superficie grande, donde la falta de opciones convierte cada ingreso en una pulseada estratégica.
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Precios al alza ante acelerada disminución de espacios
La presión sobre las tarifas se ha hecho tangible. La renta promedio de lista en edificios A+ bordea los US$20,45 por metro cuadrado, mientras que en los edificios clase A es de US$16,43/m². El promedio ponderado se ubica en US$16,97/m². Sin embargo, en los polos más demandados, las tarifas superan estos valores: San Isidro Empresarial alcanza los US$19,79/m², San Isidro Financiero los US$18,13/m² y Miraflores los US$18,10/m².
En algunos inmuebles puntuales, las rentas de lista se han elevado hasta los US$22–US$24/m², impulsadas por la escasez de alternativas competitivas. La posibilidad de negociar tarifas está directamente ligada al tamaño requerido: un inquilino en búsqueda de 5.000 m² mantiene mayor margen de maniobra que otro con demanda por 500 m².
Por sectores, San Borja ha llegado a quedarse sin espacios disponibles clase A, y Surco–La Molina mantiene una vacancia de 16%, mientras que San Isidro Empresarial, Miraflores, San Isidro Financiero y Magdalena presentan tasas de 4,3%, 8,58%, 9,01% y 10%, respectivamente.
Las perspectivas de rentabilidad para propietarios e inversores se fortalecen, respaldadas por pronósticos como el de Urbanova, que proyecta niveles de vacancia casi nulos hacia el cierre del año.
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Perspectiva para América Latina
El fenómeno de escasez y presión al alza sobre los alquileres en Lima marca una señal de alerta para otros mercados latinoamericanos. En ciudades como Bogotá, Ciudad de México o Santiago, donde se observa un repunte en el interés por oficinas prime tras la pandemia, el margen de maniobra podría reducirse drásticamente en contextos de pausa en nuevos desarrollos y absorción sostenida. La anticipación en la búsqueda de espacios, la conversión de oficinas en gris y la negociación por grandes superficies definen una agenda que los propietarios y gestores en la región deberán monitorear para adaptar sus estrategias ante ciclos similares de recuperación y escasez.
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