El equipo económico del presidente Donald Trump analiza ampliar la exención fiscal sobre las ganancias de capital para quienes venden su vivienda principal, una medida que podría reducir o incluso eliminar el impuesto actualmente vigente, según fuentes del gobierno estadounidense. ¿Qué ocurriría si esta discusión se trasladara a España, donde también el impacto de las ganancias de capital en la venta de viviendas preocupa tanto a propietarios como a inversores?
El debate en el mercado estadounidense: cifras y actores detrás de la propuesta
En las últimas semanas, ha crecido la expectativa sobre un posible cambio tributario que rebaje el impuesto a las ganancias de capital cuando un contribuyente estadounidense vende su casa. Actualmente, este tipo de operaciones en Estados Unidos se benefician de una exención: los vendedores pueden excluir hasta 250.000 dólares de ganancia si declaran como solteros, o 500.000 si son pareja, según Realtor.com. No obstante, toda ganancia adicional tributa entre un 0% y un 20%, dependiendo del tramo de ingresos, con un potencial recargo de 3,8% adicional para los mayores patrimonios, de acuerdo con HCO y Univision. Las voces que impulsan el cambio tienen claro quién se beneficiaría: los propietarios que llevan décadas en la misma vivienda y han visto apreciarse de forma significativa el valor de su propiedad.
La presión política detrás de esta discusión viene desde dos frentes. Por un lado, asesores de la Casa Blanca han explicitado en los medios, como Fox Business, el interés de Trump en indexar las ganancias a la inflación para reducir la carga fiscal real sobre los vendedores. Por otro, hay propuestas legislativas en curso: el More Homes on the Market Act, por ejemplo, pretende duplicar la exención actual y ajustarla por inflación, mientras el No Tax on Homes Sales Act busca eliminar por completo la tributación por ganancias de capital en la venta de la vivienda principal. Sin embargo, los analistas coinciden en que su aprobación a corto plazo luce complicada en el contexto político estadounidense.
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España: el impuesto sobre ganancias en la venta de vivienda bajo la lupa
La discusión sobre las ganancias de capital en la vivienda también tiene relevancia en España, aunque el marco fiscal es distinto. Aquí, los vendedores particulares tributan por la llamada “ganancia patrimonial”, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, restando ciertos gastos y mejoras. El tipo impositivo es progresivo, del 19% al 28%, dependiendo del monto acumulado, según datos públicos de la Agencia Tributaria.
No existe actualmente una exención general tan elevada como en el mercado norteamericano. La única gran excepción fiscal en España es la reinversión en vivienda habitual, que permite a los particulares mayores de 65 años exonerar completamente la ganancia si destinan el importe a comprar otra vivienda habitual, o si transmiten su vivienda habitual después de esa edad. Sin embargo, las cifras de impacto directo son marcadamente diferentes: la mayoría de los propietarios que venden y obtienen beneficios por debajo de los umbrales de exención de EE.UU. sí tributan en España.
Hoy por hoy, no existe data pública consolidada en España sobre cuántas operaciones anuales se ven efectivamente gravadas con ganancias patrimoniales, ni cuál es el volumen fiscal que esto representa específicamente en el mercado residencial — las estadísticas inmobiliarias nacionales (INE, Ministerio de Hacienda) ofrecen aproximaciones globales, pero no el detalle granular respecto a las exenciones de la venta habitual. Este vacío de transparencia hace difícil comparar directamente el impacto de la medida estadounidense con su posible desenlace español, pero lo cierto es que el tema fiscal sobre las plusvalías inmobiliarias es recurrente en los debates políticos y ciudadanos.
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Implicaciones prácticas para propietarios en España
La carga fiscal sobre la venta de la vivienda en España introduce tres efectos muy concretos para los propietarios:
1. Desincentivo a la rotación residencial para generación de liquidez. Vender la vivienda habitual puede suponer, dependiendo del importe y del año de compra, asumir una pérdida relevante en la plusvalía ganada tras años o décadas de revalorización. Esto desincentiva la puesta en mercado de viviendas y retrasa movimientos naturales del ciclo vital, como el downsizing de “nidos vacíos”.
2. Planificación patrimonial crítica para mayores y familias. La única exención total actualmente aplicable es para mayores de 65 años o por reinversión en vivienda habitual. Esto obliga a ajustar la estrategia familiar y los momentos de venta, sobre todo para quienes buscan maximizar el ahorro fiscal en la transferencia intergeneracional o la movilidad tras la jubilación.
3. Competitividad de la inversión frente a otros activos. Si los impuestos sobre la ganancia de capital por venta residencial mantienen tipos relativamente altos (hasta el 28%), invertir en vivienda en España puede resultar menos atractivo que en economías desarrolladas que ofrecen exenciones más generosas o escalas impositivas más suaves para operaciones similares. Esto puede afectar la disposición de inversores extranjeros a apostar por este mercado.
En nuestro análisis editorial, vemos que cualquier cambio en la fiscalidad de la venta de vivienda afectará más a grandes patrimonios y a vendedores de larga data, mientras que la presión fiscal seguirá pesando sobre los movimientos de clase media salvo cambios legislativos específicos.
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¿Qué dato conviene vigilar en el mercado español?
En ATI identificamos como clave el seguimiento de futuras reformas tributarias sobre la “ganancia patrimonial”, especialmente ante años electorales o anuncios de revisión de la ley de IRPF. También resulta fundamental observar la evolución publicada por el INE en precios promedio de compraventa y volúmenes de transacciones: allí se verá reflejado el impacto real de cualquier incentivo o penalización fiscal a la rotación de vivienda.
Por ahora, la caja negra sobre cuántas ventas pagan —y cuánto recaudan en total— deja a los propietarios españoles en desventaja comparativa frente a los norteamericanos. Estar atentos a esta línea permitirá anticipar el rumbo de la discusión fiscal en el ciclo 2025-2027.
Fuentes consultadas
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