El equipo económico del presidente Donald Trump estudia una ampliación significativa en la exención fiscal sobre las ganancias de capital generadas por la venta de la vivienda principal. Según fuentes del gobierno estadounidense, esta iniciativa podría reducir o incluso suprimir el impuesto en vigor para cierto perfil de contribuyentes. Pero ¿cómo cambiaría el escenario si un debate fiscal similar desembarcara en España, donde el peso de las ganancias de capital en la venta de residencias también causa inquietud tanto a propietarios como a inversores?
Estados Unidos: nuevas propuestas para la exención de ganancias en la venta de vivienda
El posible rediseño del sistema fiscal estadounidense ha elevado la expectativa en torno a cambios que alivien el impuesto sobre las plusvalías por venta de la vivienda principal. Actualmente, la normativa beneficia a los residentes en Estados Unidos con una exención de hasta 250,000 dólares para quienes declaran como solteros y de 500,000 dólares en el caso de parejas, según datos de Realtor.com. Lo que rebase ese umbral tributa entre 0% y 20% de acuerdo al tramo de ingresos del propietario, adicionalmente con un posible recargo del 3,8% para grandes patrimonios, como detallan HCO y Univision. Quienes han acumulado mayor apreciación después de décadas en su propiedad, serían los principales beneficiados de cualquier ajuste en la ley.
En el panorama político, se generan presiones desde dos frentes principales. Por un lado, asesores de la Casa Blanca han declarado en medios como Fox Business que Donald Trump sopesa ajustar la tributación para reflejar la inflación, reduciendo así la carga efectiva sobre los vendedores. Por otro lado, el Congreso discute proyectos como el More Homes on the Market Act —que plantea duplicar el monto exento y actualizarlo según la inflación—, y el No Tax on Homes Sales Act, que directamente eliminaría la tributación de la ganancia en la venta de la vivienda principal. Pese a estas iniciativas, analistas coinciden en que la complejidad política hace poco probable su aplicación inmediata en el contexto legislativo vigente.
Cómo funciona la tributación sobre plusvalías de vivienda en España
En España, la tributación de la ganancia patrimonial al vender una vivienda habitual presenta diferencias notables respecto al modelo estadounidense. La Agencia Tributaria fija un impuesto progresivo del 19% al 28%, calculado sobre la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta, después de restar gastos justificados y mejoras. Sin embargo, no existe una franquicia de exención tan elevada como la que aplica en Estados Unidos.
La principal excepción fiscal en el sistema español es la exención por reinversión en vivienda habitual, exclusiva para quienes canalizan el importe de la venta a adquirir otra vivienda de residencia habitual. Además, las únicas transmisiones totalmente exentas son las realizadas por mayores de 65 años, siempre que correspondan a la vivienda en la que residen. Esta singularidad genera diferencias claras en el impacto tributario frente a EE.UU.: la mayoría de los vendedores cuyas ganancias quedarían exentas allí, sí deben pagar aquí.
Otra particularidad en el caso español es la falta de datos consolidados sobre cuántas ventas anuales se gravan realmente por ganancia patrimonial y cuál es la recaudación estrictamente asociada al segmento residencial. Las estadísticas del INE y del Ministerio de Hacienda proporcionan aproximaciones globales, pero no desglosan el volumen fiscal vinculado específicamente a la venta de viviendas habituales ni el número de operaciones sujetas a tributación, complicando la comparación directa con el caso estadounidense. Pese a ello, la fiscalidad sobre plusvalías inmobiliarias es un tema recurrente en la agenda política y pública de España.
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Impacto concreto del impuesto a la ganancia por vivienda para propietarios en España
El sistema español de tributación sobre la venta de la vivienda genera tres efectos palpables para los titulares de inmuebles:
1. Menor incentivo para vender la vivienda habitual y obtener liquidez. Cuando una persona decide vender su casa después de años de apreciación, salvo que acceda a la excepción específica, se ve afectada por el pago de impuestos relevantes sobre la ganancia lograda. Este esquema desincentiva la salida al mercado de propiedades en etapas de cambios vitales, como ocurre con quienes buscan reducir espacio tras la salida de los hijos del hogar (“nidos vacíos”) y ven limitada la liquidez derivada de décadas de revalorización.
2. Análisis patrimonial necesario para mayores de 65 años y grupos familiares. Debido a que la exención total está limitada a reinversión en vivienda habitual o a las transmisiones de mayores de 65 años, organizar el calendario de venta es clave, tanto para quienes planean transferencias intergeneracionales como para quienes afrontan una mudanza tras la jubilación y quieren minimizar el coste fiscal en sus movimientos.
3. Menos atractivo para la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas. La fiscalidad sobre la ganancia de capital, con tipos de hasta el 28%, puede hacer menos competitivo al mercado residencial español en comparación con mercados desarrollados que ofrecen ventajas fiscales superiores o impuestos más bajos para operaciones similares, afectando a la disposición de inversores extranjeros en sumar activos residenciales españoles a sus carteras.
Esta perspectiva editorial confirma que los principales beneficiados de cambios en la fiscalidad serían los patrimonios de mayor tamaño y los vendedores con más tiempo en sus viviendas; en cambio, los movimientos habituales de propietarios medios seguirán condicionados por la presión fiscal si no hay una reforma legislativa de calado.
Claves de seguimiento en España: reformas y datos oficiales del mercado
Una de las variables más relevantes a tener en cuenta es la evolución de cualquier reforma legislativa en torno a la ganancia patrimonial, sobre todo en años con agenda electoral o ante la posibilidad de cambios en la Ley del IRPF. Además, resulta esencial examinar el seguimiento que publica el INE sobre dos indicadores: precios promedio de compraventa y número de transacciones residenciales. Estos datos reflejarían el impacto real que una política fiscal más o menos exigente pueda tener sobre la rotación de vivienda y, por tanto, sobre la liquidez y el comportamiento del mercado.
En el presente, la falta de información desglosada sobre cuántas operaciones resultan gravadas y el monto fiscal recaudado implican un reto para el propietario español, que queda en desventaja frente a quien vende una vivienda principal en EE.UU. Estar al tanto de las novedades fiscales y de estas series estadísticas permitirá anticipar la dirección del debate legislativo y sus posibles efectos para el periodo 2025-2027.
Fuentes consultadas
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