En julio, las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) en México aumentaron de manera significativa su exposición a Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs), llegando a gestionar cerca de 279,300 millones de pesos colocados en este sector. Este movimiento refleja la consolidación de las FIBRAs como una de las alternativas de inversión de mayor relevancia dentro del portafolio de los fondos para el retiro, incentivado por los rendimientos ofrecidos y el proceso de diversificación que realizan las administradoras mexicanas.
Más allá del monto total invertido, la estrategia de las Afores muestra una clara orientación hacia la concentración del capital en unas pocas instituciones. Coppel lidera en proporción de cartera destinada a FIBRAs, mientras que sólo tres administradoras —Coppel, XXI Banorte y SURA— manejan más de la mitad de los recursos involucrados en este instrumento inmobiliario.
La apuesta de Coppel: la mayor exposición al sector inmobiliario
Coppel se consolida como la afore con la mayor exposición al sector inmobiliario vía FIBRAs, asignando el 7.54% de su cartera —el doble de la siguiente competidora— a este segmento, lo que equivale a 49,500 millones de pesos invertidos (CONSAR, julio 2026). Este porcentaje resulta 2.42 veces superior al promedio del sistema de Afores, situado en apenas 3.12%. La preferencia de Coppel es consistente dentro de sus portafolios generacionales dirigidos a personas nacidas entre 1965 y 1999, con una presencia de FIBRAs que oscila entre 7.27% y 7.68%, lo que indica una política definida y de largo plazo por la exposición inmobiliaria (Inmobiliare, 2026).
Respecto a otras administradoras, PensionISSSTE alcanza una exposición del 3.70% de su cartera, aunque en términos absolutos representa 21,200 millones de pesos, considerablemente menor que Coppel. Azteca, con 3.66%, también figura entre las principales por proporción, superando a grandes jugadoras como Banamex y Profuturo, que aunque manejan volúmenes relevantes (41,100 y 28,100 millones de pesos respectivamente), dedican apenas 2.97% y 1.59% de sus carteras a FIBRAs.
📌 Ver más: Afores y FIBRAs impulsan inversiones inmobiliarias con alta rentabilidad
Concentración y evolución: un mercado dominado por tres Afores
La dinámica de inversión revela una clara concentración: sólo tres administradoras —Coppel, XXI Banorte y SURA— reúnen cerca del 53% de todo el dinero colocado por el sistema en FIBRAs. XXI Banorte y SURA manejan montos cercanos al de Coppel: 49,400 millones y 48,900 millones de pesos respectivamente, aunque su proporción respecto al total de sus carteras es menor, con 2.91% y 3.35% (CONSAR, julio 2026). Banamex, Principal, Invercap e Inbursa se sitúan por debajo del 3.5% de exposición, indicando que la preferencia por instrumentos inmobiliarios no es homogénea en el sistema y depende de la estrategia particular de cada fondo.
El crecimiento de la inversión de las Afores en FIBRAs ha sido exponencial. Comparado con 2011 —año en que el capital invertido apenas alcanzaba los 5,000 millones de pesos—, el salto a 279,300 millones de pesos en 2026 refleja un cambio estructural en la manera en que las pensiones apuestan por activos del sector inmobiliario. El promedio sistémico del 3.12% contrasta con las apuestas más audaces y genera interrogantes sobre el apetito de riesgo y las expectativas de retorno de los administradores de fondos.
📌 Lea más: Fibra Next inversión: expansión industrial clave para 2026
Volatilidad en los rendimientos y evaluación de riesgo
Uno de los factores que explican la atracción de las Afores hacia las FIBRAs es el comportamiento de los rendimientos, aunque este es marcadamente volátil. El índice S&P/BMV FIBRAS registró en 2025 un rendimiento total bruto, incluyendo distribuciones, del 38.47% (S&P Dow Jones Indices, 2025). Sin embargo, el ciclo anterior fue negativo: en 2024, el mismo índice perdió 11.72%. Esta variabilidad no ha disuadido a las administradoras de fondo más agresivas, que han continuado fortaleciendo su posición en estas alternativas inmobiliarias.
El desempeño superior de las FIBRAs durante ejercicios positivos contribuye a robustecer el valor de los portafolios, especialmente en un contexto de bajas tasas en instrumentos tradicionales. No obstante, la exposición significativa amplifica los riesgos en ejercicios de menor desempeño, transfiriendo parte de la volatilidad del mercado inmobiliario directamente a los fondos de pensión.
📌 Ver más: Fondos institucionales impulsan inversión industrial global
Perspectiva para América Latina
El fortalecimiento de las FIBRAs como activo preferente dentro de los portafolios de fondos para el retiro en México abre interrogantes sobre su replicabilidad en otros mercados de América Latina. En países como Chile y Colombia, los fondos previsionales también han incursionado en vehículos inmobiliarios, aunque con menor profundidad y liquidez que México. Las diferencias normativas y el tamaño de los mercados regionales condicionan la posibilidad de alcanzar niveles de concentración similares, pero el interés creciente por instrumentos vinculados a bienes raíces podría incentivar el desarrollo de productos comparables, especialmente a medida que la demanda de diversificación y mayor rendimiento cobra protagonismo en toda la región.
El crecimiento en la exposición de las Afores mexicanas a activos inmobiliarios confirma una tendencia de búsqueda de valor y diversificación relevante para administradores, propietarios y agentes inmobiliarios interesados en anticipar los focos de inversión institucional a escala latinoamericana.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
