En julio, las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) en México elevaron de forma notable su participación en Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs), alcanzando alrededor de 279,300 millones de pesos colocados en este rubro. Esta tendencia evidencia cómo las FIBRAs han alcanzado un lugar preponderante en las estrategias de inversión para el retiro, impulsadas tanto por los rendimientos como por la búsqueda de diversificación dentro de los portafolios de las administradoras mexicanas.
Más allá del total invertido, el análisis evidencia una marcada preferencia por canalizar los recursos hacia un grupo reducido de instituciones. Coppel lidera por margen en la proporción de cartera asignada a FIBRAs, y sólo tres —Coppel, XXI Banorte y SURA— concentran más de la mitad de los fondos invertidos en este instrumento inmobiliario.
El liderazgo de Coppel en inversión Afore-FIBRAs
Coppel destaca como la afore con mayor grado de exposición inmobiliaria vía FIBRAs, destinando el 7.54% de su cartera —una cifra que duplica a su competidor más cercano— a este segmento, lo que suma 49,500 millones de pesos invertidos (CONSAR, julio 2026). Este porcentaje supera 2.42 veces el promedio de todo el sistema de Afores, que es de sólo 3.12%. La preferencia de Coppel se observa de forma consistente en todas sus Siefores generacionales para participantes nacidos entre 1965 y 1999, con una presencia de FIBRAs entre 7.27% y 7.68%, evidenciando una directriz definida y sostenida a favor de la inversión inmobiliaria (Inmobiliare, 2026).
En contraste, PensionISSSTE muestra una presencia del 3.70% de FIBRAs en su portafolio, representando 21,200 millones de pesos en montos absolutos, cifra considerablemente menor que la de Coppel. Azteca, con 3.66% de exposición, se ubica también entre los principales actores por porcentaje, mientras que administradoras de gran tamaño como Banamex y Profuturo, aún controlando sumas altas (41,100 y 28,100 millones de pesos respectivamente), asignan sólo 2.97% y 1.59% de sus carteras a FIBRAs.
Tres administradoras controlan el 53% de los recursos en FIBRAs
El universo de inversión en FIBRAs exhibe una fuerte concentración: Coppel, XXI Banorte y SURA aglutinan casi el 53% del dinero depositado por todas las Afores mexicanas en este tipo de activos. XXI Banorte y SURA manejan cuantías similares a Coppel (49,400 millones y 48,900 millones de pesos respectivamente), aunque estos montos representan sólo 2.91% y 3.35% de sus portafolios totales (CONSAR, julio 2026). Instituciones como Banamex, Principal, Invercap e Inbursa permanecen por debajo del umbral del 3.5%, lo que subraya que la inclinación por activos inmobiliarios no es uniforme y depende de la visión estratégica de cada administradora.
La evolución en la colocación de recursos en FIBRAs ha sido notablemente acelerada. En 2011, la inversión total apenas ascendía a 5,000 millones de pesos; para 2026, el salto a 279,300 millones deja ver una transformación profunda en el enfoque de las pensiones hacia activos inmobiliarios. Aunque el promedio sectorial es de 3.12%, existen apuestas marcadamente superiores, lo que refleja diferentes posturas ante el riesgo y expectativas de rendimiento por parte de los gestores.
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Rendimientos fluctuantes y decisiones frente al riesgo
Uno de los motivos detrás de la inclinación de las Afores hacia las FIBRAs es la evolución de sus rendimientos, que han mostrado alta volatilidad. El S&P/BMV FIBRAS obtuvo un rendimiento total bruto del 38.47% en 2025 (incluyendo distribuciones, S&P Dow Jones Indices, 2025), en contraste con la pérdida del 11.72% que registró en 2024. Esta variabilidad, sin embargo, no ha frenado el interés de las administradoras con perfil más dinámico, que han seguido profundizando su participación en estos vehículos inmobiliarios.
El rendimiento sobresaliente de las FIBRAs en años favorables tiene un impacto positivo en los portafolios de las Afores, en especial frente a la rentabilidad decreciente de activos más conservadores. Sin embargo, este tipo de exposición también incrementa el riesgo sistémico en años adversos, transmitiendo la volatilidad propia del sector inmobiliario directamente a los fondos para el retiro.
Comparativo regional: fondos de pensión inmobiliarios en México y Latinoamérica
La consolidación de las FIBRAs en México como opción central en carteras de fondos para el retiro plantea el debate sobre la viabilidad de estrategias similares en otras economías latinoamericanas. En países como Chile y Colombia, los fondos previsionales también han invertido en instrumentos inmobiliarios, si bien con menor penetración y liquidez que el mercado mexicano. Regulación y tamaño de mercado son variables que acotan estas posibilidades, aunque el interés en vehículos ligados a bienes raíces sigue ganando espacio, en especial cuando la diversificación y la búsqueda de mejores rendimientos se tornan prioritarios en la región.
El crecimiento en la asignación de capital a inmuebles por parte de las Afores mexicanas marca una pauta que podrían observar administradores, propietarios e intermediarios latinoamericanos que busquen anticipar los próximos focos de capital institucional en bienes raíces.
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