Las ventas de viviendas crecen en Lima, pero las inmobiliarias siguen con un desafío: contener costos sin trasladarlos por completo al comprador. La Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) señaló a Gestión que la principal presión sobre la rentabilidad del sector es el costo del suelo urbano habilitado, junto con los sobrecostos indirectos por demoras normativas y administrativas.
El suelo, la principal presión
“Más allá de las variaciones puntuales en el costo de los materiales de construcción, la principal presión sobre la rentabilidad del sector proviene del costo del suelo urbano habilitado y de los sobrecostos indirectos derivados de las demoras normativas y administrativas”, explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP. El problema se agrava por la escasez de terrenos con factibilidad de servicios básicos garantizada, lo que encarece una de las principales materias primas para desarrollar proyectos.
Departamentos más pequeños para sostener el precio
Entre 2022 y mayo de 2026, el precio promedio ofertado por metro cuadrado subió 9%, de S/ 6,185 a S/ 6,746, pero el ticket promedio se mantuvo casi estable: pasó de S/ 464,878 a S/ 458,431. Según CODIP, la clave fue optimizar los espacios: el área promedio pasó de 71.8 m² en 2022 a 63.7 m² en mayo de 2026. Gálvez precisó que este ajuste no implicó sacrificar los márgenes comerciales.
La estrategia coincide con la demanda. En el primer semestre de 2026, el 50.1% de las viviendas vendidas tuvo entre 40 y 60 m², el área promedio comercializada fue 63.9 m² y cerca del 78% de las operaciones correspondió a departamentos de dos y tres dormitorios. Las ventas en Lima Metropolitana y Callao aumentaron 26% en el semestre, de 12,308 a 15,477 unidades; la absorción promedio mensual pasó de 3.9% a 4.4%, y al cierre de junio se contabilizaban 1,135 proyectos activos.
Demoras regulatorias que frenan la inversión
CODIP considera positivo el avance del proyecto de reglamento de la Ley N.° 32379 (Ley de Vivienda de Interés Social), prepublicado por el Ministerio de Vivienda, pero adelantó que presentará observaciones para garantizar seguridad jurídica y evitar nuevos sobrecostos. Una de sus principales preocupaciones es la duplicidad de trámites: pide evitar que una misma información sea solicitada repetidamente por el ministerio, las municipalidades y el Fondo Mivivienda. También menciona el retraso en la actualización de los Planes de Desarrollo Urbano: el de Arequipa permaneció judicializado durante 14 años.
Qué significa para quien compra en Perú
El Índice de Oportunidad Inmobiliaria de ATI (Numbeo 2026-S1) ubica a Perú en la mediana de los 15 países en relación precio/alquiler (19,9 años) y en rentabilidad bruta del alquiler (5,02% anual). Donde se aleja es en financiamiento: la cuota de una hipoteca típica equivale al 173,1% del ingreso familiar, por encima de la mediana de 138,8% (puesto 11 de 15, menos favorable que la mayoría), y el índice de accesibilidad de la vivienda es 0,58 frente a una mediana de 0,72.
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