El costo de las expensas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un nuevo incremento en abril, con una suba promedio del 3,2% respecto de marzo. De acuerdo al relevamiento de ConsorcioAbierto, citado por Ámbito, la expensa media ascendió a $336.545 este último mes, muy por encima de los $326.183 de marzo. El ritmo de las expensas supera incluso a la inflación mensual, un dato de peso para propietarios e inversores con unidades en alquiler.
Mientras tanto, la morosidad no cede terreno. El 17% de las unidades funcionales de la capital, es decir, 17 de cada 100 departamentos, mantiene deuda con su consorcio. Esta situación replica el mismo nivel de incumplimiento visto en la Provincia de Buenos Aires, mostrando un estancamiento preocupante para la salud financiera de los edificios.
La suba de expensas volvió a superar a la inflación en abril
Las expensas en CABA subieron un 3,2% en abril frente a una inflación del 2,6% informada por el INDEC para el mismo mes. En los últimos doce meses, la suba acumulada de expensas alcanzó el 34,6%, mientras que la inflación interanual fue del 32,4%. A nivel de gastos básicos, el incremento de la división “Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” fue todavía más alto, con un avance mensual del 3,5%, lo que presiona aún más los costos fijos de los propietarios.
El relevamiento abarcó 13.000 consorcios gestionados a través de la plataforma ConsorcioAbierto. El resultado evidencia que las expensas siguen siendo uno de los principales dolores de cabeza en el sector, en un contexto donde cualquier suba afecta directamente la rentabilidad de los alquileres y los márgenes de quienes administran inmuebles.
Para los dueños, la evolución de las expensas es un indicador clave al momento de fijar o renegociar contratos de locación. Un ajuste mayor al índice inflacionario implica menor margen de absorción del gasto y, en definitiva, presiona las cuentas del consorcio y los balances de propietarios que destinan su unidad al alquiler residencial o comercial.
La morosidad se mantiene alta y amenaza el equilibrio de los consorcios
La tasa de morosidad en CABA se mantuvo en el 17% durante abril, lo que equivale a que casi una de cada cinco unidades no paga en término. Este fenómeno no es exclusivo de la capital: en la Provincia de Buenos Aires el nivel de mora es el mismo, lo que indica una tendencia consolidada más allá de la jurisdicción.
Las tasas de interés aplicadas a la deuda de expensas reflejan también la presión sobre los morosos. El promedio para CABA es del 4,8%, mientras que en Provincia la penalidad llega al 6,1%. Si bien son valores que intentan desalentar el atraso, la alta inflación y la pérdida de poder adquisitivo atentan contra la cobranza efectiva. La estabilidad en los porcentajes de morosidad respecto de meses anteriores denota que las medidas de incentivo o penalización actuales no han logrado revertir el atraso.
Esta persistencia del incumplimiento pone en jaque la operatividad de los consorcios. La existencia del 17% de deuda interrumpe o retrasa pagos a proveedores, afectando el mantenimiento, la seguridad y las obras necesarias para los edificios. Para administradores como Sonia, implica redoblar esfuerzos de cobranza y encontrar equilibrios entre gestión eficiente y contención de conflictos.
Los aumentos de costo impactan en la rentabilidad de propietarios e inversores
La suba de expensas por encima de la inflación tiene efectos directos sobre la rentabilidad de quienes alquilan su propiedad o buscan resguardar el capital en ladrillos. Para el propietario primerizo, la diferencia de casi $10.000 en un mes entre marzo y abril puede representar un desajuste en su flujo de ingresos, sobre todo si el contrato de alquiler ya está pactado por varios meses.
En el caso de los inversores con varias unidades, el efecto es multiplicador. Si el 17% de los inquilinos (o incluso propietarios) no paga expensas, el fondo común de cada edificio enfrenta dificultades para afrontar servicios esenciales. Esto puede llevar a restricciones de uso, postergaciones de arreglos y una desvalorización del activo inmueble.
El dato de que la inflación específica en “Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” sigue trepando por encima del índice general alerta, además, sobre una probable presión futura sobre las expensas. Los costos que inciden en el presupuesto de los consorcios, como salarios, limpieza, energía y reparaciones, no muestran señales de desaceleración suficiente para aliviar, a corto plazo, la carga sobre las expensas mensuales.
La paridad de las tasas de morosidad entre CABA y Provincia de Buenos Aires demuestra que el fenómeno no sólo obedece a motivos locales, sino que responde a un contexto macroeconómico adverso para los hogares y las comunidades consorciales.
El escenario actual exige un seguimiento cercano de la evolución de las expensas para evitar sorpresas. Para administradores y agentes inmobiliarios, es fundamental actualizar las proyecciones, ajustar presupuestos semestrales y anticipar posibles escenarios de mora estructural. Los propietarios deberán considerar estos incrementos a la hora de negociar contratos y definir estrategias de administración, sobre todo en un contexto de ingresos tensionados y morosidad elevada.
La tendencia marca que el control de gastos comunes y la actualización de herramientas de gestión en consorcios serán claves para sostener el valor de las propiedades y la tranquilidad financiera de quienes invierten en el mercado inmobiliario urbano.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
