El mercado inmobiliario de oficinas e industria en América Latina cerró 2025 con señales de reactivación, según el último reporte de Newmark. La región registró una demanda estable y absorción creciente, aunque persisten altos niveles de vacancia en varias ciudades. Mientras tanto, el sector industrial mantiene su ritmo expansivo, con inventario en aumento y ajustes moderados en las rentas.
La atracción de los espacios premium y las ubicaciones estratégicas sigue marcando la pauta para inquilinos corporativos. En los mercados industriales, Brasil lideró la absorción neta al cierre de 2024, y México mostró una dinámica menos homogénea, mezclando indicadores positivos y negativos. Estos movimientos consolidan a ambos países como puntos de referencia y termómetro de la evolución inmobiliaria regional.
La absorción crece en oficinas, pero la vacancia desafía al sector
Durante el segundo semestre de 2025, la demanda de oficinas en Latinoamérica mostró solidez, señala el reporte, manteniendo el ritmo frente a la incertidumbre global. El dato más relevante es el incremento de la absorción: a pesar de un entorno desafiante, más empresas ocuparon espacios nuevos o reacomodaron sus necesidades inmobiliarias. En São Paulo, el mercado de oficinas más grande de la región, Newmark registró en el cuarto trimestre de 2025 una absorción bruta de 160.000 m² y una absorción neta de 107.000 m² —el segundo mejor trimestre del año—, mientras la vacancia bajó a 15,9%, su nivel más bajo desde 2012, frente al 17,3% del trimestre anterior.
Sin embargo, el mercado enfrenta el reto de una vacancia persistente en buena parte de la región. Muchas ciudades claves no registraron descensos significativos en los espacios disponibles. Lima es una de las excepciones: según JLL, la vacancia de oficinas prime cayó 3 puntos porcentuales durante el primer semestre de 2025 frente al segundo semestre de 2024 —el cuarto año consecutivo de descenso—, y la renta prime promedio subió 1,8 puntos porcentuales por la creciente escasez de espacios en las ubicaciones más solicitadas. Frente a este panorama desigual, la preferencia de los inquilinos se focaliza en espacios premium y en localizaciones estratégicas, a menudo vinculadas a infraestructura de transporte o corredores corporativos consolidados.
El segmento premium emerge como una “isla” de movimiento dentro de un océano de oferta disponible. Propietarios y administradores que operan en inmuebles clase A han visto renegociaciones activas e interés renovado, mientras que los activos secundarios tienden a rotación más lenta y presión sobre los valores de renta.
El auge industrial se sostiene con expansión de inventario y ajuste de rentas
El sector industrial de América Latina mantiene su impulso. El informe de Newmark subraya el cierre de 2024 con crecimiento constante de inventario, lo que significa más naves y parques logísticos finalizando construcción o entrando en operación. Si bien las rentas presentan variaciones, los ajustes han sido en general moderados, sin tendencias abruptas a la baja ni subas que desincentiven la demanda.
En Brasil, el mayor mercado industrial latinoamericano, la absorción neta continúa al alza en su plaza principal: en São Paulo, Newmark reportó para el tercer trimestre de 2025 una absorción bruta de 454.000 m² y una absorción neta de 351.000 m², con 232.000 m² de inventario nuevo entregado y la vacancia bajando a 7,5%, mientras la renta pedida se mantuvo prácticamente sin cambios. El panorama no es uniforme en todo el país: en Río de Janeiro, ese mismo trimestre cerró con la vacancia industrial subiendo de 10,2% a 10,5%, otro período de absorción neta negativa. Aun así, São Paulo funciona como termómetro para el resto de la región, marcando la pauta en decisiones de inversión y expansión logística.
México, por su parte, muestra “señales mixtas”. El mercado industrial clase A de Ciudad de México, según Newmark, cerró con una vacancia inferior a 2% durante todo 2024 y de apenas 1,27% en el primer trimestre de 2025, aunque la absorción bruta anualizada rondó los 690.000 m² —la segunda más baja en cinco años, frente a 1,18 millones de m² en 2024—, con la actividad concentrada en los corredores de Huehuetoca y CTT. Otras áreas industriales del país acusan pausas o retrocesos ligados a ciclos políticos, ciclos de crédito o sobreoferta puntual, mientras que las favorecidas por el nearshoring y la demanda exportadora mantienen un crecimiento más sostenido.
El flujo regular de nuevos desarrollos en varios mercados alimenta la competitividad e impulsa la búsqueda de innovaciones en diseño industrial y eficiencia energética. Los inversores observan con atención los datos trimestrales del sector, a la espera de oportunidades de entrada o reconfiguración de portafolios.
Brasil y México redefinen la dinámica regional de oficinas e industria
La dualidad entre Brasil y México se profundiza como motor del real estate corporativo latinoamericano. En el segmento de oficinas, ambos mercados ratifican condiciones diversas: mientras Brasil presenta una absorción robusta, México enfrenta desafíos de vacancia y reconfiguración de espacios pospandemia. En Ciudad de México, CBRE registró una absorción neta de 72.000 m² solo en el cuarto trimestre de 2025, que llevó el acumulado del año a 247.000 m² —39% más que en 2024—, con la vacancia cerrando en 17,6%, 2,9 puntos porcentuales por debajo del año anterior. El Centro de Negocios (Lomas Palmas, Polanco y Reforma) concentró 52% de esa absorción neta anual, y dentro de él, Polanco por sí solo representó 26% de las transacciones del año, impulsado sobre todo por empresas de tecnología. La preferencia por ubicaciones premium es consistente en las dos plazas, lo que presiona a los desarrolladores para mantener altos estándares en nuevas entregas.
En industria, Brasil lidera no solo en volumen, sino también en velocidad de absorción y profundidad de la demanda. El crecimiento del inventario, lejos de saturar, encuentra respuesta en una matriz productiva en expansión y en la captación de operaciones logísticas regionales y globales. México, aunque beneficiado por tendencias como el nearshoring, enfrenta oscilaciones marcadas en algunos submercados, donde la sobreoferta o las fluctuaciones en las cadenas de suministro afectan la estabilidad de las rentas.
Este panorama bifocal refuerza la necesidad de análisis trimestrales para adaptar estrategias de inversión y administración. La evolución de ambos mercados anticipa, en buena medida, el comportamiento de la región y las posibilidades para propietarios y desarrolladores de otras plazas latinoamericanas.
El presente escenario sugiere que propietarios con activos de calidad y localización estratégica mantienen un poder de negociación superior. Los administradores y agentes encuentran oportunidad para optimizar portafolios mediante renovaciones de contrato en oficinas premium o incorporando activos industriales a su gestión, especialmente en mercados consolidados como Brasil.
Para perfiles menos expuestos a activos clase A, la gestión rigurosa de los costos operativos y una política dinámica de captación de inquilinos son claves para capitalizar la lenta reducción de vacancia. Por su lado, inversores y brokers inmobiliarios deben seguir con atención los reportes trimestrales y los movimientos de oferta en los grandes polos. La lectura rigurosa de los datos será decisiva para anticipar ciclos de suba o baja en rentas e identificar focos emergentes de oportunidad durante el próximo año.
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