Comprar una vivienda en pareja con desigualdad económica es un escenario cada vez más habitual en España, según el último análisis publicado por El País el 16 de junio de 2026. Muchos optan por comprar juntos la primera casa sin estar casados ni sujetos a régimen de gananciales, lo que exige regular cuidadosamente la diferencia de aportaciones económicas para evitar problemas legales futuros.
El caso más común es el de quien aporta más dinero, suele abonar una mayor parte de la entrada o asume el coste inicial de reformas y espera que la convivencia y el pago conjunto de la hipoteca equilibren la balanza. Sin embargo, si esa desigualdad no queda reflejada correctamente, la ley puede considerar a ambos cotitulares por igual, generando conflictos complejos en caso de venta o separación.
La escritura pública, la vía más sólida para reflejar desigualdades
En el mercado español, la forma jurídicamente más robusta de dejar constancia de las aportaciones desiguales es formalizando la diferencia en la propia escritura pública de compraventa. Aquí, se puede establecer porcentajes de titularidad acordes a lo desembolsado por cada parte. Por ejemplo, si una persona aporta 70% y la otra un 30% del precio de la vivienda, esos porcentajes pueden registrarse como cuotas de propiedad ante notario, facilitando el reparto proporcional en caso de venta o disolución de la copropiedad.
Este método resulta especialmente sencillo para parejas que no están casadas o que no están sujetas al régimen de gananciales, ya que no existe una presunción legal de reparto 50-50 como sí ocurre en matrimonios integrados en dicho régimen. Así, la ley permite una personalización flexible en función del acuerdo económico entre las partes.
En las operaciones revisadas por notarios y abogados, queda claro que la redacción de la escritura es el documento base a la hora de evitar litigios o desavenencias. Si no se deja reflejada esta diferencia desde el principio, la presunción legal será de copropiedad igualitaria, con las obligaciones y derechos que ello conlleva ante cualquier eventualidad.
El contrato privado de préstamo, alternativa fiscal y legal a la escritura
Distinta es la situación cuando la titularidad registral se mantiene al 50% pero uno de los miembros de la pareja financia una parte mayoritaria de la entrada, asumiendo una especie de «préstamo» personal hacia el otro. En estos casos, la formalización de un contrato privado de préstamo resulta esencial. El documento debe especificar claramente el importe aportado, el plazo y las condiciones de devolución pactadas entre ambos.
Por motivos fiscales, este contrato privado debe presentarse ante la Agencia Tributaria (Hacienda) en un plazo de 30 días desde su formalización. Solo así se evita que Hacienda lo considere una donación encubierta, lo que generaría costes impositivos indeseados y podría complicar el futuro reparto. En la práctica, las devoluciones de este préstamo conviene realizarlas a través de medios bancarios como transferencia, Bizum u otras formas electrónicas que dejen constancia verificable del pago.
Expertos consultados resaltan que este mecanismo privado otorga seguridad jurídica añadida, pero solo en la medida en que esté correctamente documentado y registrado. Si la relación se disuelve o alguno de los exmiembros incumple el acuerdo, el contrato constituirá una prueba sólida en un eventual proceso judicial o en la liquidación de bienes conjuntos.
El reconocimiento de deuda notarial, blindaje garantista para aportaciones y reformas
Existe una tercera vía aún más garantista: elevar a público un reconocimiento de deuda ante notario, ya sea por el total o parte de la cantidad adelantada para la compra, el pago de la entrada, reformas o incluso cuotas hipotecarias. A diferencia del contrato privado, este documento lleva aparejada una fuerza ejecutiva mayor y sirve, además, para exigir judicialmente el reembolso en caso de desacuerdo.
El reconocimiento de deuda notarial gana popularidad entre parejas jóvenes y copropietarios de viviendas en grandes urbes como Madrid o Barcelona que prevén posibles escenarios de separación, venta o problemas con la devolución de aportaciones iniciales. Según el artículo de El País, este instrumento permite establecer condiciones muy concretas, como que la deuda se hará exigible solo en el caso de venta de la vivienda, ruptura de la convivencia o al finalizar el pago de la hipoteca.
Para cualquier aportación extra –ya sea en la entrada, reforma o amortización anticipada de la hipoteca– es fundamental dejar constancia documental ante notario, ya que en la práctica diaria del sector inmobiliario español los desacuerdos sobre quién ha puesto qué cantidad son fuente frecuente de litigios.
El registro de la deuda en escritura pública facilita que, a futuro, los derechos de quien ha financiado más queden protegidos independientemente de la evolución personal de la pareja o del mercado inmobiliario.
Comprar una vivienda compartida sigue atrayendo a muchos propietarios e inversores por el acceso a mejores ubicaciones, plazos hipotecarios más amplios y ventajas fiscales. Sin embargo, la tendencia es que cada vez más compradores buscan fórmulas legales para blindar sus aportaciones, especialmente en un contexto de precios al alza y relaciones personales más líquidas.
Para quienes gestionan patrimonio propio o ajeno, el consejo es claro: dejar siempre constancia clara y legal del reparto real de los fondos, ya sea en la escritura, mediante contrato privado registrado en Hacienda o con reconocimiento de deuda notarial. Solo así se garantiza que, pase lo que pase con la relación o el mercado, el esfuerzo económico de cada parte quedará protegido ante Hacienda, el banco y, llegado el caso, los tribunales.
La profesionalización de la compra en pareja exige prevención, documentación rigurosa y un enfoque realista del escenario legal, especialmente para nuevos propietarios, administradores y agentes que operan en el mercado español actual.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
