En el año 2023, la ciudad de Nueva York se convirtió en el epicentro de una transformación inmobiliaria significativa: una serie de rascacielos de oficinas, vacíos tras la pandemia y sin perspectivas de recuperar su ocupación, empezaron a ser convertidos en edificios de viviendas multifamiliares. Entre ellos destaca la reconversión del edificio “One Wall Street”, adquirido por el desarrollador Macklowe Properties y transformado de oficinas clase B a un complejo residencial que, según Bisnow, hoy suma más de 500 unidades tras una inversión superior a los US$1.500 millones, destacándose como uno de los ejemplos más emblemáticos de cómo los grandes mercados occidentales gestionan el exceso de espacios corporativos obsoletos y la falta crónica de vivienda en zonas céntricas.
“One Wall Street”: radiografía de una reconversión icónica
La transformación del histórico “One Wall Street” no fue una casualidad, sino el resultado de una coyuntura que conjugó oportunidad de mercado, voluntad política y herramientas financieras avanzadas. Tras la caída de la demanda por oficinas ocasionada por el teletrabajo, el edificio —uno de los más icónicos del downtown neoyorquino— se encontró con una vacancia inédita y la urgente necesidad de buscar un nuevo destino.
Macklowe Properties adquirió el inmueble con el objetivo claro de adaptarse al nuevo ciclo inmobiliario. Para viabilizar la reconversión, los desarrolladores accedieron a beneficios especiales: exenciones fiscales bajo el programa “467M”, que permite hasta 35 años de alivio tributario si el 25% de las unidades se destinan a vivienda asequible; y modelos de financiamiento mixto que combinaron recursos privados y públicos.
La operación requirió rediseñar las plantas para maximizar la entrada de luz natural, adaptando la estructura para nuevas instalaciones eléctricas, hidráulicas, y de climatización. El proceso también implicó una gestión compleja de permisos y adecuación a normativas más exigentes de vivienda que de oficinas, especialmente en materia de seguridad y accesibilidad.
El resultado: más de 500 nuevas viviendas centradas en una de las zonas con mayor déficit habitacional en Nueva York, con unidades que combinan precios de mercado y viviendas en alquiler asequible gracias a los incentivos fiscales. Según CBRE, solo en 2023 este tipo de conversiones superaron la cifra de 90,000 unidades en mercados maduros, con un incremento del 28% solo el último año.
¿Excepción o avance de una tendencia estructural?
A primera vista, el caso de “One Wall Street” parecería una rareza asociada únicamente a un contexto muy específico. Sin embargo, al observar el auge de reconversiones en ciudades como Chicago, Washington DC o Toronto, es claro que no se trata de una excepción, sino de una tendencia estructural en expansión en los mercados desarrollados. La propia CBRE estima que las conversiones de oficinas a viviendas podrían añadir hasta 400,000 unidades habitacionales en los próximos cinco años, siempre que exista un marco de incentivos adecuado.
Dos factores explican el protagonismo de estos proyectos: el incremento sostenido de vacancia en edificios de oficinas antiguos —incluso en zonas prime— y la imposibilidad de crear suficiente vivienda asequible por los costos crecientes y la escasez de suelo. Para el inversor, estas conversiones ofrecen acceso a ubicaciones premium y diferenciales fiscales críticos; para la ciudad, representan una estrategia para enfrentar el déficit habitacional y revitalizar corredores urbanos.
Sin embargo, la mayoría de los analistas coincide: sin incentivos públicos relevantes, este modelo no lograría escala ni impacto representativos.
¿Casos comparables en América Latina o España?
Al revisar datos recientes de JLL, CBRE y Newmark sobre México, Brasil y España, es posible identificar condiciones parciales, pero no aún un caso a la altura de “One Wall Street”.
En Ciudad de México, según cifras de JLL, los alquileres de oficinas alcanzan los US$34,4 por m²/mes a mediados de 2025, y si bien existe vacancia significativa en ciertas subzonas, la reconversión masiva de oficinas a vivienda aún es marginal. La normativa urbanística, los altos costos de obra y la falta de incentivos fiscales limitan estas iniciativas a proyectos puntuales de menor escala.
Brasil, con São Paulo como mercado líder, absorbe el 31% del total de contratación de oficinas de América Latina, con una base de capital inversionista relevante (43% del capital latinoamericano invertido en el inmobiliario español proviene de Brasil, según CBRE España), aunque la tendencia dominante sigue siendo la reconversión ligera (oficina a coworking o servicios, más que viviendas completas). En Madrid y Barcelona, aunque la escasez de vivienda y el stock de oficinas obsoletas son temas crecientes, hasta la fecha no se ha registrado una reconversión de magnitud comparable a la del caso estadounidense, en parte por la rigidez normativa y el menor volumen de incentivos habilitantes.
Así, no hay caso latinoamericano ni español con el alcance técnico y financiero de “One Wall Street”, principalmente por la ausencia de programas públicos robustos que reduzcan el riesgo y mejoren la rentabilidad de estas operaciones.
La lección práctica para propietarios e inversores latinoamericanos y españoles
La experiencia de “One Wall Street” demuestra que la conversión rentable y a gran escala de oficinas a viviendas requiere mucho más que vacancia o buenas intenciones. Requiere marcos regulatorios flexibles, incentivos fiscales contundentes y un sector público dispuesto a compartir riesgos mediante beneficios tangibles.
Para propietarios e inversores en México, Brasil y España, el mensaje es claro: antes de especular con una reconversión inmobiliaria, es fundamental mapear los incentivos existentes, analizar la verdadera disposición política para facilitar el proceso y no subestimar la complejidad técnica de adaptar edificios de oficinas a residencias. Sin estos requisitos, cualquier intento por replicar la tendencia de los mercados maduros estará restringido a iniciativas marginales.
En ATI vemos que el potencial de reconversión en América Latina y la península ibérica crecerá solo donde la vacancia, el déficit habitacional y la disponibilidad de incentivos converjan. De lo contrario, la transformación seguirá siendo una excepción y no la regla. Los próximos años serán clave para que los actores públicos y privados diseñen juntos ese nuevo marco si quieren aprovechar la oportunidad histórica que hoy protagonizan ciudades líderes del norte.
Fuentes consultadas
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