El debate en torno a la financiación hipotecaria cobra fuerza en el mercado inmobiliario argentino, donde los desarrollistas exigen una actualización clave: que los créditos hipotecarios también contemplen la venta de unidades en pozo. Esta petición podría cambiar el acceso a la vivienda y dinamizar el sector, en un contexto donde las opciones de financiamiento tradicional se muestran insuficientes ante la demanda y las nuevas dinámicas de construcción.
El reclamo de los desarrollistas apunta al crédito hipotecario en pozo
En la actualidad, el crédito hipotecario argentino se limita mayormente a la adquisición de propiedades terminadas, dejando fuera las unidades en pozo, es decir, aquellas vendidas en la etapa de proyecto o construcción. Los desarrollistas, motor central de nuevos emprendimientos en el país, sostienen que esta limitación no solo perjudica a quienes buscan acceder a su primera vivienda, sino que también ralentiza la dinámica del sector inmobiliario en su conjunto (puntoapunto.com.ar).
La experiencia de usuarios como Carlos, propietario primerizo, ilustra el laberinto de opciones actuales: apenas puede acceder a créditos para viviendas usadas o terminadas, mientras que ingresar a emprendimientos en pozo suele quedar reservado a inversores o compradores con ahorros sólidos y sin apalancamiento. Los desarrollistas sostienen que si el crédito hipotecario incluyera a las viviendas en pozo, se ampliaría la base de la demanda y se garantizaría la continuidad de nuevos proyectos, que muchas veces se frenan por la falta de financiamiento a la demanda final.
Para las administradoras del calibre de Sonia, esta falta de soluciones afecta la escalabilidad de los portafolios: los propietarios que buscan diversificar invirtiendo en unidades en construcción hoy encuentran trabas para financiar sus compras, limitando sus estrategias.
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Los créditos en pozo ya existen en mercados clave de la región
Mientras Argentina debate el alcance de sus instrumentos hipotecarios, países como Chile y Colombia presentan antecedentes próximos que funcionan como referencias para la industria local. Ambos mercados ofrecen productos bancarios que permiten a los compradores financiar viviendas en pozo, lo que ha dinamizado la oferta y facilitado el acceso a proyectos de obra nueva.
En Colombia, los bancos más grandes ofrecen modalidades de crédito que avanzan en paralelo al desarrollo de la obra, liberando fondos conforme las etapas se cumplen. Chile, por su parte, ha consolidado esta modalidad desde hace varios años, integrando incluso soluciones tecnológicas para que los compradores puedan monitorear el avance de la construcción y los desembolsos asociados.
La introducción de estos productos en la región ha permitido expandir la base de adquisición de vivienda, mejorando los flujos de caja para los desarrollistas y acelerando el tiempo de entrega de proyectos, según destacan múltiples bancos y asociaciones inmobiliarias de ambos países. Argentina, en contraste, mantiene mecanismos conservadores que, en la actualidad, restringen la activación del ahorro privado y obstaculizan el ingreso de nuevos compradores al circuito formal.
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Un freno para inversores y brokers inmobiliarios
Para perfiles como el de Jorge, agente inmobiliario enfocado en anticipar tendencias y operar sobre demanda insatisfecha, la ausencia de una financiación hipotecaria que incluya unidades en pozo limita tanto el volumen de transacciones como la captación de clientes. Si bien existen alternativas basadas en preventas y acuerdos entre partes, la falta de instrumentos crediticios empuja a muchos potenciales compradores fuera del sistema bancarizado, aumentando el riesgo y la informalidad de las operaciones.
Esta situación genera un cuello de botella para la expansión del mercado, ya que los desarrolladores deben buscar financiamiento alternativo o recurrir a fondos propios para iniciar obras, lo que eleva los costos y reduce la flexibilidad en la comercialización. Al no poder acceder a una demanda más amplia y menos dependiente de ahorros previos, la industria ve afectada tanto su capacidad de lanzamiento de nuevos proyectos como la retención de inversores.
La profesionalización y digitalización que hoy reclaman administradoras como la de Sonia, o brokers como Jorge, también dependen de reglas de juego que incluyan financiación escalonada y transparente, capaz de adaptarse a los nuevos perfiles y necesidades del consumidor argentino contemporáneo.
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¿Se repite este patrón en América Latina?
La experiencia comparada en América Latina muestra que la inclusión de créditos hipotecarios en pozo ha evolucionado en mercados como Colombia y Chile, donde el sistema financiero diseñó productos específicos para acompañar el desarrollo de la obra y permitir la incorporación temprana de compradores. Sin embargo, en Argentina el acceso a estos instrumentos aún no se ha implementado, lo que evidencia un rezago respecto a la integración de mejores prácticas regionales y limita la capacidad de expansión del sector inmobiliario.
Para propietarios primerizos, administradoras y agentes, la falta de esta modalidad implica mayores barreras de entrada, mayores riesgos y un crecimiento más lento del ecosistema inmobiliario local, en comparación con sus pares regionales.
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