El descenso de las hipotecas de riesgo en los mercados desarrollados, como el estadounidense, no ocurre en el vacío. Cada país experimenta los efectos de las condiciones financieras internacionales de forma particular, y el fenómeno de la contracción del crédito más arriesgado encuentra ecos bien diferentes en la realidad crediticia de Colombia y España. ¿Por qué dos países con sistemas hipotecarios formales, pero contextos económicos disímiles, reaccionan de modo tan contrastante a la tensión entre tasas de interés, apetito bancario al riesgo e información sobre morosidad? Analizamos estos matices clave, fundamentales para quienes evalúan oportunidades o desafíos en el sector residencial de ambos mercados.
Colombia: Demanda en recuperación, pero crédito restrictivo y riesgo bajo
En el contexto colombiano, el acceso al crédito hipotecario sigue marcado por la prudencia y una regulación especialmente cautelosa. Según el informe del Banco de la República sobre el mercado inmobiliario para el segundo semestre de 2024 y los primeros meses de 2025, la demanda de vivienda muestra signos de recuperación. Sin embargo, esto ocurre en un entorno de condiciones crediticias restrictivas y con una oferta limitada tanto de viviendas como de productos de financiamiento.
La conclusión más relevante del informe del banco central es que el riesgo de crédito hipotecario permanece controlado, observándose incluso algunas mejoras recientes en los indicadores de morosidad. Esto sugiere que, si bien la actividad de compra se reactiva ligeramente, los bancos y entidades financieras continúan evitando conceder créditos en condiciones riesgosas, centrándose en perfiles de menor riesgo y demandando mayores garantías. Así, la preferencia institucional por hipotecas estandarizadas y aversas al riesgo ha llevado a que la oferta de productos flexibles—como los préstamos con tasa variable, tan extendidos en otros mercados—siga siendo marginal en Colombia.
La explicación de este fenómeno, de acuerdo con el BID, se apoya en factores estructurales de la región: los elevados precios de la vivienda en relación con los ingresos, los altos costos administrativos del crédito y un historial de prudencia regulatoria derivada de crisis pasadas. Todo esto resulta en un entorno donde, cuando las condiciones internacionales se vuelven inciertas o los márgenes de ganancia en hipotecas de riesgo disminuyen, como sucede ahora en los países de referencia, el sistema colombiano carece de incentivos, e incluso de herramientas, para expandir el crédito hacia segmentos más riesgosos.
España: Tensión creciente por el encarecimiento de la financiación
El escenario español contrasta notablemente con el colombiano. En los últimos años, el Banco de España alerta sobre el ascenso sostenido de los indicadores de riesgo y vulnerabilidad en el mercado de la vivienda desde 2021. Este incremento se explica por una suma de factores: encarecimiento notable de la financiación, reducción de la capacidad de pago de los hogares y la creciente tensión en los precios residenciales.
A diferencia de Colombia, en España el crédito de riesgo sí ocupa un lugar perceptible en la estructura del mercado hipotecario. Aquí, los productos como las hipotecas variables o mixtas han mantenido un papel relevante, y los cambios en la política monetaria europea impactan con rapidez en el acceso y los costes. Sin embargo, la tendencia reciente muestra un giro hacia una mayor cautela: los bancos han endurecido los estándares de concesión y el apetito por conceder hipotecas más arriesgadas disminuye. Esta dinámica sigue la pista de los mercados desarrollados como el estadounidense, donde la rentabilidad de los productos variables frente a los fijos se ha erosionado y los clientes empiezan a percibir menor ventaja en asumir condiciones inciertas.
De esta manera, aunque la transferencia de riesgo hacia los hogares sigue existiendo, el incremento de tipos y la preocupación por la morosidad—sobre todo en un entorno de estancamiento o caída de los ingresos reales—ha activado alertas y moderado la oferta de hipotecas de mayor riesgo en España. El propio Banco de España refuerza la idea de un sistema más sensible a cambios en las condiciones globales, con un sector bancario que balancea su oferta entre rentabilidad y control de los riesgos emergentes.
¿Qué explica la diferencia entre ambos mercados?
La distancia entre la reacción del mercado colombiano y el español no debe interpretarse como una cuestión solo de “cultura financiera”. Lo que subyace es, en primer lugar, la propia estructura de los sistemas de financiamiento y su vínculo con el contexto macroeconómico. En Colombia, la historia de crisis pasadas moldeó una normativa altamente restrictiva en la concesión de créditos de riesgo, y la banca nacional responde con mayor lentitud a los vaivenes del apetito global por el riesgo, centrándose en prácticas conservadoras y evitando innovaciones que puedan incrementar la volatilidad del portafolio hipotecario.
En cambio, el caso español se enmarca en una economía integrada en la zona euro, y la sensibilidad a la política monetaria es directa y continua. Más allá de la prudencia regulatoria, el mercado hipotecario español está más expuesto a fluctuaciones en la financiación mayorista y a movimientos de capital que pueden, en fases alcistas, facilitar el acceso a hipotecas con mayores riesgos. Pero, simultáneamente, esa apertura implica que cualquier shock externo—como un alza de tasas globales—se traslada rápidamente a las condiciones de crédito locales.
Nuestro análisis en ATI reconoce que la institucionalidad, la historia de regulación prudencial y el nivel de internacionalización financiera explican por qué la caída de la demanda de hipotecas de riesgo no se replica de igual forma en ambos países. Así, Colombia responde principalmente con persistente restricción y cautela, mientras que España oscila en función de los ciclos financieros globales, viéndose obligada a ajustar con mayor frecuencia.
Implicancias para el inversor: elegir contexto según perfil de riesgo y perspectiva de ciclo
Para quienes evalúan oportunidades de inversión o buscan anticipar cambios en el acceso a financiamiento en el sector residencial, la comparación entre Colombia y España es reveladora. En el primero, la recuperación de la demanda inmobiliaria se ve limitada por la dificultad estructural para acceder a crédito flexible o asumir riesgo, protegiendo al sistema de shocks, pero ralentizando el crecimiento y dejando pocas opciones a quienes necesitan condiciones más accesibles.
En España, la volatilidad del financiamiento obliga a inversores y propietarios a gestionar de cerca los riesgos de tasa y morosidad, con más alternativas de crédito pero también con mayor exposición al ciclo económico y financiero internacional. Las ventajas de productos variables tenderán a diluirse si continúa el endurecimiento de condiciones y la presión regulatoria, mientras la competencia por captar clientes solventes se intensifica.
Así, entender de qué lado de la balanza se ubica cada mercado permite definir estrategias diferenciadas. En contextos de incertidumbre global y tipos elevados, los mercados como el colombiano privilegian la seguridad por encima del crecimiento agresivo, mientras que en España, la atención debe centrarse en la gestión de riesgos asociados a los cambios en la financiación. La comparación invita a diversificar la visión inversora, reconociendo que el mismo fenómeno puede traducirse en escenarios y oportunidades radicalmente distintos según el mercado elegido.
Fuentes consultadas
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