El caso de William y Josh Lemmon en Akron, Ohio, ejemplifica cómo la percepción de las rentas residenciales como ingreso pasivo puede desmoronarse ante los giros del mercado. Los hermanos incursionaron en 2021, atraídos por la posibilidad de adquirir viviendas económicas —alrededor de $60,000— que luego alquilaban por $1,000 mensuales. En un periodo donde los créditos resultaban accesibles y las rentas escalaban, la promesa de ingresos tranquilos parecía al alcance. Pero su vivencia mostró la distancia entre el atractivo inicial y la realidad operativa cuando los costos aumentan y las tareas de administración se multiplican.
El auge y desgaste de la estrategia Lemmon en Akron: precios, rentas y volumen de inversión
Entre 2019 y 2022, el interés por el “ingreso pasivo con bienes raíces” experimentó un crecimiento sin precedentes en Estados Unidos, según Realtor.com citado por BiggerPockets. Los Lemmon aprovecharon esta tendencia: compraban viviendas económicas en barrios C o C+, las ponían en alquiler lo antes posible y repetían el proceso, persiguiendo una relación de compra y rendimiento que parecía inmejorable—$60,000 de inversión por cada casa y hasta $1,000 de renta mensual.
Este patrón se vio respaldado por cifras contundentes: el número de viviendas adquiridas por pequeños inversores pasó de 186,592 en 2015 a 363,434 en 2022, casi duplicándose en siete años. La expansión se sostuvo con créditos próximos al 3% y un incremento del 20% en las rentas promedio, que para estudios y departamentos de uno o dos dormitorios crecieron de $1,451 en 2019 a $1,741 en 2023, de acuerdo con Realtor.com.
Pese al optimismo, la administración diaria resultó mucho más exigente de lo que suponían. Reparaciones continuas, costos imprevistos de mantenimiento y la urgencia por no dejar unidades vacantes pronto redujeron sus márgenes. “Nos dimos cuenta que esto era un trabajo desde el primer momento”, comenta uno de los hermanos, resaltando cómo sus números se desbalancearon tras invertir $30,000 en renovaciones incluso antes de tener un primer inquilino.
Impacto generalizado en inversionistas residenciales estadounidenses
Los retos de los Lemmon retratan una realidad compartida por muchos en el mercado de alquiler de viviendas en Estados Unidos. El aumento de gastos, junto con la creencia errónea en una administración sin trabajo, ha golpeado especialmente a propietarios individuales. Según Hannah Jones, economista sénior en Realtor.com, el contexto post-pandemia incrementó la oferta de rentas, pero también apretó los márgenes frente al alza de costos en seguros, mantenimiento, mano de obra y vacancias, aun en mercados con rentas estables.
Este panorama ha provocado que numerosos inversores cambien de enfoque: en lugar de esperar flujos constantes de efectivo, el objetivo se orienta a la acumulación de patrimonio a largo plazo, como ocurre entre operadores de mayor escala. Dave Meyer lo resume en BiggerPockets: la verdadera independencia financiera requiere acumular un patrimonio significativo, de hasta $5 millones, para ver frutos sostenibles, lejos del espejismo de ingresos inmediatos.
Adicionalmente, compañías como CBRE y Greystar evidencian que la profesionalización y el modelo ‘multifamily’ surgieron precisamente para enfrentar estos obstáculos cotidianos, permitiendo gestionar muchos más activos, repartir riesgos y reducir fricciones operativas.
Comparaciones con Chile, Colombia, España, México y Brasil: avances y desafíos en gestión profesional
Estados Unidos no es el único donde la profesionalización de la renta cobra protagonismo. En Colombia, la modalidad ‘multifamily’ ha cobrado terreno, con edificios de alquiler diseñados y operados de manera profesional y servicios integrados para aumentar la satisfacción y maximizar las ganancias, según MTS Consultoría y Asset Plan. Por su parte, Chile presenta plataformas como Assetplan que digitalizan por completo la gestión, permitiendo a propietarios e inversionistas delegar la operación y reducir los problemas habituales de la autogestión.
Para España, El País informa que delegar la administración de apartamentos turísticos a gestores especializados resulta en mayores ingresos y mejoras en la tasa de ocupación, superando los resultados de la autoadministración, tanto en dinero como en tranquilidad y tiempo ganado.
Mientras tanto, en México y Brasil si bien existen firmas de gestión y operadores con enfoque institucional, la adopción de modelos integrales ‘multifamily’ y la presencia de grandes gestores aún es más restringida. Para reproducir el éxito estadounidense, estos países necesitarían fortalecer la institucionalización del sector, ampliar la escala de los gestores y facilitar el acceso al financiamiento para desarrollos dedicados al alquiler.
Estrategias clave para propietarios e inversionistas en Chile, Colombia y España
La lección que deja la experiencia de los Lemmon es contundente: gestionar rentas residenciales supone mayores retos y demanda más trabajo de lo que las promesas de ingresos pasivos dejan ver. Los costos imprevistos, dificultades para seleccionar inquilinos confiables y la presión por mantener el valor del inmueble pueden complicar las ganancias, especialmente para quienes gestionan sin asesoría o soporte especializado.
Para quienes invierten en Chile, Colombia y España, recurrir a una gestión profesional—ya sea a través de plataformas digitales, gestores de edificios o empresas ‘multifamily’—no solo incrementa la rentabilidad neta, sino que también reduce riesgos y libera tiempo, conforme demuestran los servicios ya establecidos en estos países. En mercados donde la oferta institucional es limitada, conviene construir relaciones sólidas con operadores confiables y examinar con detalle los costos ocultos antes de apostar por un modelo clásico de ingreso pasivo.
En definitiva, la experiencia comparada señala que el ingreso pasivo depende menos de la propiedad y más de la calidad en la gestión. En América Latina y España, cuando la profesionalización está disponible, se convierte en un recurso esencial para afrontar los retos y asegurar el crecimiento patrimonial a largo plazo.
Fuentes consultadas
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