El Gobierno argentino anunció el 26 de agosto de 2026 un plan para que los bancos tengan fondeo de largo plazo y puedan prestar más hipotecas: hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, en licitaciones sucesivas de $200.000 millones. Ya se hicieron dos, el 7 de septiembre y el 6 de octubre. Para quien invierte en inmuebles, el dato clave es el destino: los créditos son para personas que no tienen otra vivienda a su disposición, así que el plan no está pensado para sumar propiedades de renta y su efecto sobre el inversor pasa por la demanda.
Qué anunció el Gobierno y qué exige a los bancos
El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó el esquema: los $2 billones, equivalentes a unos US$1.300 millones según iProfesional, se licitan en tramos de $200.000 millones, es decir, unas diez licitaciones. El Banco Central las organiza por cuenta de la ANSES y los bancos reciben el fondeo en plazos fijos UVA a un año, con un spread mínimo de 2,5%, o a cinco años, con un mínimo de 4,5%. Cada entidad puede ofertar hasta el 20% del monto de cada licitación.
A cambio, los créditos que otorguen con esos fondos tienen condiciones fijas: tasa máxima de UVA + 7,5% nominal anual, plazo mínimo de 15 años y monto máximo de 150.000 UVA por crédito (unos $315 millones, según iProfesional). Caputo señaló que los $2 billones podrían generar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias.
A quién llega el crédito y qué cambió en octubre
La norma base del Banco Central, la Comunicación A 8475 del 4 de septiembre, dispone que los fondos se destinen en forma exclusiva a créditos para la compra, construcción o mejora de la primera vivienda de personas humanas. Para la segunda licitación, la Comunicación B 13240 del 2 de octubre cambió la redacción: los créditos son para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas de personas humanas «que no sean titulares de otra vivienda o que siendo titulares de una vivienda no dispongan de su uso». Ese mismo llamado acortó de 120 a 90 días el plazo para aplicar los fondos a créditos.
Las normas no describen una línea para financiar propiedades que se destinarán a alquiler: el requisito es que la persona no tenga otra vivienda a su disposición. El texto tampoco precisa qué casos entran en «no dispongan de su uso» y cada banco evalúa el perfil crediticio con su propia normativa de riesgo, así que conviene confirmarlo con la entidad antes de contar con el crédito. Quien compra para alquilar no debería contar con estas líneas para ese fin.
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Qué resultado dejaron las dos licitaciones
Los comunicados del Banco Central muestran que en las dos rondas los bancos pidieron más fondos de los que se adjudicaron y que priorizaron el plazo largo:
- Primera licitación, 7 de septiembre: ofertas por $258.640 millones de 18 bancos (42 posturas) y $200.000 millones adjudicados a 13 bancos. Fueron $35.571 millones a un año, con un spread promedio ponderado de UVA + 2,67%, y $164.429 millones a cinco años, con UVA + 4,94%.
- Segunda licitación, 6 de octubre: ofertas por unos $246.000 millones de 14 bancos (40 posturas) y $200.000 millones adjudicados a 12 bancos. Fueron $3.252 millones a un año, con UVA + 2,71%, y $196.748 millones a cinco años, con UVA + 4,79%; el 98% se colocó al plazo largo.
Si se mantiene el monto de $200.000 millones por licitación, faltan ocho para completar los $2 billones.
Qué tasas y requisitos piden los bancos
Antes del plan, la operatoria vigente desde 2025 mostraba, según el relevamiento de iProfesional del 28 de agosto, tasas de UVA + 6,7% en el Banco Nación y UVA + 7% en el Banco Ciudad para clientes con cuenta sueldo, UVA + 6,9% en ICBC con cuenta sueldo (9,9% sin ella) y UVA + 7,5% en BBVA. El promedio del sistema estaba en UVA + 9,5%, y algunos bancos cobraban hasta UVA + 15%.
Tras la primera licitación varias entidades recortaron. Según un relevamiento de Empiria que difundió Bloomberg Línea el 9 de septiembre, Nación ofrecía UVA + 6,7% a sus clientes (12% a quienes no lo son), ICBC UVA + 6,9% y varias entidades, entre ellas BBVA, Galicia, Credicoop y Comafi, quedaron cerca de UVA + 7,5%; Patagonia bajó a 8,5%. Las condiciones dependen del banco y del vínculo del cliente con él.
Los requisitos habituales que recoge iProfesional son una cuota que no supere el 25% del ingreso neto demostrable, financiación de hasta el 75% del valor de mercado de la propiedad y la posibilidad de sumar hasta dos codeudores. La página del Gobierno que reproduce la lista comparativa de préstamos hipotecarios UVA del BCRA muestra créditos «para la adquisición de vivienda propia, única y permanente», pero su tabla tiene como última actualización el 1 de noviembre de 2024, así que no sirve como referencia de condiciones vigentes. Las de cada banco están en los datos abiertos del BCRA, que se actualizan cada día hábil.
Lo que sí cambia para quien invierte en inmuebles
El efecto es indirecto y pasa por la demanda. Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, calcula que hoy entre el 12% y el 14% de las compraventas se hace con crédito, que el año pasado se llegó a cerca del 25% y que con este esquema podría subir al 16%, al 17% o incluso al 20%. «No hablaría de un boom hipotecario, pero creo que va a generar más compraventas», señaló.
El mismo especialista sostiene que, con este nivel de tasa, la diferencia entre la cuota de una hipoteca y un alquiler ya no es grande: «no hay tanta diferencia. Eso permitiría, de alguna manera, pasar a ser propietario». Para el propietario que alquila es una señal a vigilar, porque parte de la demanda de alquiler podría convertirse en demanda de compra.
Qué frena el crédito y qué vigilar
El punto de partida es pequeño. Según Caputo, el stock de créditos hipotecarios equivale a unos 2 puntos del PBI, frente a cerca del 27% en Chile y un 75% que llegó a representar en Estados Unidos. iProfesional reporta que en los primeros siete meses de 2026 se otorgaron unos 14.715 créditos UVA, un 40% menos que los 24.271 del mismo período de 2025, y que en julio, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se firmaron 959 escrituras con hipoteca, un 31,2% menos que un año antes y cerca del 16% de las compraventas porteñas.
Tras la primera licitación, el economista Federico González Rouco, de Empiria, citado por Bloomberg Línea, calculó que en septiembre se otorgaron unos US$280 millones en créditos hipotecarios UVA, una «marcada recuperación» frente al ritmo de 2026 pero todavía un 21% por debajo de septiembre de 2025. Según su cálculo, el aumento de $61.000 millones frente a agosto equivale a un tercio de lo que colocó el FGS, y «no necesariamente todo esto sea por FGS», porque el stock ya venía creciendo a ese ritmo. Proyectó que octubre seguirá con caída interanual y que noviembre volvería a crecer en esa comparación.
Los referentes consultados por Ámbito no señalan el mismo cuello de botella. Armando Pepe, expresidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que «los sueldos quedaron tan bajos y retrasados que a la gente le resulta muy difícil calificar» y pidió flexibilizar el scoring bancario. Damián Tabakman, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, en cambio, consideró que el principal límite del mercado era la oferta de crédito y que la tasa máxima está en línea con la oferta actual.
Lo que conviene seguir en las próximas licitaciones es cuántos bancos participan, a qué tasa trasladan el fondeo al cliente y cuántas familias logran calificar. Como el capital se actualiza por UVA, que sigue al CER y por esa vía a la inflación, la cuota puede pesar más en el ingreso si el salario no la acompaña.
Fuentes consultadas
- BCRA, Comunicación A 8475: programa de licitación de plazos fijos UVA del FGS con destino a créditos hipotecarios (04/09/2026)
- BCRA, Comunicación B 13240: llamado a la segunda licitación (02/10/2026)
- BCRA, Comunicado 51230: resultado de la primera licitación (07/09/2026)
- BCRA, Comunicado 51235: resultado de la segunda licitación (06/10/2026)
- Ámbito, créditos hipotecarios: qué dice el sector inmobiliario sobre la tasa, el fondeo y el acceso al crédito (26/08/2026)
- iProfesional, nuevos créditos hipotecarios UVA: montos, cuota, tasas, plazos y requisitos (28/08/2026)
- iProfesional, créditos hipotecarios: ANSES licitó los primeros $200.000 millones (07/09/2026)
- Bloomberg Línea, créditos hipotecarios UVA: qué bancos bajaron la tasa y qué requisitos piden (09/09/2026)
- Bloomberg Línea, cómo cerró la segunda licitación del FGS de ANSES (06/10/2026)
- Argentina.gob.ar, lista comparativa de los préstamos hipotecarios UVA
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