El mercado inmobiliario industrial en México vive una etapa marcada por la incertidumbre, impulsada por la próxima revisión anual del T-MEC. Esta coyuntura impacta especialmente a corredores productivos clave como el Norte y el Bajío. El dinamismo observado en estos polos se ve tensionado por la alta dependencia del mercado estadounidense y por desafíos internos que pueden intensificarse si se modifican los términos del acuerdo comercial.
Predominio de las exportaciones automotrices mexicanas hacia Estados Unidos y riesgos asociados
La industria automotriz, la mayor exportadora de México, está estrechamente ligada a la demanda estadounidense: Estados Unidos absorbió el 87.3% de las exportaciones mexicanas de autopartes en el primer trimestre de 2026, según la Industria Nacional de Autopartes (INA). El contexto es especialmente relevante ante el reforzamiento de las reglas de origen y la decisión del gobierno estadounidense de mantener revisiones anuales del T-MEC hasta 2036, descartando su extensión automática por 16 años.
Este escenario deja al sector expuesto a inestabilidad regulatoria y posibles disrupciones en las cadenas de suministro. México alcanzó una producción de autopartes superior a los 31 mil millones de dólares en el primer trimestre de 2026, con un crecimiento interanual del 9.5%, según la misma fuente. Sin embargo, la periodicidad de revisiones al acuerdo agrega un factor de incertidumbre que pesa especialmente en polos industriales como Coahuila, Guanajuato y Nuevo León —responsables de 15.6%, 13.7% y 13% respectivamente de la producción nacional (4,860, 4,280 y 4,050 millones de dólares, respectivamente), de acuerdo con la Industria Nacional de Autopartes (INA).
Distribución sectorial y valores de renta industrial en Monterrey, Ciudad Juárez y Saltillo
El inventario industrial conserva valores elevados en el Norte mexicano, aunque la demanda y su perfil sectorial difieren por ciudad. Monterrey lidera con 14 millones de m² y un precio de salida de US$7.30 por m², seguido de Ciudad Juárez (casi 6 millones de m² a US$7.10 por m²) y Saltillo (más de 4 millones de m² a US$7.50 por m²), según Inmobiliare.
En Saltillo, el automotriz genera el 35.12% de las transacciones industriales, seguido del almacenamiento (23.63%), maquinaria y equipo (9.01%), textil (0.92%) y metálicas básicas (0.30%). Monterrey presenta mayor pluralidad, con almacenamiento al frente (31.67%), automotriz (19.84%) y electrónica (8.51%). En Ciudad Juárez destacan la fabricación de equipos electrónicos (20.68%), automotriz (18.64%), almacenamiento (17.20%) y otras ramas como plásticos, química y papel.
Este reparto sectorial es clave porque el grado de exposición al T-MEC no es uniforme: mercados con mayor concentración en automotriz y electrónico reaccionan con mayor cautela frente a movimientos regulatorios, impulsando un enfoque de espera entre muchos inversores extranjeros en vísperas de la revisión.
Descenso en inversión fija y restricciones energéticas en el sector industrial
El dinamismo exportador y la absorción de inventarios contrastan con la tendencia negativa en la inversión fija bruta, que cayó -3.1% anual en marzo de 2026 y suma 19 meses consecutivos a la baja (INEGI, 2026). El enfriamiento inversor es consecuencia, en parte, de la percepción de riesgo regulatorio a raíz de la revisión anual del T-MEC; también inciden deficiencias infraestructurales.
Destaca la insuficiencia de suministro eléctrico: los proyectos industriales mayores a 10,000 m² requieren entre 300 y 500 KVA, necesidad aún insatisfecha en diversas zonas industriales del país. Ante la carencia de capacidad energética, muchos proyectos recurren a plantas de diésel, con el consiguiente encarecimiento y retos logísticos y ambientales.
De acuerdo con Vianey Macías, de Spot2.mx, y Mario Vázquez, de INMOBILIARE, la conjunción de limitaciones energéticas y la incertidumbre del T-MEC ha retrasado el cierre de operaciones e impulsado posiciones conservadoras tanto en desarrolladores como en los usuarios finales de espacios industriales.
Ecos del caso mexicano en los corredores industriales de Argentina, Brasil y Colombia
Aunque México destaca por su exposición al T-MEC, otros países latinoamericanos enfrentan desafíos industriales similares, aunque con menor superdependencia hacia un solo socio comercial. Argentina, Brasil y Colombia, por ejemplo, han diversificado parcialmente sus destinos de exportación industrial, pero presentan cuellos de botella energéticos y rezago en inversión a largo plazo. La forma en que el sector mexicano encare la revisión del T-MEC será observada por actores del sector inmobiliario industrial en toda la región, especialmente donde los acuerdos bilaterales o multilaterales resultan clave para el movimiento del mercado.
El marco regulatorio y la estabilidad en el acceso a energía resultan elementos centrales a considerar para nuevos proyectos industriales en el contexto latinoamericano actual.
📩 ¿Quieres recibir análisis del mercado inmobiliario de LATAM cada semana? Suscríbete al boletín de ATI.
