Un giro estructural está en marcha en el sector inmobiliario uruguayo: la reducción de la jornada laboral en la construcción, sumada a una tendencia demográfica inédita y desafíos en los modelos de negocio, obliga a promotores y propietarios a revisar sus estrategias de inversión y gestión. Mientras el nuevo convenio laboral para la construcción regirá los próximos cinco años, el mercado enfrenta un aumento en la demanda de inmuebles vinculado no al crecimiento poblacional sino al desplome en el tamaño medio de los hogares.
Los salarios en la construcción y la presión sobre los costos
El reciente acuerdo firmado entre el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca) y las cámaras empresariales fija una reducción de la jornada laboral para la construcción en Uruguay, una medida que, según los líderes del sector, tendrá impacto profundo en los próximos cinco años. Alejandro Ruibal, presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay, destaca que los altos salarios en el sector —con peones prácticos percibiendo en el entorno de $60.000 y oficiales llegando a $80.000— solo podrán sostenerse mediante una adopción acelerada de tecnología e innovación. La automatización y la modernización de procesos ya se sienten en las obras: desde sistemas constructivos más eficientes hasta el uso creciente de maquinaria especializada.
Sin embargo, el sector enfrenta un “desfasaje tremendo” entre los costos de construcción y los precios de venta de los inmuebles, según Marcos Taranto, director de Stiler y Grupo Avax. Este desbalance, que no cuenta con una cifra exacta, comienza a tensionar la rentabilidad de los desarrollos. Alfredo Kaplan, al frente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, reconoce que los empresarios deben analizar cuidadosamente en qué medida estos aumentos pueden trasladarse a los precios, sin perder la competitividad frente a una demanda que prioriza accesibilidad.
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Innovación, desdolarización y un mercado inmobiliario en transición
La incorporación de tecnología no es el único eje de transformación. Ernesto Kimelman, director del estudio Kimelman Moraes, propone una medida radical: obligar a los promotores a vender unidades en modalidades indexadas, dejando atrás la costumbre de cotizar en dólares. Argumenta que desdolarizar el mercado es clave para reconducir el sector hacia un modelo de transacción más saludable y menos expuesto a las distorsiones del tipo de cambio. Esta propuesta, discutida entre referentes de la industria, no cuenta aún con respaldo normativo pero evidencia la búsqueda de alternativas ante el entorno desafiante.
Los datos de inversión subrayan el peso del sector. Los promotores privados en Uruguay invierten más de US$2.000 millones anuales en desarrollos inmobiliarios, cifra que refleja la magnitud del negocio y la sensibilidad del mercado a mínimas variaciones de costos y tasas de retorno. Ante este contexto, el diálogo con el Ministerio de Vivienda toma relevancia: desarrolladores privados han solicitado información sobre la disponibilidad de nuevas zonas de viviendas promovidas y esperan respuestas antes de fin de año, que podrían abrir oportunidades para la diversificación de portafolios y nuevos proyectos bajo incentivos fiscales.
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Nueva demanda: el efecto del cambio demográfico y su impacto en el negocio inmobiliario
Un factor estructural redefine el mercado: la caída drástica en la cantidad de personas por hogar. Según el Instituto Nacional de Estadística, en 2011 el promedio era de 2,8 personas por hogar, cifra que cayó a 2,5 en el Censo 2023. Este fenómeno, que no se deriva de un aumento en la población total, ha generado más necesidades de acceso a inmuebles en poco más de una década (Instituto Nacional de Estadística, Censo 2023). El resultado es un cambio radical en la demanda: proliferan hogares unipersonales, crece la preferencia por unidades compactas y se amplía el universo de potenciales inquilinos y compradores.
El auge de los alquileres complementa este mapa. El mercado uruguayo ha visto crecer el stock de unidades en oferta, impulsado por incentivos vinculados a la vivienda promovida y por una mayor predisposición de las nuevas generaciones hacia el arrendamiento antes que la compra definitiva. Esta transición también fortalece la visión del activo inmobiliario como refugio patrimonial y reserva de valor, una constante que atraviesa los ciclos económicos locales.
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¿Se repite este patrón en América Latina?
El fenómeno de la reducción del tamaño de los hogares y la consiguiente alza en la demanda de inmuebles tiene eco en otros mercados latinoamericanos, aunque no con la misma intensidad que en Uruguay. Países como Chile y Argentina también registran una tendencia hacia hogares más pequeños y un crecimiento relativo en el mercado de alquiler, pero el impacto del envejecimiento poblacional y la demora en la salida al mercado inmobiliario de las nuevas generaciones varía según cada contexto. Sin embargo, la magnitud de la caída en el tamaño de hogar observada en Uruguay —de 2,8 a 2,5 en poco más de una década— sigue siendo excepcional en la región y marca un desafío cualitativo tanto para desarrolladores como para propietarios e inversores.
El escenario emergente en Uruguay exige creatividad en la estructuración de nuevos proyectos, atención a la innovación y vigilancia activa sobre los cambios regulatorios. Los actores del sector inmobiliario local deberán adaptarse rápidamente para aprovechar las oportunidades que surgen de este nuevo equilibrio demográfico y económico.
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