El repunte del mercado de oficinas en Monterrey durante el segundo trimestre de 2026 se consolida: la demanda crece, las transacciones son de mayor volumen y la tasa de vacancia continúa descendiendo. Este contexto ha sido impulsado principalmente por el dinamismo industrial de la región y el interés sostenido de los sectores corporativo y financiero, factores que posicionan a la capital de Nuevo León como referente en el norte de México para inversionistas y propietarios que buscan activos de renta estables y en expansión.
El dinamismo industrial y corporativo redefine la demanda de oficinas
El sector de oficinas en Monterrey ha experimentado una transformación con un claro protagonismo de servicios corporativos, manufactura y empresas del sector financiero, que aglutinaron 32.3%, 32.0% y 10.2% de la demanda respectivamente durante el segundo trimestre de 2026 (CBRE, Market View 2T26). Este entorno ha impulsado una recuperación tangible en el volumen de espacios comercializados, alcanzando una absorción bruta de 32,000 metros cuadrados y una absorción neta positiva de 14,000 m² en el periodo.
En la segmentación de la demanda, los servicios corporativos mantuvieron una ligera ventaja sobre las empresas manufactureras, reflejo de la convergencia entre la relocalización industrial (nearshoring) y la consolidación del talento administrativo que requieren las inversiones globales. El sector financiero, aunque con menor peso relativo, continúa adaptando su huella inmobiliaria a las nuevas formas de trabajo híbrido y oficinas de soporte operativo.
El crecimiento de la demanda también está marcado por la preferencia de los usuarios por espacios en obra gris (68.7% de las operaciones), frente al 31.3% que optó por espacios acondicionados. Esta tendencia responde a la necesidad de personalización y adecuación de los espacios, lo que a su vez incrementa la duración y valor de los contratos de arrendamiento.
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Caída sostenida en la vacancia y aumento en el tamaño de las operaciones
Uno de los indicadores más significativos del mercado es la continua reducción en la tasa de vacancia, que cerró el trimestre en 11.3% (166,000 m²), una disminución de 1.0 punto porcentual respecto al primer trimestre y de 3.4 puntos porcentuales en términos anuales (CBRE, Market View 2T26). La contracción sostenida en los espacios disponibles resalta la fortaleza de la absorción neta registrada y la capacidad del mercado para incorporar nueva demanda sin incrementar la sobreoferta.
El submercado Margáin–Gómez Morín se consolida como el corredor más solicitado, con solo 15,000 m² disponibles y la tasa de vacancia más baja a nivel local, resultado de su ubicación estratégica y oferta de oficinas Clase A y A+. Este nivel de escasez está generando presión sobre los precios de renta y ha incrementado el interés de propietarios e inversores institucionales por activos bien ubicados y con potencial de revalorización.
El mercado muestra otra dinámica relevante: el promedio de metros cuadrados por transacción aumentó a 700 m², lo que supone un salto del 26% respecto al promedio del primer trimestre de 2026 (estimado entonces en 550 m²). Esta consolidación de operaciones de mayor escala revela una preferencia por oficinas de planta completa y contratos corporativos de mayor valor agregado, una tendencia asociada tanto al movimiento de multinacionales como a emprendimientos mexicanos con capacidad de expansión.
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Inventario estable y proyecciones de equilibrio en la nueva oferta
Durante el trimestre, el inventario de oficinas en Monterrey se mantuvo sin variación, cerrando en 1.4 millones de metros cuadrados. La incorporación de nueva oferta fue limitada: solo 43,000 m² se sumaron a través de proyectos previamente reclasificados en desarrollo, evidencia de una estrategia cautelosa por parte de desarrolladores ante la volatilidad económica y la preferencia por proyectos con alto grado de precolocación o demanda comprobada.
El volumen comercializado durante el trimestre representa un crecimiento de 78.2% en comparación con el primer trimestre de 2026 y de 28.8% de forma interanual (CBRE, Market View 2T26). Estos incrementos confirman el viraje de un mercado previamente estancado hacia una fase activa de recuperación y absorción, sostenida en la expansión manufacturera y la reorganización de los espacios de trabajo derivada del nuevo contexto post-pandemia.
Las definiciones técnicas dan cuenta de la precisión de las métricas utilizadas: la tasa de vacancia refleja el porcentaje de inventario disponible en edificios Clase A y A+, la absorción bruta considera todos los espacios comercializados (incluyendo prearrendamientos y subarriendos), mientras la absorción neta mide estrictamente el diferencial entre espacios ocupados y desocupados en el periodo.
CBRE anticipa que, aunque la demanda permanecerá activa, el mercado tenderá progresivamente hacia un equilibrio entre oferta y absorción, lo que podría decantar en una reactivación moderada de la nueva construcción especulativa, acompañada de un crecimiento estable de los precios de renta.
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Perspectiva para América Latina
El desempeño reciente del mercado de oficinas en Monterrey resuena con los retos y oportunidades observados en otras capitales latinoamericanas. Mientras Ciudad de México y Guadalajara exploran modelos mixtos y flexibles, la recuperación en Monterrey sugiere que la proximidad a polos industriales y la penetración del nearshoring pueden acelerar la absorción y consolidar contratos de mayor escala. En regiones como Santiago, Bogotá o Lima, el ritmo de recuperación sigue condicionado por la estructura económica local y el dinamismo de la inversión extranjera directa, pero el caso de Monterrey ofrece pistas sobre la posible maduración de mercados de oficinas premium en contextos donde industria y servicios corporativos convergen estratégicamente. Para los propietarios e inversores latinoamericanos, identificar corredores con baja vacancia y alta demanda puede anticipar ciclos de valorización atractivos en el mediano plazo.
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